Een beperkter ontruimingsmoratorium in Illinois gaat door tot 3 april 2021
Met ingang van 5 maart 2021 heeft de regering van gouverneur J.B. Pritzker een versie van het staatsbrede verbod op ontruimingen van woningen verlengd tot 3 april 2021. Dit uitstel wordt verwelkomd door bepaalde huurders in Illinois die te maken hebben met ernstige financiële tekorten als gevolg van de economische verplaatsingen veroorzaakt door Covid. Verhuurders zouden de gewijzigde verlenging ook als een beperkt respijt kunnen beschouwen, omdat bepaalde rijkere huurders buiten het beschermende bereik vallen. Daarentegen golden de uitzettingsmoratoria van maart tot oktober voor alle huurders, ongeacht hun financiële situatie. Dit compromis is bedoeld om de financiële gevolgen voor verhuurders te erkennen, die vaak afhankelijk zijn van de inning van huur om hun eigen verplichtingen aan schuldeisers te betalen.
Het uitzettingsmoratorium van november bood alleen bescherming aan die huurders of bewoners die “gedekte personen” zijn. Een “gedekte persoon” is iemand die voldoet aan alle vier van de volgende criteria: “1) de persoon ofwel (i) verwacht niet meer dan $ 99.000 aan jaarinkomen te verdienen voor kalenderjaar 2020 (of niet meer dan $ 198.000 indien een gezamenlijke belastingaangifte wordt ingediend), (ii) was niet verplicht om in 2019 enig inkomen te melden aan de Amerikaanse Internal Revenue Service, of (iii) een Economic Impact Payment ontving overeenkomstig Section 2001 van de CARES Act;” en (2) “niet in staat is om een volledige huur- of huisvestingsbetaling te doen als gevolg van een COVID-19-gerelateerde hardheid met inbegrip van, maar niet beperkt tot, substantieel inkomensverlies, verlies van compensabele werkuren of lonen, of een toename van de out-of-pocket uitgaven die rechtstreeks verband houden met de COVID-19-pandemie;”en (3) “de persoon alles in het werk stelt om tijdig deelbetalingen te doen die zo dicht mogelijk bij de volledige betaling liggen als de omstandigheden van de persoon toelaten, rekening houdend met andere niet-discretionaire uitgaven;” en (4) uitzetting de persoon waarschijnlijk dakloos zou maken . .”.
Huurders moeten huurders de kans geven om aan te tonen dat zij aan deze vierdelige test voldoen. Meer in het bijzonder moeten verhuurders de bewoner of huurder ten minste vijf dagen voor de kennisgeving van de beëindiging van de huur een verklaringformulier verstrekken. Als de huurder kan aantonen dat hij/zij aan alle vier de vereisten van de Covered Person-test voldoet, zal de uitzettingszaak mislukken, tenzij de “persoon een directe bedreiging vormt voor de gezondheid en veiligheid van andere huurders of een onmiddellijk en ernstig risico voor eigendommen.”
Sommige verhuurders zullen blij zijn te horen dat zij nieuwe uitzettingszaken kunnen beginnen tegen degenen die geen Covered Persons zijn. Maar verhuurders, let op: de novemberorder (zoals opgenomen in de decemberorder) geeft rechtshandhaving de opdracht de handhaving van geldige ontruimingsbevelen uit te stellen “tenzij is vastgesteld dat de huurder, pachter, onderhuurder of bewoner van de woning een directe bedreiging vormt voor de gezondheid en veiligheid van andere huurders of een onmiddellijk en ernstig risico voor eigendommen.” Als zodanig is een geldig uitzettingsbevel van beperkt nut op de korte termijn.
De uitvoerende orders leggen uit dat uitzettingen persoonlijke interacties tussen bewoners, rechtshandhaving, verhuizers, en de familie of vrienden die de uitgezette huurders in huis nemen, noodzakelijk maken. De aanhoudende uitzettingspauze is bedoeld om die persoonlijke interacties te vermijden en zo de verspreiding van het virus te vertragen. Het is niet verrassend dat het aantal gevallen van Covid is gestegen in de koudere maanden, omdat meer inwoners van Chicago en Illinois binnen blijven. Aangezien deze trends samenvallen met de verschoven beëindiging van het uitzettingsverbod van de CDC op 31 maart 2021, zijn voorstanders van de volksgezondheid sterk voorstander van de verlenging door gouverneur Pritzker van het gewijzigde uitzettingsverbod om de verspreiding van het coronavirus in Illinois-gemeenschappen te helpen verminderen.
Biden Administration Extends the CDC’s Moratorium on Evictions through March 31, 2021
On Inauguration Day, President Biden asked the CDC to extend its nationwide eviction moratorium. Hij waarschuwde dat 14 miljoen Amerikanen een huurachterstand hebben, en hij wilde een golf van uitzettingen voorkomen die opvanghuizen zou overspoelen en de verspreiding van Covid-19 zou vergroten. Op woensdag 20 januari 2021 kondigde de CDC aan dat ze het huidige moratorium op huisuitzettingen zou verlengen tot ten minste 31 maart 2021. Maar verhuurders, neem hart, president Biden heeft ook het Congres gevraagd om expansieve huurverlagingen aan te nemen om de last voor verhuurders te verlichten.
