Programma’s ” Section 8 Tenants Organizing Project (STOP)
Deze informatie is van toepassing op huurders die in project-gebaseerde Section 8 gebouwen of in meergezinswoningen van de HUD wonen. Als u op zoek bent naar informatie over Sectie 8 vouchers, zie dan Section 8 Voucher Organizing.
Sectie 8 huurders hebben rechten, maar in onze samenleving betekent het hebben van een recht niet dat het ook wordt gerespecteerd. Degenen die de macht hebben (eigenaren van onroerend goed, ondernemers, rijke mensen, etc.) hebben de neiging hun rechten heel goed te kennen. En als ze dat niet doen, hebben ze meestal het geld om een advocaat in te huren om deze rechten voor de rechter te verdedigen.
Mensen met een laag inkomen bevinden zich in een veel andere situatie. Betaalbare of gratis advocaten zijn vaak niet beschikbaar wanneer we ze het hardst nodig hebben. En de rechtbanken zitten vol met rechters die eerder huisbazen dan huurders zijn. De landeigenaren hebben controle over een basis levensbehoefte, en zijn in grote lijnen dezelfde mensen die onze samenleving op grotere schaal controleren.
De echte waarheid is echter dat de huurders degenen zijn met de macht. Wij zijn met veel, veel meer dan de verhuurders. Als we ons collectief organiseren, kunnen we de aandacht van het publiek vestigen op de behoeften van huurders en hoe we de situatie van huurders kunnen veranderen. We kunnen een voorbeeld stellen door stelling te nemen tegen een systeem dat tegen ons is, ten gunste van de rijken en machtigen. Hoe meer huurders worden voorgelicht, gemobiliseerd en georganiseerd, hoe groter onze controle over ons eigen leven zal worden. Kennis van deze rechten zal je helpen om het centrum van de macht te verschuiven van de verhuurder naar de huurders die in het gebouw wonen.
Sectie 8 huurders vallen onder alle staats-, lokale en federale wetten, net als andere huurders. Maar zij vallen ook onder aanvullende wetten en regels van het Department of Housing and Urban Development. U kunt de “Rechten en Verantwoordelijkheden van Bewoners” lezen:http://www.hud.gov/offices/hsg/mfh/gendocs/mfhrrr.pdf uitgegeven door HUD voor Sectie 8 Huurders. Helaas laat HUD’s wijd verspreide boekje veel van uw belangrijkste rechten weg.
Uw rechten: de basis
De eerste stap in het hebben van een praktische kennis van uw rechten is weten welke rechten huurders voor u hebben gewonnen. Als huurders niet genoeg geïnformeerd zijn over hun rechten om te weten wanneer deze geschonden zijn, kunnen deze rechten net zo goed helemaal niet bestaan.
Het volgende wat elke huurder van een Sectie 8 woning moet weten is dat wanneer een eigenaar een overeenkomst aangaat voor een project-gebaseerde Sectie 8 woning, deze eigenaar speciale aanbiedingen krijgt van de overheid, inclusief gegarandeerde maandelijkse huurinkomsten, en/of lage rentepercentages, of lage hypotheekbetalingen.
In ruil daarvoor verwacht de overheid dat eigenaren bepaalde regels volgen om ervoor te zorgen dat huurders goed behandeld worden. Deze regels worden echter vaak niet gehandhaafd door HUD, omdat zij vaak niet op de hoogte zijn van overtredingen. Daarom moeten huurders de “ogen en oren” van HUD zijn, en hen informeren om uw rechten te verdedigen.
De volgende informatie is afkomstig uit verschillende HUD publicaties, waarvan huurders er vele nooit te zien krijgen, zelfs wanneer verhuurders van HUD te horen krijgen dat ze er een aan elke huurder moeten geven. Deze publicaties zijn onder andere: HUD Management Agent Handbook 4381.5 REV-2, HUD Resident Rights and Responsibilities, en vele andere uitgegeven door huurdersrechtenorganisaties in het hele land.
Wist u dat?
De eigenaar is verplicht door HUD
- Erken legitieme bewonersorganisaties die regelmatig bijeenkomen, democratisch opereren, representatief zijn voor alle bewoners, en onafhankelijk zijn van het management.
- Zorg voor een toegankelijke vergaderruimte binnen het pand voor bewonersraadsvergaderingen.
- Stel bewoners informatie ter beschikking over huursubsidies en andere overheidssteun.
- Beantwoord geldige bewonersverzoeken die betrekking hebben op bezorgdheid over omstandigheden of kwaliteit van leven.
- Stel u in staat om deel te nemen aan beslissingen over het welzijn van uw woning.
- Onmiddellijk actie ondernemen om alle belangrijke of terugkerende problemen op te lossen die door huurders naar voren worden gebracht.
- Een kopie van elk schriftelijk verzoek van een bewoner of Bewonersraad verstrekken aan de persoon die het indient.
- Onmiddellijk actie ondernemen om problemen aan te pakken die door HUD aan hen worden voorgelegd.
Het is de eigenaar niet toegestaan om:
- Inbreuk te maken op de pogingen van bewoners om zich te organiseren of om bewonersbelangen te behartigen.
- Inbreuk te maken op de pogingen van bewoners om huursubsidie of andere overheidssteun te verkrijgen.
- Huurders te discrimineren op grond van ras, nationale afkomst, godsdienst, geloofsovertuiging of andere beschermde klassen.
- Het gebruik van gemeenschapsruimten weigeren wanneer daarom wordt verzocht door de Bewonersraad in verband met de functies van de organisatie.
