Kan je in 2020 nog steeds geld verdienen met het flippen van huizen?

Is het vandaag de dag mogelijk om van huizen te leven? Veel experts zeggen van wel.

Hoeveel kun je verdienen met het verkopen van huizen? In potentie, heel veel. ATTOM Data Solutions meldde dat het flipperen van huizen tijdens het tweede kwartaal van 2020 vertraagde, maar de gemiddelde flip leverde de verkoper een brutowinst van $ 67.902 op, een rendement van 41,3%. Dus, ja, je kunt in staat zijn om een levende flipping huizen te maken.

Zie de hypotheekrente van vandaag

Hoe flip je een huis

Het eerste wat professionele investeerders je zullen vertellen is dat je winst maakt als je een huis koopt, niet als je het verkoopt. Dat betekent veel onderzoek en benenwerk vooraf. Het kan zijn dat u 50 panden bekijkt voordat u er een vindt die aan uw verwachtingen voldoet. Wees toegewijd en geduldig.

Hoe herken je een goede koop van een slechte investering? De beste kandidaten voor een goede flip hebben meestal de volgende dingen gemeen:

• Goede locatie. Dat betekent dat je de openbare verkoopgegevens van huizen moet controleren. Kijk voor stijgende verkoop, economische groei, en stijgende prijzen. Het idee is om een opkomende buurt vroeg te zien. Vermijd hoge criminaliteit gebieden en die met prijzen dalen en veel huizen op de markt. Het slechtste huis in een goede buurt is beter dan het beste huis in een niet-goede buurt
• Verbeterde scholen. Huizen in gebieden met geweldige scholen hebben de neiging om de waarde beter vast te houden, maar ze kunnen waarde verliezen als de scholen afglijden. Buurten met betere scholen hebben een zeker pluspunt
• Lage criminaliteitscijfers zijn wenselijk. Deze gegevens zijn online beschikbaar
• Vergelijk de prijs van de woning die u overweegt met recente verkoopprijzen van niet-distressed eigenschappen in de buurt. U wilt een aanzienlijke korting op die vergelijkbare woningen te maken vaststelling en flipping levensvatbaar
• Als de deal ziet er nog steeds goed, krijgen een inspectie of hebben een goed geïnformeerde vriend check out de plaats om te zien of het huis is in principe gezond. De ideale kandidaat is een huis met problemen die voornamelijk cosmetisch zijn of gewoon niet voldoen aan de normen van de buurt. Als alles wat nodig is om een huis in lijn te brengen is een schilderbeurt, landschapsarchitectuur of een garage toevoeging, heb je misschien een goede flip mogelijkheid
• Overweeg HUD Homes, die zijn FHA afscherming eigenschappen die kunnen worden aangeboden tegen grote kortingen
• Get ramingen voor de benodigde werkzaamheden, en voeg 20%, omdat alles kost altijd meer dan verwacht. Als uw woning nog steeds in aanmerking komt, is het tijd om verder te gaan

Als je eenmaal hebt vastgesteld op een woning te kopen, moet u de aankoop te voltooien. Als u op een veiling koopt (vrij riskant voor een beginner), hebt u waarschijnlijk contant geld nodig of op zijn minst financiering die vooraf is goedgekeurd en snel kan worden afgesloten.

Opknappen voordat u flipt

• Niet als u het werk zelf doet, hebt u een vertrouwd team nodig om te repareren, renoveren en de uitstraling van uw investering te verbeteren. Zorg ervoor dat u of uw bouwer niet in overtreding van de plaatselijke bestemmingsplannen en bouwverordeningen. Trek vergunningen (en factor hun kosten bij het schatten van uw potentiële winst)
• Bereid zijn om het huis maandenlang vast te houden indien nodig. Volgens ATTOM Data Solutions duurde de gemiddelde flip 177 dagen om te verkopen
• Snel verkopen kan u een hoger rendement opleveren dan wachten op een hogere prijs. Als u $ 60.000 verdient door een jaar te wachten om te verkopen, terwijl u in vier maanden drie huizen had kunnen verkopen, elk voor $ 40.000 ($ 120.000 per jaar), neemt u niet de beste beslissingen
• Houd een zorgvuldige administratie bij voor belastingdoeleinden. Uw winst is gelijk aan uw verkoopprijs min de verkoopkosten, verbeteringen en aankoopkosten. Betaal niet meer belasting dan nodig is (en u kunt mogelijk de belasting op de winst uitstellen met 1031 uitwisselingen)
• Zorg ervoor dat u genoeg financiële buffer heeft om droge periodes uit te zitten. Als 177 dagen een gemiddelde is, betekent dit dat sommige gebieden of huizen er langer over doen. Eindig niet in de executieverkoop omdat u niet had verwacht dat u zoveel hypotheekbetalingen zou moeten doen

