Over de auteur: G. Brian Davis is een vastgoedbelegger die in de afgelopen 15 jaar tientallen vastgoedbeleggingen heeft gedaan. Hij is ook medeoprichter van SparkRental.com, een online website met gratis opleidingen voor verhuurders en videoseries voor iedereen die een passief inkomen uit verhuur wil opbouwen.
Als vastgoedbelegger zult u onvermijdelijk met aannemers werken. Of u nu flip huizen, kopen en houden van huurwoningen, of een andere strategie om te investeren in onroerend goed, zal uw eigenschappen moeten reparaties of renovaties vroeg of laat.
Maar werken met aannemers is berucht moeilijk voor veel eigenaren van onroerend goed. Ik heb ontdekt dat een paar dingen nieuw onroerend goed beleggers (en huiseigenaren, voor die kwestie!) moeten weten over het werken met aannemers voordat ze verhuren hun eerste baan.
Een van de meest voorkomende vragen die ik hoor van zowel flippers als verhuurders is: “Wat voor verhaal heb ik tegen een aannemer?”
Voordat we specifieke uitdagingen van vastgoedbeleggers bespreken, volgt hier een overzicht van 7 topopties die beschikbaar zijn voor vastgoedbeleggers.
Stel eerst al het papierwerk samen
De eerste stap, voordat u verder gaat met een van de onderstaande opties, is om er altijd voor te zorgen dat u documentatie hebt van de fouten en overtredingen van de aannemer. Neem foto’s voordat het werk begint en in elke fase van het renovatieproject.
Naast het uitgevoerde contract zelf, ook kopieën bewaren van alle schriftelijke communicatie met aannemers. Dat geldt ook voor e-mails, teksten, en eventuele foto’s heen en weer gestuurd. Voor mondelinge communicatie, houden een logboek van elk gesprek en zorg ervoor dat alle belangrijke afspraken schriftelijk te krijgen.
Ook moet u alle geannuleerde cheques of andere betalingsbewijzen verzamelen. Als u niet kunt bewijzen dat u een aannemer hebt betaald, hoe kunt u dan hopen het geld terug te krijgen?
Verbrand ze
Als een aannemer geen kwaliteitswerk levert, of niet consequent aan uw eigendom werkt, is er geen reden om uzelf met hem in een dieper gat te graven. Slordig werk zal opnieuw moeten worden gedaan door een bekwame aannemer en het kan extra kosten om het slecht uitgevoerde werk ongedaan te maken.
Stop het bloeden. U zult al die documentatie die u hebt verzameld nodig hebben als bewijs waarom u een gegronde reden hebt om het contract te beëindigen. Verwacht tegenwerking van de aannemer, dus wees voorbereid om uw standpunt te verdedigen wanneer zij betaling eisen.
Bekijk het contract zorgvuldig op beëindigingsclausules en om te bepalen hoeveel geld u hen nog verschuldigd bent, als dat al het geval is.
Eis indienen als aannemer gebonden is
Aannemers kunnen een borgstellingspolis kopen bij hun verzekeringsagent, waardoor ze zich effectief verzekeren tegen geschillen met klanten. Deze obligaties beschermen de klant (u) tegen slordig of onvolledig werk.
Dit opent een andere optie voor u: contact opnemen met hun verzekeringsagent om een claim in te dienen. Zorg ervoor dat u een kopie van een aannemer borgtocht (als ze er een hebben) voor het ondertekenen van een contract, als de aannemer kan stoppen met het beantwoorden van uw telefoontjes als je eenmaal begint ruzie over het werk.
Als u een claim indient, betaalt de borgtochtpolis u ter compensatie van uw verliezen. Ze draaien zich dan om en vervolgen de aannemer om hen te vergoeden, dus aannemers willen natuurlijk geen claims tegen hen ingediend zien.
Om in aanmerking te komen voor het kopen van een borgstellingspolis, moet de aannemer natuurlijk eerst een vergunning hebben, wat ook een andere weg opent voor eigenaren van onroerend goed.
