Mixed Use Development Investing Explained

Key Takeaways

• Wat is mixed use development?

• Voordelen van gemengd gebruik

• Succesvolle voorbeelden

Beleggen in gemengd gebruik

• Checklist voor beleggersprojecten

Ben je nieuwsgierig naar commercieel vastgoedbeleggen, maar weet je niet zeker waar je moet beginnen? Of beter nog: worstelt u met de keuze tussen een residentiële of commerciële ruimte voor uw volgende investering?

Het is misschien tijd om een project voor gemengd gebruik toe te voegen aan uw beleggingsportefeuille. Zoals de naam al doet vermoeden, combineert mixed use vastgoed commerciële, residentiële en zelfs industriële ruimtes in één pand. Voor beleggers betekent dit de gecombineerde voordelen van beide soorten vastgoed in één pand (denk: lage leegstand en huurders van hoge kwaliteit).

Hoewel mixed use developments niet voor iedereen zijn weggelegd. Met de extra voordelen komt een extra verantwoordelijkheid, vooral als het gaat om het kiezen van de juiste woning. Lees verder om meer te weten te komen over gemengde ontwikkelingen en hoe u er vandaag veilig een aan uw portefeuille kunt toevoegen.

Wat is een gemengde ontwikkeling?

Een gemengde ontwikkeling is een combinatie van residentiële en niet-residentiële gebouwen die gepland en ontwikkeld zijn binnen een stad, gemeente en/of staat. Deze onroerend goed projecten kunnen variëren van een enkel gebouw tot een hele wijk en zijn meestal ontwikkeld om in te spelen op een specifieke omgeving. Naast het combineren van commerciële en industriële ontwikkeling met het wonen, zijn deze projecten gericht op het bieden van verschillende voordelen: verbetering van de betaalbaarheid van woningen, loopbaarheid tussen woningen, werkplekken en andere voorzieningen, en sterkere buurten. Als het goed wordt gedaan, zijn mixed use-ontwikkelingen ontworpen om verschillende soorten vastgoed samen te voegen en aan te vullen.

Gemeenschappelijke kenmerken van mixed use-ontwikkeling zijn over het algemeen buitenruimten en openbare infrastructuren. Buitenruimten omvatten pleinen en gangen tussen gebouwen en trottoirs. Wat de openbare infrastructuur betreft, hebben projecten voor gemengde ontwikkeling in gebieden met een hoger inwonertal mensen aangemoedigd om werkplekken of boodschappen te doen met het openbaar vervoer, maar ook te voet of met de fiets. Ontwikkelingen op straatniveau voor gemengd gebruik in Denver, Seattle en Boston hebben de aanleg van voetgangerspaden met winkels en werkplekken op oogafstand vergroot. Als gevolg daarvan hebben deze steden nu minder parkeerplaatsen, garages en steegjes nodig.

Horizontale vs. verticale gemengde ontwikkeling

Bij gemengde ontwikkelingen denk je in de eerste plaats aan een gebouw met winkels op de eerste verdieping en appartementen op de bovenste verdiepingen. Hoewel dit een populaire opzet is voor een gebouw met gemengd gebruik, is het niet het enige type dat er is. Dit is eigenlijk wat wordt aangeduid als verticale ontwikkeling. In verticale ontwikkelingen, zijn de onderste verdiepingen bestemd voor commerciële ruimten, terwijl de hogere verdiepingen zijn gereserveerd voor particuliere of residentiële ruimten. Horizontale ontwikkelingen, aan de andere kant, bestaan uit gebouwen met één bestemming binnen een bepaald complex. In een horizontale ontwikkeling zullen sommige gebouwen worden gebruikt voor woonruimten, terwijl andere gebouwen bestemd zijn voor commercieel gebruik. Zowel horizontale als verticale ontwikkelingen bieden een verscheidenheid aan voordelen voor zowel huurders als investeerders.

5 Voordelen van Mixed Use Development voor Investeerders

Het midden van de jaren 2000 zag een uitbarsting van mixed use ontwikkelingen in het hele land, als ontwikkelaars en investeerders op zoek naar nieuwe manieren om stedelijke-stijl leven te mengen met beloopbare gemeenschappen. Hoewel de populariteit in de afgelopen jaren is afgenomen, is de vraag naar gemengde ontwikkelingen terug met een wraakzucht, het aantrekken van binnenlandse en buitenlandse investeerders en zelfs millennial huizenkopers.

