De Federal Reserve en de hypotheekrente hebben een zeer nauwe band. Er bestaan echter twee concepten over hypotheken die veel mensen niet altijd begrijpen. Het eerste is hoe de hypotheekrente wordt bepaald, gevolgd door hoe die hypotheekrente wordt beïnvloed wanneer de Amerikaanse Federal Reserve Bank tariefwijzigingen doorvoert.
Zelfs als u deze concepten niet volledig begrijpt, kunt u nog steeds een goede rente op uw huislening krijgen. In uitdagende markten met veranderende rentetarieven helpt het echter om de basis te kennen, zodat u kunt uitkijken naar uw eigen financiële welzijn.
Hoe obligaties de hypotheekrente beïnvloeden
In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is de hypotheekrente niet gebaseerd op de 10-jaars schatkistbiljetten. Ze zijn gebaseerd op de obligatiemarkt, dat wil zeggen hypotheekobligaties of door hypotheek gedekte waardepapieren. Veel mensen die op zoek zijn naar een lening voor een nieuw huis, kijken op internet hoe de 10-jaars schatkist het doet, maar in werkelijkheid zijn het de door hypotheken gedekte waardepapieren die de schommelingen in de hypotheekrente bepalen.
Het is zelfs niet ongebruikelijk om ze in totaal verschillende richtingen te zien bewegen en zonder professionele begeleiding kan die verwarrende beweging ertoe leiden dat u een slechte financiële beslissing neemt.
Hypotheek-ondersteunde effecten zijn hypotheekleningen die worden verpakt in groepen of bundels van effecten en vervolgens worden verkocht op de obligatiemarkt.De prijs van deze gebundelde schuldpapieren wordt bepaald door nationale en wereldwijde nieuwsgebeurtenissen, die ook van invloed zijn op de individuele hypotheekrente.
De onderstaande grafiek laat het gemiddelde zien van de vaste hypotheekrente op 30 jaar vanaf 2000 tot nu:
Hoe de acties van de Fed de hypotheekrente beïnvloeden
Wanneer de Fed de rente verlaagt, vooral met een grote of herhaalde procentpuntverlaging, gaan mensen er automatisch van uit dat de hypotheekrente zal dalen.
Maar als u de hypotheekrente volgt, zult u zien dat de rente meestal heel langzaam daalt, als hij al daalt. In het verleden, wanneer de Feds de rente drastisch verlaagden, bleef de hypotheekrente bijna gelijk aan de rente van de maanden voor de verlaging en de rente van de maanden na de verlaging. De maatregelen van de Fed zijn echter niet totaal irrelevant. Ze hebben vaak een vertraagde en indirecte invloed op de rente op woningkredieten.
Zorgen van beleggers over inflatie bijvoorbeeld, drijft deze bezorgdheid de rente op. Wanneer het Congres actie wil stimuleren en geld wil inzamelen voor een tekort, zal het meer Amerikaans schatkistpapier creëren dat mensen kunnen kopen. Deze extra aanvoer van nieuwe Treasuries kan er ook voor zorgen dat de hypotheekrente hoger wordt.
Nog crucialer is het wanneer een koper in het proces zit om te beslissen of hij een lening afsluit vlak voor een renteverlaging door de Fed. Stel dat een koper een contract heeft en denkt dat de Fed de rente volgende week gaat verlagen. De koper zou in de verleiding kunnen komen om te wachten met het afsluiten van de lening – grote vergissing.
Wanneer de Fed die grote verlaging doorvoert, bijvoorbeeld met 50 basispunten of meer, kan dit er daadwerkelijk toe leiden dat de 30-jaars vaste rente in eerste instantie een piek vertoont. Maar na verloop van tijd vlakken de tarieven meestal af of winnen ze hun verliezen terug – afhankelijk, natuurlijk, van de huidige markttrends. Dus, als een koper minder dan drie weken voor het sluiten van een hypotheek zit voor een verwachte verlaging van de Fed-rente, is het meestal aan te raden om te vergrendelen voor de verlaging van de Fed-rente om die oorspronkelijke goede rente te beschermen.
Begrip APR
Je zult waarschijnlijk APR zien elke keer dat je naar hypotheekrente kijkt. APR staat voor “annual percentage rate”. Het is het rentepercentage dat wordt toegepast op uw maandelijkse hypotheekbetaling, plus extra kosten. Stel dat uw maandelijkse huishouduitkering een rentevoet van 4,75% heeft, maar dat het JKP van uw lening 5% is. Het verschil is te wijten aan upfront of lopende kosten.
Berekening van een hypotheekrente
Rentevoeten op woningleningen worden opgebouwd met behulp van een index op basis van de huidige markt, zoals de obligatiemarkt, en een opslag die de winst van de geldschieter vertegenwoordigt. Als u gepubliceerde tarieven bekijkt, moet u er rekening mee houden dat deze meestal een gemiddelde vertegenwoordigen en dat de tarieven in uw specifieke geografische gebied kunnen variëren.
De tarieven die u worden aangeboden, worden ook beïnvloed door uw kredietscore. Geldverstrekkers baseren de prijs van uw hypotheek op uw risicoprofiel.
Als u een goede kredietscore hebt, is het statistisch gezien veel minder waarschijnlijk dat u uw lening niet zult aflossen, dus krijgt u een lagere rente. Als u een lagere kredietscore hebt, wil uw kredietverstrekker meer rente ter compensatie van het extra risico dat u uw lening niet kunt aflossen, dus moet u een hogere rente betalen.
The Bottom Line
Hypotheektarieven zijn niet zo eenvoudig als ze lijken. Meerdere economische en regelgevende factoren kunnen van invloed zijn op het tijdstip waarop ze stijgen en dalen: Schatkistcertificaten, door hypotheek gedekte waardepapieren, renteverlagingen door de Fed en meer. Hoewel de gemiddelde huiseigenaar geen expert hoeft te zijn over wat de hypotheekrente beïnvloedt, helpt het wel om de invloeden erachter te begrijpen.
Wat er echt toe doet, is hoe de hypotheekrente u beïnvloedt wanneer het tijd is om te kopen. Vergeet niet dat uw rentetarief (hoog of laag) iets anders is dan uw JKP. U wilt dat er een zo klein mogelijk verschil is tussen uw rente en uw JKP, omdat een groter verschil aangeeft dat er meer in de lening is gerold.
En terwijl u winkelt voor een lening, bedenk dan dat tarieven die u ziet vaak een gemiddelde zijn of een bodemprijs die alleen wordt aangeboden aan mensen met uitstekende krediet-, inkomens- en schuldcijfers.