- Het gebruik van gemeenschapsruimten weigeren wanneer daarom wordt verzocht door bewoners die zich willen organiseren of collectief willen nadenken over een kwestie die betrekking heeft op het project.
- Belast bewoners een vergoeding voor het gebruik van gemeenschapsruimten, tenzij normaal een vergoeding wordt gevraagd voor andere evenementen (zoals potlucks, enz.).
- Stuur vertegenwoordigers van het management naar bewonersvergaderingen.
- Uitzetten, dreigen met uitzetting, inhouden van voordelen, of anderszins represailles nemen tegen bewoners voor het organiseren of opkomen voor hun rechten.
- “Koop bewonersleiders uit” door speciale gunsten aan te bieden, zoals werk, gereduceerde of gratis huur, preferentiële reparaties, of andere voordelen die niet beschikbaar zijn voor alle bewoners in de ontwikkeling.
- Proberen een concurrerende bewonersorganisatie te vormen onder controle van de beheermaatschappij of de eigenaar.
- Seksueel of anderszins intimideren van huurders.
Alle huurders van Section 8 hebben dus het recht:
- Om zich te organiseren voor betere leefomstandigheden, meer waardigheid, meer controle over hun eigen woonsituatie, huurderseigendom, betere behandeling door de eigenaar, en alles wat ze maar zouden willen.
- Om te klagen bij HUD, andere huurders, huurdersorganisaties, of de media over Section 8 verhuurders die deze voorschriften overtreden of hen anderszins lastig vallen.
- Om in fatsoenlijke, veilige en sanitaire huisvesting te wonen.
- Op tijdige reparaties en onderhoud van goede kwaliteit.
- Om gemeenschappelijke ruimte te gebruiken om te organiseren, huurder kwesties te overwegen, of een andere reden.
- Op een onmiddellijke reactie op verzoeken of klachten, zonder pesterijen of intimidatie.
- Om een redelijke schriftelijke kennisgeving te krijgen van elke inspectie of andere toegang tot uw appartement.
- Om alle informatie die door het management wordt verstrekt vertrouwelijk te houden.
- Om erkend te worden door eigenaren als hebbende een stem in beslissingen.
- Op gelijke behandeling en het gebruik van de diensten en faciliteiten van het gebouw.
- Op een een-jaar mededeling van het voornemen van de eigenaar om uit de Sectie 8 programma om te huren op de vrije markt.
- Om in kennis te worden gesteld van, en deel te nemen aan en commentaar te leveren op:
- HUD goedkeuring van huurverhogingen
- conversie van door de eigenaar betaalde nutsvoorzieningen naar door de huurder betaalde nutsvoorzieningen
- verlaging van de toelage voor nutsvoorzieningen voor bewoners
- conversie van wooneenheden naar niet-residentieel gebruik
- HUD goedkeuring van grote bouw- of verbouwingswerken
En elk ander recht dat huurders hebben volgens lokale, staats- en federale wetten.
Als de eigenaar deze regels overtreedt:
- HUD verwacht dat huurders of bewonersraden de volgende procedure volgen om de eigenaar zover te krijgen dat hij zich aan deze regels houdt:
- Stel de eigenaar schriftelijk op de hoogte.
- Wacht een redelijke hoeveelheid tijd voor een reactie, of voor de eigenaar om het probleem op te lossen.
- Als er geen reactie komt of het probleem niet wordt opgelost, stuur de klacht dan schriftelijk naar de HUD Loan/Asset Manager voor uw gebouw. Om erachter te komen wie de Loan/Asset Manager is, belt u HUD en vraagt u naar de naam van de Loan/Asset Manager voor uw gebouw.
- Uw HUD Loan/Asset Manager wordt geacht overtredingen te noteren tijdens hun management reviews, wat kan resulteren in een lagere algemene beoordeling. Uw deelname aan managementbeoordelingen en inspecties is de sleutel om ervoor te zorgen dat HUD problemen vastlegt.
- Als u niet slaagt voor management- of fysieke inspecties, kan dit resulteren in een door HUD opgelegde verandering van management. In extreme gevallen kan dit leiden tot een executoriale beslaglegging op de hypotheek of een terugneming van het eigendom door HUD. In sommige gevallen heeft HUD het gebouw aan de huurders verkocht voor $1 nadat het weer in bezit was genomen!
- HUD is zelden op de hoogte van overtredingen omdat huurders ze zelden melden uit angst voor represailles (wat overigens illegaal is). Aangezien verhuurders deze wet routinematig overtreden, is het het veiligst om als groep, collectief, een klacht in te dienen. Daarna, met zowel de huurders als HUD in de gaten, zullen ze minder snel misbruik maken van uw rechten in de toekomst.
Meer opties voor Sectie 8 huurders
Dit zijn niet de enige opties die voor u beschikbaar zijn als u uzelf wilt beschermen en uw rechten wilt verdedigen. De sleutel ligt in het eeuwig aandringen op nog meer rechten door alle huurders in uw gebouw collectief te organiseren om een verenigde stem te hebben. Naarmate nieuwe, hogere normen over hoe eigenaren huurders moeten behandelen op tafel komen, worden oudere en zwakkere normen sterker.
Huurders kunnen ook op veel andere manieren druk uitoefenen op de verhuurder. Het organiseren van een huurdersraad in uw gebouw is de meest effectieve manier om uzelf te beschermen. Als groep kun je strategieën en tactieken bepalen om de veranderingen in je huis te krijgen die je wilt en je rechten te beschermen.
In het hele land organiseren huurders zich samen en bedenken nieuwe en effectieve manieren om veranderingen in hun woonsituatie te krijgen. Hoe en waarom zij zich organiseren is het onderwerp van het Section 8 Tenant Organizing Manual.