Hoewel millennial huizenkopers een groot deel van de vraag naar gemengde ontwikkelingsprojecten uitmaken, is de aantrekkingskracht wijdverbreid. Immers, ontwikkelingen voor gemengd gebruik zorgen in wezen voor een dieper gemeenschapsgevoel, iets wat elke huiseigenaar wil.

Het is veilig om aan te nemen dat de populariteit van ontwikkelingen voor gemengd gebruik zal blijven, en hier zijn de belangrijkste redenen waarom:

1. Gemengde ontwikkelingen hebben het voordeel van ingebouwde klantenkring voor commerciële ruimten, die beleggers meerdere inkomstenstromen kunnen bieden.

2. Vastgoedbeheerders zijn goed toegerust om de uitdagingen van meerdere soorten vastgoed tegelijk aan te kunnen, wat resulteert in een soepele bedrijfsvoering.

3. Vastgoed voor gemengd gebruik bevindt zich vaak in de nabijheid van andere gemeenschapsvoorzieningen, waardoor het zeer gewilde woonruimten zijn.

4. De grote verscheidenheid aan huurders (commercieel, residentieel, enz.) kan het algehele risico voor vastgoedbeleggers verminderen.

5. Potentiële huizenkopers en andere huurders worden steeds meer aangetrokken tot gemeenschappen die goed beloopbaar zijn, wat kan leiden tot een grote vraag naar huurwoningen.

Grote blootstelling aan klanten

Een aantrekkelijk aspect van ontwikkelingen voor gemengd gebruik is de nabijheid van nieuwe klanten. Samen met het cultiveren van zowel een residentieel als commercieel publiek, hebben mixed use ontwikkelingsprojecten de kracht om een immense hoeveelheid interesse en voetverkeer aan te trekken in vergelijking met stand-alone winkels. Ook zijn de huurders van gemengd gebruik meestal de begunstigden van terugkerende uitgaven van bewoners, inclusief die binnen het gemengde gebouw.

Als een residentiële herontwikkelaar, ook bekend als een vastgoedbelegger, zijn gemengd gebruik ontwikkelingsprojecten ideaal omdat ze niet alleen inkomstenstromen van zowel residentiële als commerciële huurders bieden, maar ook kansen voor meer ontwikkelingsmogelijkheden.

Beter Vastgoedbeheer

Een andere reden voor de groei in gemengd gebruik ontwikkelingen is het voordeel van beter vastgoedbeheer. Mixed use-ontwikkelingen omvatten een mix van woningen, commercieel en industrieel onroerend goed. Daarom is een vakkundig management service bedrijf over het algemeen nodig om de hele gemeenschap de uiteenlopende behoeften aan te pakken. Deze voordelen zijn onder meer een hogere kwaliteit van huurders, kortere leegstandscycli, betere processen en een betere ondersteuning.

Bestaande voorzieningen

Het meest verleidelijke aspect van mixed use ontwikkelingen is waarschijnlijk hun locatie. Over het algemeen bevinden deze woningen zich in dichtbevolkte gebieden in de buurt van bestaande voorzieningen zoals scholen, bibliotheken en parken. Hedendaagse huizenkopers hebben een sterke voorkeur voor centrale locaties met gemakkelijke toegang tot voorzieningen in de stad, en ontwikkelingen voor gemengd gebruik werken met deze trends samen om verbonden en inclusieve gemeenschappen te creëren.

Minder risico

Hoewel de voordelen van ontwikkelingen voor gemengd gebruik over het algemeen betrekking hebben op huizenkopers, zijn er verschillende voordelen vanuit het oogpunt van een herontwikkelaar van woningen – de meest voorkomende is diversificatie. Omdat deze ontwikkelingen het beste van twee werelden bieden (residentieel en commercieel vastgoed), kunnen investeerders de hoeveelheid risico waaraan hun vastgoedportefeuille is blootgesteld verminderen. Dat gezegd hebbende, kan diversificatie beleggers helpen de totale impact van slechte activa op hun beleggingsportefeuille te minimaliseren, inclusief de mogelijkheid om het verlies te compenseren. Of het nu gaat om een commerciële neergang of een woonwijk, ontwikkelingen met gemengd gebruik worden beschouwd als een relatief veilige gok. Naast minder risico bieden ontwikkelingen voor gemengd gebruik hogere inkomsten, cashflow, langere huurcontracten en minder concurrentie, wat ideaal is als u uw portefeuille wilt diversifiëren.