Een klacht indienen bij de staat licentiecommissie als aannemer een vergunning heeft
Eén reden om aannemers met een vergunning te gebruiken, is dat u problemen en geschillen kunt melden aan de staat licentiecommissie. Om hun licentie geldig te houden, zullen aannemers vaak het probleem oplossen in plaats van hun licentie te riskeren.
Dit is een manier om de aannemer tot bemiddeling te dwingen om het geschil op te lossen.
U kunt de licentiecommissie van uw staat vinden met een snelle online zoekopdracht naar het departement van licenties en regelgeving van uw staat. Bijvoorbeeld, in Maryland heet het het Maryland Department of Labor, Licensing and Regulation, maar de naam van de bureaucratie zal van staat tot staat verschillen. Het proces om een claim in te dienen varieert ook per staat, dus bel het departement op en vraag naar hun procedure.
Vraag bemiddeling of arbitrage
Als de aannemer geen vergunning heeft, of als de licentiecommissie van uw staat weigert om uw klacht met de aannemer op te nemen, kunt u bemiddeling of arbitrage aanvragen. Ze zijn vergelijkbaar, maar niet identiek. In bemiddeling, kunnen de partijen ervoor kiezen om de bemiddelaar aanbevolen oplossing te negeren. Bij arbitrage is de oplossing geen aanbeveling, maar een bindende uitspraak.
Voordat u een contract van een aannemer ondertekent, controleert u het op geschillenclausules. Als er geen clausule in is opgenomen, kan de vastgoedbelegger erop aandringen dat er een wordt toegevoegd, en zelfs een specifieke derde bemiddelaar of arbiter benoemen die beide partijen overeenkomen te gebruiken in geval van een geschil.
Op deze manier wordt de aannemer gedwongen arbitrage of bemiddeling te accepteren.
Schil een zaak in kleine vorderingen rechtbank
Het voordeel van kleine vorderingen rechtbank is dat partijen niet een advocaat nodig om hen te vertegenwoordigen. De beperking? Er is een plafond aan het bedrag waarvoor de eiser kan procederen.
Of uw aannemer er nu te lang over doet om een klus af te krijgen, of uw aannemer over het budget heen is gegaan, of een andere overtreding, de kleine claims rechtbank is een alternatief voor mediation. Controleer goed wat de limiet is in uw rechtsgebied, want het verschilt per staat.
Het indienen van deze claims is opzettelijk eenvoudig gemaakt, omdat het is ontworpen voor leken om te doen zonder een advocaat. Bel het gerechtsgebouw in uw rechtsgebied om te vragen welke formulieren u nodig hebt voor een procedure voor geringe vorderingen.
Huur een advocaat
Als bemiddeling geen optie is, en de schade waarvoor u een rechtszaak wilt aanspannen hoger is dan de limiet in uw staat, kunt u een advocaat inhuren voor een volwaardige rechtszaak.
Goed, het aanklagen van een aannemer moet een laatste redmiddel blijven. Het is duur, tijdrovend, en laat u open voor tegenaanklachten. Maar wanneer een aannemer het werk niet afmaakt, of wanneer je niet weet wat je moet doen als een aannemer slecht werk levert, is het inhuren van een advocaat om hen te vervolgen een optie.
Klachten indienen en openbare beoordelingen plaatsen
Als al het andere faalt, kunnen vastgoedbeleggers op zijn minst negatieve beoordelingen en klachten achterlaten op openbare beoordelingswebsites.
Een klassiek voorbeeld is het Better Business Bureau, waar veel bedrijven een profiel en rating bijhouden. Maar ook Angie’s List, Google en alle andere openbare verificatie- en beoordelingswebsites die u kunt vinden, behoren tot de mogelijkheden.
Het kan niet helpen u uw geld terug, maar in ieder geval kunt u voorkomen dat andere vastgoedbeleggers en eigenaren lijden onder het omgaan met een slechte aannemer.
Specifieke problemen en verhaal tegen een aannemer
Leren hoe te voorkomen en aan te pakken problemen met aannemers is van cruciaal belang om te leren hoe om te beginnen in onroerend goed te investeren.
