Jersey City voerde voor het laatst in 2018 een stadsbrede herwaardering uit – de eerste in 30 jaar. Maar vastgoedbelastinggegevens die in oktober 2019 door de NJ Division of Taxation zijn gepubliceerd, onthullen dat Jersey City mogelijk opnieuw de noodzaak van een nieuwe herwaardering nadert. Een drijvende factor is de marktgroei van het belastbare onroerend goed van Jersey City.
NJ-wet bepaalt dat onroerend goed moet worden beoordeeld volgens de marktwaarde voor lokale onroerendgoedbelastingdoeleinden. Dat gebeurt echter alleen als de belastingautoriteit (de stad) de taxatiewaarden in overeenstemming houdt met de marktwaarden. Deze twee waarden raken van elkaar los wanneer de marktwaarden veranderen, maar de taxatiewaarden blijven gekoppeld aan wat is vastgelegd in het belastingkantoor van de stad. Herwaardering is het proces waarbij de taxatiewaarden (die de stad gebruikt om de onroerendezaakbelasting te berekenen) worden aangepast aan de marktwaarden (wat een huis op de vrije markt waard is).
Drie belangrijke cijfers die elk jaar door de staat worden gepubliceerd, helpen ons deze relatie tussen taxatie- en marktwaarden te begrijpen. Deze cijfers worden ook gebruikt om te bepalen of herwaardering nodig is.
De belastinggrondslag
De “belastinggrondslag” is de som van alle belastbare onroerende goederen in de stad. Elk jaar moet de stad de marktwaarde van de belastinggrondslag schatten, wat zij doet via een proces dat is gebaseerd op recente verkoopgegevens van woningen. De marktwaarde van de belastinggrondslag wordt vervolgens verdisconteerd in zowel de verdeling van de provinciale belastingen als de onderwijshulp van de staat.
De marktwaarde van de belastinggrondslag van Jersey City groeide van $ 34 miljard in 2018 tot meer dan $ 41 miljard in 2019.
Om ervoor te zorgen dat inwoners eerlijk worden belast, moeten de geschatte waarden synchroon blijven lopen met de marktwaarden, zoals de staatswet voorschrijft. Als de marktwaarden niet meer synchroon lopen met de geschatte waarden (zoals nu gebeurt in Jersey City), rijst de vraag of de belastingen wel eerlijk zijn. De staat gebruikt de “equalization ratio” en de “coefficient of deviation” om inzicht te krijgen in deze vraag.
De “equalization ratio”
De “equalization ratio” is de geschatte waarde van de belastinggrondslag gedeeld door de marktwaarde van de belastinggrondslag. Een evenredigheidsratio van 1,0 geeft aan dat de geschatte waarde overeenkomt met de marktwaarde. Als de equalization ratio daalt, wijst dit op een disconnect: de marktwaarde (de noemer van de ratio) groeit in vergelijking met de geschatte waarde (de teller van de ratio) die vastgepind blijft op wat werd vastgesteld in de laatste herwaardering.
Jersey City’s “equalization ratio” daalde van 1,01 in 2018 tot 0,88 in 2019. De NJ Division of Taxation stelt in haar “Handbook for NJ Assessors” dat een egalisatieratio van 0,85 of lager “kan duiden op niet-naleving.” Verder stelt het dat een “voortdurende daling…een gebrek aan taxatieonderhoud laat zien en kan wijzen op een behoefte aan herwaardering/herwaardering.”
Om dieper te graven in de vraag naar belastingrechtvaardigheid, moeten we ons afvragen: was de marktgroei in 2019 in heel Jersey City gelijkmatig? Een andere manier om het te zeggen: groeien de marktwaarden losgekoppeld van de geschatte waarden in hetzelfde tempo in de hele stad?
De afwijkingscoëfficiënt
De staat gebruikt de “afwijkingscoëfficiënt” om licht te werpen op deze vraag.
Elk belastbaar eigendom in de stad – bijvoorbeeld het huis van een persoon – heeft een “taxatie-verkoopverhouding”, die de geschatte waarde van het onroerend goed gedeeld door de marktwaarde is. Dit is het equivalent per eigendom van de vereveningsratio voor de hele stad.
De afwijkingscoëfficiënt evalueert de mate van variatie tussen individuele taxatie-verkoopratio’s en de vereveningsratio. Naarmate de afwijkingscoëfficiënt toeneemt, wijst dit op meer variatie, hetgeen suggereert dat de marktwaarden van individuele eigendommen in een verschillend tempo stijgen in vergelijking met de vereveningsratio. Een andere manier om het te zeggen: geschatte waarden, die de basis vormen van onroerendgoedbelastingfacturen, worden verouderder in verschillende snelheden in de stad.
Jersey City’s “algemene afwijkingscoëfficiënt” steeg van 16,5% in 2018 tot 18,1% in 2019. N.J.A.C. 18:12A-1.14 stelt: “Een afwijkingscoëfficiënt van meer dan 15 procent wijst in het algemeen op een behoefte aan herwaardering.” Bovendien stelt het “Handbook for NJ Assessors”: “Het huidige aanvaardbare cijfer voor afwijkingscoëfficiënten is 15%, hoewel sommige autoriteiten 10% bepleiten in het licht van verbeterde taxatiepraktijken, automatisering en toegenomen taxaties.”
Wat betekent dit voor belastingbetalers?
Om de impact van deze stadsbrede trends op individuele belastingbetalers te begrijpen, zou een gedetailleerde analyse kunnen worden uitgevoerd met behulp van recente verkooprecords van onroerend goed. Een dergelijke analyse zou kunnen aantonen hoe de kloof tussen marktwaarde en taxatiewaarde uitpakt in termen van locatie (buurt), eigendomsklasse (bijvoorbeeld 1-4 eengezinswoning vs. commercieel vastgoed), en de dollarwaarde van de transactie. Deze analyse kan helpen om te bepalen of de stad al dan niet een nieuwe herwaardering moet uitvoeren.
Tot dan kunnen belastingbetalers gebruik maken van de beroepsprocedure om belastingrechtvaardigheid te verkrijgen als zij te hoog zijn aangeslagen (te zwaar worden belast). De provincie beheert de beroepsprocedure. Om in beroep te gaan, kunnen belastingbetalers de website van Hudson County bezoeken en het “Tax Appeal Filing Handbook” raadplegen. De beroepsprocedure is voor belastingbetalers die van mening zijn dat hun eigendom te hoog is aangeslagen. Er is een technisch, wiskundig proces voor het vaststellen van een te hoge aanslag dat in het handboek wordt uitgelegd. Belastingbetalers kunnen zelf een verzoek indienen voor een beroep of een advocaat inschakelen om hen te vertegenwoordigen voor de County Tax Board.