Als u geen ijswater in uw aderen en veel contant geld of toegang tot krediet hebt, is het flipperen van huizen misschien niet iets voor u.

Hoeveel kunt u verdienen met het flipperen van huizen?

Dat hangt af van wat het kost om een eigendom te verwerven, op te knappen en te verkopen. Kosten omvatten:

• Het bedrag dat u betaalt voor het pand
• Financieringskosten, als u leent om te kopen
• Opportuniteitskosten, als u contant betaalt (wat u zou kunnen verdienen als u dat geld elders zou investeren)
• Reparatie- en renovatiekosten, inclusief vergunningen
• Verkoopkosten, inclusief makelaarscommissies
• Huurkosten, onderhoud, verzekeringen en andere kosten

Begrijp dat u het onroerend goed mogelijk langer dan verwacht moet houden, dus wees voorbereid op lopende kosten of om een lagere prijs te accepteren.

Als niet-onder druk staande woningen in een buurt voor $200.000 worden verkocht, en je kunt een lelijk eendje voor $100.000 oppikken, hoeveel kun je dan maken?

Als je schattingen voor reparaties en upgrades uitkomen op $50.000, en je voegt 20% toe voor onvoorziene uitgaven ($10.000), dan heb je $40.000 potentiële winst om mee te spelen. Als uw verkoopkosten omvatten $ 12.000 voor onroerend goed commissies en nog eens $ 2.000 voor de verkoper betaalde kosten, uw potentiële winst is naar beneden naar $ 26.000.

Check “gemiddelde dagen op de markt” in uw omgeving. Als het u twee maanden kost om de verbeteringen te voltooien, zes maanden om het huis te verkopen, en het kost $1.000 per maand om het te dragen, trek dan $8.000 af voor de draagkosten. Uw potentiële winst is nu slechts $18.000 na acht maanden. Veel deskundigen vinden alles onder de $20.000 onaanvaardbaar.

Maar als huizen snel verkopen, en uw totale tijd om te renoveren en te verkopen is drie maanden, is uw potentiële winst $23.000. Ervan uitgaande dat je dat vier keer per jaar zou kunnen doen (eens in de drie maanden), zou je jaarlijkse winst $92.000 zijn. Dus hoeveel u verdient, hangt af van hoe snel u de huizen kunt omkeren en hoeveel flips u in een bepaalde tijd kunt doen.

Huizen flippen voor de kost: u hebt krediet nodig

Om in de home-flipping business te stappen, hebt u contant geld nodig. Of toegang tot contant geld. En hoe minder u betaalt voor cash, hoe groter uw winst. Er zijn genoeg particuliere geldschieters die leningen verstrekken op basis van de waarde van het pand, ongeacht uw kredietscore.

Hoge rentetarieven maken misschien niet veel uit als u een huis hebt dat u kunt opknappen en snel verkopen. Maar het is beter om minder te betalen als dat mogelijk is. En daarvoor hebt u goed krediet nodig.