Niet alle slechte aannemers werken op dezelfde manier. In het geval dat uw renovatieproject een slechte wending neemt, zijn hier een aantal veel voorkomende scenario’s en hoe ze aan te pakken.
Wat te doen als een aannemer slecht werk levert
Het is een veel voorkomende vraag: “Moet ik een aannemer betalen voor slecht werk?”
Soms. Het hangt ervan af hoe u het conflict met de aannemer oplost, en of hij u voor het gerecht daagt wegens wanbetaling.
Als een aannemer slordig werk levert, is het aan u om dat te bewijzen. Begin met gedetailleerde documentatie, waaruit precies blijkt waarom en hoe het werk slordig is. Neem foto’s, vraag om schriftelijke adviezen van andere erkende aannemers of bouwkundigen. Stel een overtuigende zaak, zowel om de aannemer af te schrikken van het nastreven van de zaak verder en te presenteren aan een verzekeringsagent obligatie, bemiddelaar, arbiter, of rechter, afhankelijk van hoe het geschil verloopt.
De eerste cursus van actie is om de aannemer direct te benaderen en beleefd vragen hen om het probleem te corrigeren, als je denkt dat ze in staat zijn om dit te doen. Als ze niet de vaardigheid hebben om de klus naar behoren te klaren, beëindig het contract dan onmiddellijk. Houd het grotere plaatje in gedachten: als een aannemer uw eigendom op één gebied heeft verknoeid, wilt u niet dat hij elders nog meer vernieling aanricht en het dubbele voor het werk moet betalen.
Het belangrijkste van alles is dat u alle werkzaamheden zorgvuldig inspecteert voordat u de aannemer betaalt. Het spreekwoord zegt het al: bezit is negen tiende van de wet, dus als u ze niet betaalt voor slecht werk, is het aan hen om de zaak voor te leggen aan een arbitragecommissie of een rechtbank voor geringe vorderingen om te proberen geld van u te krijgen, in plaats van andersom.
Wat te doen als een aannemer het budget overschrijdt
Hoe groter een project is, des te groter is het risico dat het budget wordt overschreden.
Zelfs aannemers die kwalitatief hoogstaand werk leveren en elke dag op tijd komen, kunnen u nog steeds met verrassingskosten opzadelen. Vertel elke aannemer, voordat u offertes verzamelt, dat u een nultolerantiebeleid hebt voor projecten die over het budget gaan. Vraag hen om uiterst nauwkeurig te zijn bij het bieden van het project, want u zult hen niet gebruiken voor toekomstige projecten, noch hen aanbevelen aan collega vastgoedbeleggers als ze u halverwege de renovatie met verrassingskosten opzadelen.
Als de aannemer volhoudt dat het onmogelijk is om te weten welke verrassingen ze achter een muur of onder een vloer zullen vinden, vraag dan een tweede, derde en vierde mening. Misschien is het waar, in welk geval andere aannemers dat standpunt moeten bevestigen. Of de andere aannemers hebben misschien betere inzichten over wat er onder de oppervlakte ligt.
Het is moeilijk te bewijzen dat een aannemer opzettelijk een project heeft onderboden, wetende van een extra omvang van het werk dat zou moeten worden voltooid, met de bedoeling om de eigenaar ermee te overvallen na ondertekening van het contract. Als u vermoedt dat dit is gebeurd, kunt u naar de raad voor staatsvergunningen stappen, of naar een bemiddelaar, of naar de rechtbank voor geringe vorderingen.
Meer waarschijnlijk is dat u zult moeten kiezen tussen hen ontslaan of hen betalen en hen gewoon niet meer gebruiken.
Wat te doen als een aannemer er te lang over doet om de klus te klaren
Zoals doorgewinterde huizenflippers weten, is het moeilijk in te schatten hoe lang het duurt om een huis te renoveren en is er een grote kans dat de planning in het honderd loopt.
Het is jouw taak als vastgoedbelegger om te leren hoe je een aannemer zover krijgt dat hij een klus afmaakt – en op tijd. Begin met hard te onderhandelen voordat u het contract tekent om minder vooruit te betalen en meer bij de voltooiing van het project. Hoe meer financiële stimulans een aannemer heeft om de klus snel te klaren, hoe groter de kans dat het op schema gebeurt.