Bewandelbaarheid & Transport

Een ander voordeel van ontwikkelingen voor gemengd gebruik is de beloopbaarheid. Vorig jaar heeft de NAR een enquête gehouden onder 3.000 volwassen Amerikanen die in de 50 grootste stedelijke gebieden wonen, om inzicht te krijgen in hun vervoersvoorkeuren. Uit het onderzoek bleek dat Amerikanen nu meer dan ooit de voorkeur geven aan gemeenschappen waar mensen te voet kunnen komen. 48 procent van de respondenten zei dat ze liever zouden wonen in gemeenschappen met huizen met kleine tuinen, maar op loopafstand van voorzieningen in de gemeenschap. Voor de meerderheid van de huizenkopers van vandaag staat beloopbaarheid bovenaan hun lijstje, en daarom bouwen steeds meer bouwers gemengde ontwikkelingen om aan de vraag te voldoen.

Tegenvallers van gemengde ontwikkeling

Er zijn een paar dingen waar je op moet letten voordat je investeert in een gemengde ontwikkeling. Zoals altijd is een van de belangrijkste componenten van een succesvolle vastgoedbelegging de locatie. Het is gemakkelijk om te denken dat elke gemengde ontwikkeling in een stad een goede investering zou zijn. Deze panden bieden immers zoveel voordelen voor eigenaars en huurders. Sommige gebieden zijn echter niet geschikt voor het toegenomen voetgangersverkeer dat een gemengde ontwikkeling met zich meebrengt. Denk na over hoe voetgangersvriendelijk het gebied is en of er al dan niet openbaar vervoer naar het pand leidt. Dit zal van invloed zijn op hoe goed uw commerciële bewoners klanten kunnen aantrekken en hoe goed u commerciële bewoners kunt aantrekken.

Een ander belangrijk onderdeel van gemengde ontwikkelingen is het veiligstellen van de juiste financiering. Als deze panden nieuw zijn in uw omgeving, kunt u moeite hebben om de juiste lening te vinden die nodig is om de deal te sluiten. Het is niet ongebruikelijk dat kredietverstrekkers op hun hoede zijn, vooral als gemengde ontwikkelingen relatief nieuw zijn op uw markt. Uw pitch zal belangrijker zijn dan ooit als u wilt zorgen voor gunstige leningsvoorwaarden bij kredietverstrekkers die niet bekend zijn met de voordelen van gemengde ontwikkelingen. Met de juiste planning en pitch, kunt u helpen voorkomen dat deze potentiële nadelen bij het investeren in een gemengd gebruik ontwikkeling.

6 Succesvolle voorbeelden van mixed use ontwikkelingen

Mix use ontwikkelingen duiken overal in het land op, en terecht. Echter, niet alle mixed use panden behalen de bovengenoemde voordelen. Bij elk type onroerend goed kunnen bepaalde factoren van invloed zijn op het algehele succes van een pand. Dit gezegd zijnde, zijn er verschillende succesvolle voorbeelden van gemengd gebruik die investeerders kunnen gebruiken als blauwdruk bij het zoeken naar de juiste investering in gemengd gebruik.
Hier zijn verschillende succesvolle voorbeelden van gemengd gebruik om te bekijken:

1. The Wharf (Washington, DC): Deze ontwikkeling zal naar verwachting 24 hectare beslaan langs de Potomac River. Met plannen voor hotels, winkels, restaurants, parkeergelegenheid en meer is het een van de grootste bouwprojecten in de stad.

2. Wilshire Grand Center (Los Angeles, CA): Thomas Properties Group moest een van de grootste bouwvergunningen in de geschiedenis van de stad aanvragen voor deze gemengde ontwikkeling. Het meest indrukwekkende aan dit project is echter dat het na voltooiing een aardbevingsbestendige toren van 73 verdiepingen zal herbergen.