• Controleer uw kredietrapporten op www.annualcreditreport.com en zorg ervoor dat uw geschiedenis klopt. Of vraag een hypotheek preapproval aan voordat u naar een huis gaat zoeken. Als er problemen zijn, zal uw hypotheekverstrekker u dat laten weten. U krijgt uw credit scores, en uw geldschieter kan u zelfs helpen fouten in uw rapport te corrigeren
• Kijk naar de “reden” codes op uw credit rapport. Deze zullen u vertellen wat de belangrijkste factoren zijn die uw score omlaag hebben getrokken. Corrigeer deze als u kunt. Als uw bezettingsgraad (de hoeveelheid gebruikt krediet versus de hoeveelheid beschikbaar krediet op uw kaarten) hoger is dan 30%, betaal dan uw doorlopende saldi af of zet ze over naar een persoonlijke lening op afbetaling. Als uw geschiedenis vlekkerig is, zet uw rekeningen op autopay en kijk hoe uw score stijgt als uw saldi dalen
• Als uw probleem is dat u heel weinig krediet gebruikt, kunt u uw score verbeteren door vrienden of familie met goed krediet u als geautoriseerde gebruiker toe te voegen aan een of meer rekeningen. U gebruikt de rekeningen niet, maar hun goede geschiedenis zal worden overgedragen naar uw kredietrapport en score

Als u zes maanden lang een saldo van $ 150.000 draagt, is het verschil tussen het betalen van een 5%- en een 8%-rente bijna $ 2.000. Uw credit score en rente van belang.

Gerelateerd: Investeren in onroerend goed nu

Hoe een huis te flippen: je hebt contant geld nodig

Wanneer u huizen koopt als beleggingsobject, krijgt u geen 3% aanbetalingsopties of de door de overheid gesteunde hypotheken die kopende bewoners krijgen. In het algemeen moet u ten minste 20% aanbetalen om een vastgoedbelegging te kopen.

U hebt contant geld nodig om het pand te kopen, een kredietlijn die u kunt aftappen om hetzelfde te doen, of een vooraf goedgekeurde hypotheek voor een vastgoedbelegging. Andere opties zijn financiering door de eigenaar of het aangaan van een door de overheid gesteunde lening. Maar die mogelijkheden doen zich niet vaak voor.

U kunt misschien een persoonlijke kredietlijn opzetten of een persoonlijke lening krijgen voordat u gaat winkelen voor een woning. Dat kan de aankoopprijs dekken of op zijn minst uw spaargeld verhogen, zodat u een fatsoenlijke aanbetaling hebt. Je moet ook genoeg geld of krediet om de reparaties en andere kosten te dekken. Als alternatief, als je erg zeker bent van je flipping-vermogen, wil je misschien de nieuwe aankoop financieren door te lenen tegen het eigen vermogen in je persoonlijke woning.

Related: Home Equity for Investment Property Down Payment

Repairs en renovatie: sneller is beter

Weet je waarom de sterren van die home-flipping shows altijd op een waanzinnig strakke deadline zitten? Het is niet (alleen) op te voeren het drama. Het is omdat elke dag dat het pand in renovatie is of te koop staat de potentiële winst vermindert. Dus niet springen in een flip zonder uw team klaar om te werken, uw geld branden een gat in je zak en uw verkoop strategie op zijn plaats.

Bent u van plan om een full-service agent te gebruiken? Haal hem of haar aan boord meteen. Deze persoon kan opwinding genereren over uw aanstaande aanbieding nog voordat uw renovaties zijn voltooid. Of ben je een doe-het-zelf verkoper? Zo ja, wilt u uw bewegwijzering, flyers, website en reclame in plaats zo ver van tevoren mogelijk.

En er zijn tal van korting onroerend goed makelaars bieden een scala aan diensten, van multiple listing service plaatsing aan marketing en bewegwijzering. Tot slot zijn er veilingen. Terwijl de meeste zien onroerend goed veilingen als de manier om noodlijdende woning te vinden, zijn verkopers steeds meer met behulp van hen om te flip afgewerkt huizen snel en ga naar het volgende project.

Want als je veel huizen in een jaar kunt omdraaien, hoef je niet op elk huis evenveel te verdienen.

Het omdraaien van huizen in 2020

Als je risicobereidheid, een gezond banksaldo en een sterke maag hebt, kun je een goed inkomen verdienen met het omdraaien van huizen. Zelfs in 2020 als de Amerikaanse huizenmarkt zich blijft herstellen. Maar huizen flippen is net zoiets als huizen schilderen – een goed resultaat hangt meer af van de voorbereiding dan van de daadwerkelijke uitvoering.

Zie de hypotheekrente voor vastgoedbeleggingen nu