De Centers for Disease Control hebben in september 2020 een eerste, tijdelijk uitzettingsmoratorium uitgevaardigd met ingrijpende beschermingen voor bepaalde huurders in het hele land. In tegenstelling tot de CARES Act, die alleen voorzag in een tijdelijk moratorium voor woningen die gedekt zijn door hypotheken die door de federale overheid worden gedekt (waaronder hypotheken van Freddie Mac en Fannie Mae), geldt het bevel van het CDC voor alle woningen (ongeacht of ze gedekt zijn door hypotheken die door de overheid worden gedekt) die worden bewoond door huurders die aan bepaalde inkomensdrempels voldoen, overheidsbijstand hebben aangevraagd, inkomsten hebben verloren als gevolg van de pandemie, en dakloos zouden worden als ze uit hun woning zouden worden gezet. De huurders moeten een verklaring ondertekenen om voor de vrijstelling in aanmerking te komen. De verklaring is als “aanhangsel A” bij het besluit van het CDC gevoegd en verduidelijkt dat de verplichting van de huurder om huur te betalen door het uitzettingsverbod niet wordt gewijzigd of overbodig wordt gemaakt. Het CDC-bevel is niet van toepassing op jurisdicties zoals Illinois die een moratorium op huisuitzettingen hebben ingesteld dat hetzelfde of een hoger niveau van bescherming van de volksgezondheid biedt dan het CDC-bevel – maar als gouverneur Pritzker besluit om het Illinois-moratorium niet te verlengen nadat het op 3 april 2021 afloopt, zal het CDC-moratorium nog bijna twee maanden een noodoplossing bieden voor Illinois-huurders die daarvoor in aanmerking komen.
Wanneer worden de uitzettingen in Illinois hervat?
Het uitzettingsmoratorium van Illinois verbiedt het indienen van huisuitzettingsprocedures en het uitvoeren van huisuitzettingen tot 3 april 2021. Eerdere uitvoeringsbesluiten met betrekking tot het indienen van uitzettingen in Illinois, zoals Uitvoeringsbevel 2020-55, verduidelijkten ook dat niets in het moratorium mag worden opgevat als een ontheffing van de verplichting van huurders om huur te betalen of anderszins aan hun huurcontracten te voldoen.
Het verduidelijkt ook dat het zich niet uitstrekt tot omstandigheden waarin “de huurder is bevonden een directe bedreiging te vormen voor de gezondheid en veiligheid van andere huurders, een onmiddellijk en ernstig risico voor eigendom, of een schending van een toepasselijke bouwcode, gezondheidsverordening, of soortgelijke regelgeving.” Met andere woorden, het tijdelijke uitzettingsverbod is bedoeld om alleen die huurders te beschermen die zouden worden uitgezet wegens niet-betaling van huur, in tegenstelling tot andere schendingen van de huurovereenkomst. Sommige verhuurders mopperen dat het uitzettingsmoratorium huurders aanmoedigt hun huurbetalingen over te slaan – maar niets in het moratorium ontslaat een huurder van zijn verplichting de huur te betalen. Het biedt huurders slechts stabiele huisvesting tot het moratorium afloopt.
Gouverneur Pritzker verlengde het uitzettingsmoratorium in augustus na de brief van 20 augustus 2020 van Cook County Sheriff Tom Dart aan opperrechter Evans en de regering van de gouverneur waarin hij aandrong op COVID-19 verlichting voor zowel huurders als verhuurders. Sheriff Dart merkte op dat ongeveer 250.000 huishoudens in Cook County te maken kunnen krijgen met uitzettingen. Aangezien de sheriff belast is met de handhaving van wettelijke uitzettingsbevelen, deelde Dart zijn bezorgdheid over de waarschijnlijke verspreiding van COVID-19 als de uitgezette huurders in opvangcentra of in de huizen van familie en vrienden zouden worden ondergebracht.
Verordening tot bescherming van huisuitzettingen in Chicago biedt huurders extra bescherming
De gemeenteraad van Chicago heeft halverwege juni een COVID-19-verordening tot bescherming van huisuitzettingen goedgekeurd. Deze nieuwe verordening vereist dat verhuurders een “afkoelingsperiode” van zeven dagen verlengen als huurders reageren op de kennisgeving van vijf dagen met een Huurdersbericht en kunnen bewijzen dat de onbetaalde huur het gevolg is van financiële verliezen die zijn veroorzaakt door de pandemie van het Coronavirus.
De ordonnantie is duidelijk bedoeld om omstandigheden te voorkomen die leiden tot een verlies van onderdak, zelfs als het verhuurders beschermt door huurders te verplichten huur te betalen en uitzonderingen op de algemene regel te bieden. Verhuurders kunnen bijvoorbeeld een uitzettingsprocedure starten als “een huurder een directe bedreiging vormt voor de gezondheid en veiligheid van andere huurders, een onmiddellijk en ernstig risico vormt voor eigendom, of een schending vormt van een toepasselijke bouwcode, gezondheidsverordening of soortgelijke verordening.”
- Meer lezen: Wat kunnen verhuurders doen als een huurder vraagt om huurbetaling over te slaan of uit te stellen?
In het geval dat verhuurders erover denken om zelf de woning te ontruimen, is dit de deal: doe het niet. Lock-outs zijn illegaal in appartementen in Chicago. De wet van Chicago inzake huisbazen en huurders is ook zeer in het voordeel van huurders in geval van wraakacties. Verhuurders kunnen in juridische problemen komen als ze zelfs maar laten doorschemeren dat ze bereid zijn om de wettelijke ontruimingsprocedure en het ontruimingsmoratorium te omzeilen. Dure boetes en juridische kosten wachten op verhuurders die proberen om zelf-hulp uitzettingen uit te voeren in Chicago.
Disclaimer: Domu biedt deze pagina als algemene informatie voor de Chicago verhuurder huurder gemeenschap. Domu is geen advocatenkantoor. Domu biedt hier of elders op Domu.com geen juridisch advies aan.