3. Port Covington (Baltimore, MD): De bouw van dit project in Maryland is nog niet begonnen, maar het voltooide project zal naar verwachting meer dan 250 wooneenheden, 180.00 vierkante meter kantoorruimte en meer huisvesten.

4. Brickell City Center (Miami, FL): Swire Properties heeft dit project van 5,4 miljoen vierkante meter slechts een paar jaar geleden gebouwd. In de torens zijn luxe appartementen, restaurants en meer gevestigd.

5. City Point Brooklyn (Brooklyn, NY): Dit complex voor gemengd gebruik wordt een van de grootste centra voor gemengd gebruik in de regio Brooklyn. Het zal worden ontwikkeld door Acadia Realty Trust en Washington Square Partners.

6. Lincoln Yards (Chicago, IL): Dit project is nog in ontwikkeling, maar zal na voltooiing naar verwachting 53 hectare beslaan. De ruimte zal bestaan uit nieuwe woningen, hotels, winkels, kantoren en zelfs een voetbalstadion.

Hoe te investeren in mixed use development

Er zijn twee manieren om betrokken te raken bij mixed use properties: ontwikkeling of direct investeren. De eerste optie, ontwikkeling, is een van de meest voorkomende manieren om te beginnen in gemengd gebruik onroerend goed. Deze lange termijn eigendomsstrategie omvat het identificeren en financieren van de juiste bouwprojecten. Volgens Institutional Real Estate kunnen de inkomsten en het schuldherbalanceringspotentieel op gemengde ontwikkelingen dit een solide instappunt voor beleggers maken.

Er zijn ook mogelijkheden om bestaande gemengde panden te kopen door middel van directe investeringen. Zoals u zich wellicht kunt voorstellen, kunnen deze investeringsmogelijkheden moeilijk te vinden zijn vanwege het winstpotentieel van een goed presterend mixed use object. Bovendien zijn deze eigendommen vaak geconcentreerd onder lokale investeerders, waardoor deze potentieel moeilijke kansen om te landen voor degenen die breken in een nieuw gebied. Er zijn echter een aantal directe investeringsmogelijkheden voor investeerders die bereid zijn om slecht onderhouden gemengde projecten te kopen en op te knappen. Dit betekent niet noodzakelijkerwijs door middel van een volledig rehab-project, maar kan in plaats daarvan inhouden dat het beheer van het pand wordt overgenomen, oude ruimtes worden bijgewerkt en het algehele pand wordt vernieuwd.

Terwijl ontwikkeling en direct investeren twee van de meest gebruikelijke manieren zijn om betrokken te raken bij ontwikkelingen voor gemengd gebruik, zijn dit niet de enige manieren. Beleggers kunnen ook onderzoek doen naar REIT’s of andere handelsvehikels om te profiteren van de voordelen van gemengd gebruik van onroerend goed. Deze kansen komen misschien niet vaak voorbij, maar wanneer ze zich voordoen, kunnen ze beleggers in staat stellen de vruchten te plukken van gemengde ontwikkelingen zonder fysiek vastgoed te kopen. Al met al zijn er verschillende manieren om te beginnen met beleggen in vastgoed voor gemengd gebruik. Neem de tijd om de juiste weg voor uw investeringsactiviteiten te vinden voordat u van start gaat.

Gemengd Gebruikt Ontwikkelingsproject Checklist Voor Investeerders

Er zijn verschillende dingen waar investeerders op moeten letten wanneer ze beslissen of ze al dan niet een gemengd gebruik ontwikkelingsproject nastreven, en niet de minste daarvan zijn:

• Efficiënt ontwerp: De trend van gemengd gebruik blijft groeien, en dat geldt ook voor de voordelen van een succesvol ontwerp. De visuele aantrekkingskracht en de lay-out van een ontwikkeling zijn van cruciaal belang voor het succes ervan, wat in wezen van invloed zal zijn op de vraag, de leegstand en het onderhoud. De meest voorkomende ontwerpstijlen zijn verticale gebouwen, horizontale blokken en beloopbare buurten.

