Wat is onteigening?
Onteigening is het opeisen door de overheid van particulier eigendom tegen de wil van de eigenaars, zogenaamd om het ten goede te laten komen aan het algemeen nut. In de Verenigde Staten worden eigendommen meestal onteigend voor de aanleg van snelwegen, spoorwegen, luchthavens of andere infrastructuurprojecten. De eigenaar van het onroerend goed moet voor de inbeslagneming worden betaald, aangezien in het vijfde amendement op de grondwet staat dat privé-eigendom niet kan worden onteigend “voor openbaar gebruik zonder billijke compensatie.”
Key Takeaways:
- Onteigening is de handeling van een overheid die zich privé-eigendom toe-eigent om het te gebruiken ten behoeve van het algemene publiek.
- Eigendommen kunnen worden onteigend om snelwegen, spoorwegen, luchthavens of andere infrastructuurprojecten aan te leggen.
- Eigendomsbezitters moeten eerlijk worden gecompenseerd voor eigendommen die worden onteigend, zoals het vijfde amendement voorschrijft.
Begrip van onteigening
In de Verenigde Staten vormt een doctrine die bekend staat als “eminent domain” de juridische basis voor onteigening. Amerikaanse rechtbanken hebben deze doctrine aanvaard als een overheidsbevoegdheid, met de suggestie dat deze impliciet voortvloeit uit de bepaling in het Vijfde Amendement betreffende compensatie. Volgens deze redenering impliceert de bepaling in het amendement dat eigendom niet kan worden onteigend zonder een passende vergoeding, dat eigendom wel degelijk kan worden afgenomen.
Overheden hebben de bevoegdheid om privé-eigendom af te pakken tegen een vergoeding die overeenkomt met de marktwaarde via de doctrine van het eminent domain; er kunnen vergoedingen en rente verschuldigd zijn aan de voormalige eigenaar(s).
In sommige rechtsgebieden is de overheid verplicht een aanbod te doen om het eigendom te kopen voordat zij haar toevlucht neemt tot het gebruik van het eminent domain. Als en wanneer het wordt onteigend, wordt eigendom in beslag genomen door middel van een onteigeningsprocedure, een gebruik van de term dat niet moet worden verward met eigendom dat in verval is geraakt. Eigenaars kunnen de wettigheid van de inbeslagneming aanvechten en een regeling treffen voor de kwestie van de billijke marktwaarde die als compensatie wordt gebruikt.
Een andere belangrijke rechtvaardiging voor onteigening komt uit de sfeer van de volksgezondheid. Algemeen wordt erkend dat gebeurtenissen die de volksgezondheid bedreigen, zoals toxische milieuverontreiniging van een gebied, rechtvaardigen dat de overheid optreedt om de getroffen bevolking in het gebied te herhuisvesten, en een deel van die actie kan logischerwijs inhouden dat de overheid de eigendommen van de herhuisveste bewoners onteigent.
Overheidsonteigening komt in de hele wereld veel voor, en gaat meestal gepaard met overeenstemming dat eigenaars een passende vergoeding moeten krijgen voor de eigendommen die zij verliezen. De weinige uitzonderingen op het akkoord over een billijke schadeloosstelling zijn vooral te vinden in communistische of socialistische landen, waar een regering niet alleen grond kan onteigenen, maar ook binnen- of buitenlandse bedrijven die in het land aanwezig zijn.
Zorgen over schadeloosstelling bij onteigening
Onteigening geeft aanleiding tot gerechtvaardigde zorgen, variërend van de aanvaardbare redenen voor onteigening tot het proces voor verhaal en de omvang en het bedrag van een billijke schadeloosstelling. Wat de schadeloosstelling betreft, is er discussie over de vraag wat een billijke vergoeding is voor eigenaars van onteigend onroerend goed. In zaken die zich uitstrekken over een periode van vijf decennia, van de jaren dertig tot de jaren tachtig, heeft het Hooggerechtshof van de Verenigde Staten herhaaldelijk erkend dat de definitie van “billijke marktwaarde” tekort kan schieten ten opzichte van wat verkopers kunnen vragen en mogelijk ontvangen in vrijwillige transacties.
Dientengevolge is de norm in zaken betreffende onteigening door onteigening vaak niet de meest waarschijnlijke prijs, maar de hoogste prijs die kan worden verkregen in een vrijwillige verkooptransactie waarbij het betrokken eigendom betrokken is. Aangezien de onteigening de eigenaar de kans ontneemt om de tijd te nemen om de optimale prijs te verkrijgen die de markt zou kunnen opleveren, voorziet de wet daarin door de eerlijke marktwaarde te definiëren als de hoogste prijs die het eigendom op de open markt zou opbrengen.
Inconsistentie en controverse overheersen ook over de eigenaars van onroerend goed die worden gecompenseerd voor hun eigendom, het ongemak dat wordt veroorzaakt doordat zij moeten verhuizen, en de kosten en het mogelijke zakelijke verlies die dit met zich meebrengt.
Deze kosten vallen niet onder het begrip “reële marktwaarde”, maar sommige kunnen gedeeltelijk worden gecompenseerd door statuten, zoals de federale Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act (Code of Federal Regulations 49) en de tegenhangers daarvan in de staten.
De honoraria van advocaten en taxateurs die de eigenaar van het onroerend goed moet betalen, kunnen ook wettelijk worden vergoed en in Californië en New York kan de rechter onder bepaalde voorwaarden naar eigen goeddunken dergelijke honoraria toekennen.
Wanneer de betaling van de billijke compensatie wordt vertraagd, heeft de eigenaar recht op rente over het bedrag van de vertraagde betaling.
Onteigeningen om de belastinginkomsten te verhogen
Een uitspraak van het federale Hooggerechtshof in het begin van de jaren 2000 – en de daaropvolgende reacties op de uitspraak – hebben invloed gehad op de mogelijkheid van overheden om onroerend goed te onteigenen met als enige reden het verhogen van de belastinginkomsten. Kelo v. City of New London, 545 U.S. 469 (2005) bevestigde de bevoegdheid van New London, Conn., om niet-vervuilde privé-eigendom te onteigenen door middel van onteigening en het vervolgens voor een dollar per jaar over te dragen aan een particuliere ontwikkelaar, uitsluitend met het doel de gemeentelijke inkomsten te verhogen.
De beslissing leidde tot verontwaardiging over al te ruime onteigeningsbevoegdheden en zette aan tot verdere actie op zowel staats- als federaal niveau.
De Hooggerechtshoven van Ill., Mich (County of Wayne v. Hathcock ), Ohio (Norwood, Ohio v. Horney ), Okla, en S.C., beslisten vervolgens dat dergelijke onteigeningen volgens hun staatsgrondwet niet zijn toegestaan. Er was ook federale actie, ondanks het feit dat er relatief weinig onteigeningen werden uitgevoerd door dat overheidsniveau. Op de eerste verjaardag van de Kelo-beslissing vaardigde president George W. Bush een decreet uit waarin hij stelde dat de federale overheid eminent domain niet mag gebruiken “om de economische belangen te bevorderen van private partijen die eigenaar of gebruiker worden van het eigendom dat wordt afgenomen.”