Het jaar 2020 was een jaar van grote economische veranderingen in de VS. De werkloosheid bereikte in april 2020 een recordhoogte van 14,8% en de financiële markten bereikten rond dezelfde tijd een dieptepunt dat in jaren niet was vertoond.
Zouden de huizenprijzen dit voorbeeld volgen? Hoewel de 2020-recessie zeker doet denken aan de golf van executieverkopen en kelderende huizenprijzen van 2007 tot 2009, lijkt het erop dat deze keer rond een beetje anders kan zijn voor de vastgoedmarkt.
Huizenprijzen in een recessie
De VS heeft in de loop der jaren verschillende recessies meegemaakt, waarvan de ergste de Grote Recessie was die plaatsvond in 2007 tot 2009. In die tijd kelderden de huizenprijzen in de meeste delen van de VS, steeg de werkloosheid en kwamen veel huiseigenaren onder water te staan bij hun hypotheek – of kwamen in de executieverkoop terecht.
De recessie van 2007 tot 2009 was extremer dan andere recessies in de geschiedenis van de VS, en is niet noodzakelijkerwijs indicatief voor hoe toekomstige recessies zullen uitpakken.
Odeta Kushi, plaatsvervangend hoofdeconoom bij titelverzekeraar First American, legde het uit aan The Balance via e-mail.
“Huizenprijzen zijn duidelijk aanzienlijk gedaald tijdens de Grote Recessie, maar in andere moderne recessies sloeg de huizenprijsstijging nauwelijks een slag over, en de jaar-op-jaar groei van de bestaande huizenverkopen daalde nauwelijks,” zei Kushi. “De realiteit is dat huizenprijzen en bestaande huizenverkopen niet noodzakelijkerwijs dalen alleen vanwege een recessie. In feite profiteert de huizenmarkt op één specifieke manier tijdens een recessie: Het monetaire beleid wordt meestal versoepeld om de economie te stimuleren, wat vaak leidt tot dalende hypotheekrentes, waardoor de koopkracht van consumenten toeneemt en huizen betaalbaarder worden.”
De Federal Reserve biedt een blik op hoe huizenprijzen tijdens de laatste drie recessies hebben gepresteerd. De enige grote neerwaartse verschuiving werd gezien in de Grote Recessie. De prijsveranderingen in de recessies van 1991 en 2001 waren veel bescheidener.
De staat van huisvesting in 2020
Vergeleken met de Grote Recessie zijn de omstandigheden deze keer anders. Dat zou de huizenmarkt (en de huizenprijzen) wel eens kunnen behoeden voor een grote ineenstorting. Er zijn een paar factoren die aangeven waarom de huizenmarkt wel eens sterk zou kunnen blijven.
- Het aanbod is kort en de vraag is hoog: Er was een overvloed aan woningvoorraad vóór de Grote Recessie en de bouw was booming. Dat extra aanbod (plus de golf van inbeslaggenomen woningen die eraan werd toegevoegd) leidde tot dalende prijzen. Deze keer is het aanbod aan de andere kant van het spectrum, met een zeer beperkt aantal aanbiedingen in het hele land. Koppel dit aan een sterke vraag van kopers, en dat kan net genoeg zijn om de prijzen op te krikken, zelfs tijdens een recessie.
- De leennormen zijn strenger: Losse kredietnormen in de vroege jaren 2000 lieten veel huiseigenaren achter met hypotheken die ze zich niet konden veroorloven, een situatie die vervolgens uiteenviel in een golf van executieverkopen in het hele land. Kredietverstrekkers hebben sindsdien (en vooral dit jaar) hun kwalificatievereisten aangescherpt, dus een soortgelijke bodeming-out is niet zo waarschijnlijk.
- De rentetarieven zijn nog steeds laag: Aan het begin van de Grote Recessie schommelde de hypotheekrente boven de 6%, waardoor het voor huiseigenaren moeilijker was om hun leningen af te betalen en eigen vermogen op te bouwen. Hoewel de rentetarieven sindsdien veel hebben geschommeld, bereikten ze in 2020 een recordlaagte. Nu, een paar maanden later, is de gemiddelde 30-jarige hypotheekrente vanaf 25 februari 2021 2,97%, volgens Freddie Mac.
Experts verwachten grotendeels dat huisvesting de storm tijdens deze nieuwste recessie zal doorstaan. De kwartaalprognose van Freddie Mac die in juni 2020 werd gepubliceerd, wees op stijgende huizenprijzen (2,3% in het hele jaar en 0,4% in 2021), evenals aanhoudend lage hypotheekrente.
Wat hoge werkloosheid betekent voor huizenverkoop
Stijgende werkloosheid is één ding dat een probleem kan vormen voor de huizenmarkt tijdens deze recessie. Het kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat Amerikanen zich minder goed een huis kunnen veroorloven, wat ten koste gaat van de vraagzijde van de vergelijking. Bovendien zou het voor veel kopers moeilijker kunnen worden om in aanmerking te komen voor een hypotheek.
“Economische tegenspoed, met name een negatieve inkomensschok en hoge werkloosheid, kan het aantal potentiële huizenkopers op de markt verminderen,” zei Kushi. “Toch is er reden om aan te nemen dat de groep potentiële huizenkopers niet zo sterk krimpt als de werkloosheidsclaims en het werkloosheidscijfer doen vermoeden.”
Bovendien zijn de consumentenuitgaven en de schuld/inkomensratio (DTI) van huishoudens de afgelopen jaren gedaald, wat betekent dat Amerikanen wellicht meer geld hebben om de storm te doorstaan.
Vertraging in de bouw heeft invloed op huisvesting
Vóór de Grote Recessie was de bouw booming. De start van de bouw van woningen bereikte in 2006 een hoogtepunt van bijna twee decennia, net voordat de economie een slechte wending nam.
Nu worden er veel langzamer nieuwe huizen gebouwd. Volgens het Census Bureau daalden de bouwvergunningen, de start van de woningbouw en de voltooide woningen in april 2020, zowel ten opzichte van maart als ten opzichte van een jaar eerder. De startvergunningen daalden in die maand zelfs met meer dan een kwart, wat aangeeft dat deze lage aanbodsituatie nog wel even kan voortduren (de start van de bouw wordt doorgaans na ongeveer zeven maanden voltooid).
Als dat krappe aanbod inderdaad blijft bestaan, is de kans groter dat de prijzen blijven stijgen – vooral als meer potentiële kopers de markt betreden. Uit gegevens van de Mortgage Bankers Association blijkt dat het aantal nieuwe hypothecaire leningen voor de aankoop van een huis in mei 2020 jaar-op-jaar is gestegen. De vraag zou nog verder kunnen stijgen.
The Bottom Line
De recessie zal elk aspect van de economie raken, en huisvesting is niet anders. Betekent dat dat er weer een baisse aan zit te komen? Waarschijnlijk niet. De huizenprijzen kunnen zelfs blijven stijgen, ondanks al het slechte economische nieuws.
“We zagen dit jaar duidelijk een daling in de huizenverkoop tijdens het traditionele voorjaarshuisverkoopseizoen als gevolg van sociaal-distorsieve maatregelen, maar de huizenprijzen zijn blijven stijgen,” zei Kushi. “We verwachten dat de huizenprijzen in de komende maanden zullen blijven stijgen, terwijl de verkoop van bestaande woningen wellicht moeite zal hebben om op gang te komen vanwege de beperkte voorraad huizen die beschikbaar is voor verkoop.”