• Promotieve locatie: Een succesvol ontwikkelingsproject bevindt zich doorgaans in een veelbelovend gebied, hoewel niet elk scenario hetzelfde is. Een herontwikkelaar van woningen zal doorgaans op zoek gaan naar gebieden die klaar zijn voor groei, met woningmarkten die aan bepaalde criteria voldoen. In de meeste gevallen gaat het om een toenemende banengroei, lage werkloosheid, nieuwe woningbouw, stadsontwikkelingsprojecten in opkomst en populaire bedrijven die zich in het gebied vestigen.

• Mogelijkheden: Van winkels en restaurants tot parken en lokale attracties, de enige gemeenschappelijke eigenschap van succesvolle ontwikkelingsprojecten voor gemengd gebruik is de nabijheid van voorzieningen, ook bekend als beloopbaarheid. Uit een rapport van de National Association of Realtors blijkt dat huizenkopers van millennials 12 procentpunten liever lopen dan autorijden. Omdat het concept van gemengde ontwikkeling gericht is op de levensstijl leven-werken-spelen, is de mogelijkheid om gemakkelijk naar bestemmingen en belangrijke vervoersknooppunten te lopen een must-have. De grootste aantrekkingskracht van een gemengde ontwikkeling is de mogelijkheid om te winkelen, te eten en je te mengen in de buurt van waar je woont.

• Betaalbaarheid: Nu de woning- en huurprijzen stijgen, bieden gemengde projecten een klein voordeel ten opzichte van traditionele woningaankopen op het gebied van betaalbaarheid. De meeste ontwikkelingen zijn erop gericht de uitdagingen in een bepaalde gemeenschap te identificeren en deze te compenseren, ondanks economische en fysieke complexiteiten.

• De juiste huurders: Het laatste ingrediënt voor een succesvol ontwikkelingsproject voor gemengd gebruik is simpelweg het hebben van de juiste huurders. Of het nu gaat om woningen of commerciële gebouwen, de juiste mix van huurders kan helpen bij het ontwikkelen van een gemeenschapsgevoel rond gemengde ontwikkelingen. Bovendien zal door het creëren van actieve en verbonden gemeenschappen waar mensen kunnen werken, rusten, slapen en spelen, de vraag naar deze woningen alleen maar in populariteit toenemen.

Samenvatting

Er zijn tal van voordelen verbonden aan gemengde ontwikkelingen, zowel vanuit huisvestings- als vanuit sociaaleconomisch oogpunt. Deze projecten zorgen voor meer variatie in woonwijken, waardoor huurders en huizenkopers meer opties hebben om uit te kiezen. Ontwikkelingen met gemengd gebruik kunnen ook de lokale economie ondersteunen, vooral in dichtbevolkte of onderontwikkelde gebieden. Gebouwen met veel verschillende functies, zoals wonen, werken en onderwijs, kunnen bijdragen aan een betere beloopbaarheid en economische groei van een gebied. Als gevolg hiervan kunnen de belastingen die worden geheven op deze eigendommen opnieuw worden toegepast door lokale overheden om verdere ontwikkeling, groei en infrastructuurprojecten te ondersteunen.

Met alle bovenstaande voordelen is het geen wonder dat gemengde ontwikkelingen zo aantrekkelijk zijn voor bedrijfseigenaren, huurders en vastgoedbeleggers. Raadpleeg de bovenstaande gids als u uw vastgoedportefeuille evalueert, want het kan tijd zijn om een gemengde ontwikkeling aan uw repertoire toe te voegen. Immers, wat groter voordeel is er dan het stimuleren van uw carrière en de gemeenschap in een keer?

Wilt u in staat zijn om financieel comfortabel met pensioen te gaan?

Onze nieuwe online vastgoedcursus kan u helpen te leren hoe u kunt investeren in huurwoningen die kunnen helpen uw maandelijkse cashflow te verhogen. Expert-investeerder Than Merrill deelt de belangrijkste vastgoedinvesteringsprincipes die het beste werken in de vastgoedmarkt van vandaag.

Registreer u voor onze GRATIS 1-Daagse Vastgoed Webinar en begin met het opleiden van uzelf over hoe te investeren in de huur vastgoedmarkt van vandaag.