Het is helaas niet zo dat Texaanse huurders die hun huurovereenkomst voortijdig willen beëindigen, veel juridische invloed hebben. Uw huisbaas is niet verplicht om u uw huurovereenkomst te laten beëindigen, behalve in een handvol zeer specifieke scenario’s. Dus zelfs als uw huisbaas u de huurovereenkomst laat ontbinden, is de kans groot dat het u geld gaat kosten.
Maar als u het proces ingaat met een grondige kennis van de Texaanse huurwetgeving en een sterk argument waarom u moet verhuizen, is er een kans dat u de huurovereenkomst kunt verbreken tegen een gereduceerde vergoeding (of, als u geluk hebt, helemaal geen vergoeding). Lees de onderstaande tactieken door en beslis of een of meer ervan voor u kunnen werken.
Zorg ervoor dat dit de beste optie voor u is
Als u vastbesloten bent om uw huurwoning te verlaten zonder een vergoeding te betalen, kunt u het beste een onderhuurder zoeken of uw huurcontract overdragen. Waarom? Behalve in een handvol scenario’s, zijn verhuurders in Texas niet wettelijk verplicht om je huurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen – wat betekent dat ze in ruil daarvoor vaak hoge huur verbrekingskosten in rekening brengen. Zorg er dus voor dat u uw opties voor het vroegtijdig beëindigen van een huurcontract goed heeft afgewogen voordat u verder gaat met het verbreken van uw huurcontract.
Ontdek of u uw huurcontract kunt verbreken volgens de Texaanse wet
In Texas zijn er een paar scenario’s waarin huurders hun huurcontract vroegtijdig mogen verbreken zonder toestemming van een verhuurder. Volgens de federale en staatswet kunt u uw huurovereenkomst automatisch beëindigen als:
- U gaat in actieve militaire dienst
- Uw huisbaas heeft geweigerd een grote reparatie uit te voeren en uw huurwoning is onbewoonbaar geworden
- Uw huisbaas heeft uw nutsvoorzieningen afgesloten
- Uw huisbaas heeft ramen, deuren, apparatuur verwijderd, of armaturen verwijderd om een andere reden dan reparaties
- Uw huisbaas heeft de sloten van uw huurwoning veranderd om een andere reden dan het niet betalen van de huur
- U bent het slachtoffer van huiselijk geweld, stalking, of aanranding
- Uw huisgenoot heeft een geweldsmisdrijf tegen u gepleegd
- Uw huisbaas heeft uw privacy geschonden of u lastig gevallen
Er zijn nog veel meer redenen om een huurovereenkomst te verbreken: een huis kopen, verhuizen voor een baan, of zelfs uit elkaar gaan. Geen van deze vallen echter onder de wet. In plaats daarvan moet u uw huurovereenkomst controleren.
Lees uw huurovereenkomst opnieuw
Controleer uw huurovereenkomst zorgvuldig om te zien of er situaties in staan waarin u uw huurovereenkomst voortijdig mag beëindigen. Er is een kleine kans dat er een clausule in staat over noodgevallen of overlijden van familie, of zelfs een plotseling verlies van baan of een verhuizing. Wat waarschijnlijker is, is dat je huurovereenkomst de procedure voor vervroegde beëindiging uiteenzet, inclusief hoeveel je moet betalen aan “reletting fees” – een term die verwijst naar de kosten van de verhuurder als gevolg van een vervroegde verhuizing. Herhuisvestingskosten zijn volgens de Texaanse wet toegestaan, maar ze mogen niet zo hoog zijn dat ze door een rechter als buitensporig zouden worden beschouwd. (Ter referentie: de standaard huurovereenkomst van de Texas Apartment Association stelt de kosten van herhuisvesting op 85% van de maand huur.1)
Onderhandel met uw verhuurder
Als uw situatie niet wordt gedekt door de wet of uw huurovereenkomst, dan moet u met uw verhuurder praten. Maak hen duidelijk dat de situatie buiten uw macht ligt. Nog beter is het als je je verhaal kunt staven met harde bewijzen, zoals een brief van een werkgever of een doktersbriefje waaruit blijkt dat je ouders ernstig ziek zijn.
U kunt de onderhandelingen ook vanuit een andere invalshoek benaderen: kan uw huuronderbreking uw huisbaas op de een of andere manier voordeel opleveren? Bijvoorbeeld, worden woningen in uw buurt nu nog duurder verhuurd dan u nu betaalt? U zult waarschijnlijk meer succes hebben als u van een particuliere verhuurder huurt, in plaats van een grote beheermaatschappij met minder flexibiliteit.
Verhuis en hoop dat uw huisbaas snel weer verhuurt
Als uw onderhandelingen niet zo goed gaan als u had gehoopt – en u woont in een buurt of stad die populair is bij huurders – dan kunt u misschien beter vertrouwen op iets dat “schadebeperking” wordt genoemd. Volgens de Texaanse wet is een verhuurder verplicht om een redelijke inspanning te leveren om uw woning weer te verhuren als u vroegtijdig vertrekt. Hij kan u alleen de tijd in rekening brengen dat er geen nieuwe huurder was.
Stelt u zich eens voor dat u op 31 mei vertrekt met nog negen maanden te gaan van uw huurcontract. Uw huisbaas maakt reclame voor uw lege huurwoning (zoals de wet voorschrijft) en vindt een vervangende huurder die op 1 juli kan intrekken. U bent alleen nog huur verschuldigd voor de maand juni – de overige acht maanden bent u nu kwijt.
Als u een maand of twee van tevoren al weet dat u vertrekt, kunt u uw verhuurder alvast op de hoogte stellen, zodat hij de woning kan gaan bezichtigen. Je kunt ook zelf op zoek gaan naar een nieuwe huurder en die doorverwijzen naar de verhuurder – als je iemand kunt regelen die bij je intrekt zodra je vertrekt, ben je de verhuurder misschien helemaal niets verschuldigd. Zorg ervoor dat de kandidaat net zo gekwalificeerd is als u als het gaat om inkomen en krediet geschiedenis. Anders kan uw huisbaas zijn huuraanvraag wettelijk afwijzen.
Maak het officieel met papierwerk
Gefeliciteerd! Je hebt iets kunnen regelen met je huisbaas. Zorg er nu voor dat het op papier staat. De beste manier om dit te doen is door een document op te stellen – vaak een “wederzijdse beëindiging van de huurovereenkomst” genoemd – waarin de details van uw regeling met uw verhuurder staan beschreven. Dit zorgt ervoor dat uw verhuurder niet van gedachten verandert en probeert u aansprakelijk te stellen voor eventuele extra huur onder uw oorspronkelijke huurovereenkomst.
“Apartment Lease Contract” (Texas Apartment Association)