U moet ook volhardend zijn in het opvolgen van de aannemer. Bel ze meerdere malen per dag als het moet; zoals het gezegde luidt, het piepende wiel krijgt de olie, dus piep luid en vaak om ze een extra stimulans te geven om uw project af te maken.
Wat te doen wanneer een aannemer het werk niet afmaakt
U kunt geen winst maken als een house flipper als u de huizen die u verkoopt niet afmaakt en repareert!
Het gebeurt vaker dan nieuwe investeerders denken. Wanneer de aannemer het werk niet afmaakt, of wanneer aannemers niet terugbellen, neem dan contact op met hun verzekeringsagent om een obligatieclaim in te dienen. Als dat niet lukt, doorloop dan de bovenstaande stappen in volgorde en kijk waar je tractie vindt.
Als de aannemer nam het geld en liep, is er een goede kans dat ze waren niet gebonden of in licentie gegeven. In dat geval, ga direct naar nummer 5 en 6 en probeer kleine claims rechtbank of huur een advocaat.
Het is een dure fout die beginners vaak maken bij het flipping huizen-het inhuren van onbetrouwbare aannemers!
6 Preventie tips om problemen met aannemers te voorkomen
Aannemers kunnen uw grootste bron of uw ergste nachtmerrie zijn. De truc is om alleen te werken met uitstekende aannemers op elk prijspunt, en om de slechte zaden uit te roeien voordat ze u tienduizenden dollars kunnen kosten.
Hier zijn 6 preventietips om van elke huisflipping deal een succes te maken.
Screen aannemers zorgvuldig
Oongeacht het prijsniveau of de specialisatie van uw aannemer, screen ze nauwgezet om de kans op het inhuren van een goede aannemer te maximaliseren.
Bel alle referenties die ze geven en stel indringende vragen, zoals:
- Wat ging er goed aan het project?
- Wat ging er niet volgens plan?
- Wat waren enkele uitdagingen om met hen te werken?
- Hebben ze het project volgens planning en binnen budget voltooid?
- Wat was hun werkstijl? Hadden ze micromanagement nodig om het project te voltooien of waren ze zelf gedreven?
- Mag ik een kijkje nemen bij de voltooide projecten? (via voor/na foto’s of persoonlijk)
- Zou u hen opnieuw inhuren?
Ook, vraag om de meest recente klant van een aannemer te bellen, die misschien niet door de aannemer als een ideale referentie wordt uitgekozen. Nog beter, vraag de eigenaar van het pand als je kunt swing door en een kijkje nemen op het werk uit de eerste hand, indien beschikbaar.
Zoek de aannemer op Angie’s List, het Better Business Bureau, en alle andere recensie websites die u kunt vinden om te graven van eventuele uitdagingen. In Google, kunt u zoeken naar de aannemer (bedrijf) naam met trefwoorden zoals “rip off”, “scam”, “nep”, en zelfs toe te voegen in de stad waar u zich bevindt. Voorbeelden van dingen waarop u kunt zoeken zijn:
- oplichterij
- plaatsnaam
- slecht
- rip off
Omdat het doorlichten van aannemers zo cruciaal is, zorg ervoor dat je lezen over hoe aannemers te vinden om huizen flip voordat u een beslissing nemen over het inhuren van een.
Verzamel meerdere offertes
Op zijn minst drie offertes van aannemers. Beter nog, verzamel vier of vijf offertes.
Vraag elke aannemer zo veel mogelijk over de werkzaamheden die volgens hen nodig zijn en hoe zeker ze zijn van hun budget. Vraag of zij risico’s zien op complicaties of onvoorziene uitgaven, en waarom.
Hoe meer offertes u krijgt, hoe zekerder u zult zijn dat u de juiste aannemer voor de klus hebt gevonden.
Ben duidelijk over de omvang van het werk
Als u niet duidelijk bent over wat u wilt, hoe kan een aannemer er dan duidelijk over zijn?
Zonder een duidelijke omvang van het werk, kan uw woning er anders uit komen te zien dan u voor ogen had. Neem de tijd met elke aannemer, bij het verzamelen van offertes, te specificeren in exacte detail wat uw visie is voor de woning.
Heb dan de aannemer zet het op papier. Bekijk de schriftelijke omvang van het werk en als er iets ontbreekt, maakt niet uit hoe klein, zorg ervoor dat de aannemer voegt het schriftelijk voordat u het contract ondertekent.
Probeer aannemers eerst op kleinere projecten
U wilt niet dat het eerste project dat u een nieuwe aannemer geeft een renovatieproject van $75.000 is.
Start ze eerst met kleinere werkprojecten. Het kan een dakreparatie zijn op een van uw eigendommen, of het repareren van gipsplaten en schilderen van een eenheid, of het opnieuw doen van een keuken of badkamer. Maar u wilt vertrouwen en een goede verstandhouding met een aannemer opbouwen voordat u hem tienduizenden of honderdduizenden dollars toevertrouwt.
Gebruik erkende aannemers bij grote projecten
Er is een tijd en plaats voor goedkope klusjesmannen zonder vergunning. Zij kunnen schilderen en gipsplaten plaatsen, lekken repareren, afvoeren en toiletten ontstoppen en ander basiswerk doen.
Zij moeten zich niet bezighouden met grote renovatieprojecten.
Wanneer u een huis verkoopt, is het uw doel een aannemer in te huren die past bij de omvang van het project en de kwaliteit van het object. Voor significante renovaties, huren gelicentieerde, gebonden aannemers, en bel om hun werk licentie en obligatie verzekeringspolis te controleren. Dat zal openlaten meer van de opties hierboven geschetst voor hoe om te gaan met een slechte aannemer.
Neem foto’s voor, tijdens en na het werk
Zoals hierboven vermeld, in een geschil moet je samen een overtuigende zaak voor waarom en hoe de aannemer niet aan het contract te voldoen. Een van de gemakkelijkste en meest overtuigende manieren om dat te doen is, wederom, door middel van grondige fotodocumentatie.
Draai de tijdstempel op uw camera voordat u de foto’s neemt, om de tijd en datum te kunnen aantonen waarop elke foto is genomen. Op zijn minst, neem foto’s elke week, en zorg ervoor dat je genoeg “voor” foto’s om de basislijn staat van het pand vast te stellen.
Het nemen van foto’s is een kritische stap op uw huis flipping checklist! Zonder foto’s, heb je weinig opties voor wat te doen als een aannemer slecht werk levert.
Eindwoord
Eén van de belangrijkste vaardigheden die vastgoedbeleggers kunnen leren is hoe aannemers in te huren en te beheren, evenals het opbouwen van relaties met hen. Tenzij je zelf een expert aannemer bent, moet je aannemers screenen en beheren.
Als je de juiste aannemers inhuurt, die kwaliteitswerk doen op tijd en binnen het budget, hoef je misschien niet uit eigen zak te komen voor een van de werkzaamheden. Wanneer u een hard geld lening, de kredietgever dekt meestal de meeste of alle van de reparatiekosten als gevolg van de aannemer. In het geval van LendingHome’s overbruggingskredieten, dekken wij 100% van alle aannemer renovatiekosten.
Wanneer u er zeker van bent dat uw aannemer de klus op tijd en binnen budget zal klaren, kunt u meer tijd besteden aan het vinden van goede deals om te verkopen, en minder tijd aan het screenen, inhuren en overzien van aannemers.
Disclaimer: Het bovenstaande is uitsluitend bedoeld ter informatie en mag niet worden beschouwd als fiscaal, spaar-, financieel of juridisch advies. Raadpleeg uw belastingadviseur. Alle hier getoonde berekeningen en informatie dienen uitsluitend ter illustratie. Alle hierboven vermelde derde partijen zijn uitsluitend voor demonstratiedoeleinden en zijn niet verbonden met LendingHome. Alle standpunten en meningen in dit bericht zijn die van de auteur zelf. NMLS ID: 1125207 Voorwaarden, Privacy & Disclosures. Copyright LendingHome Corporation 2019.