In Georgia kan een verhuurder een huurder uitzetten wegens het niet betalen van huur of wegens het schenden van een deel van de huurovereenkomst of huurovereenkomst. Een huurder kan een wettelijke verdediging hebben om een uitzetting aan te vechten. Dit artikel geeft een samenvatting van de ontruimingsprocedure in Georgië en geeft enkele van de meest voorkomende verweren die beschikbaar zijn voor huurders in Georgië.
De ontruimingsprocedure in Georgië
In Georgië worden rechtszaken over ontruiming, ook wel onteigeningsprocedures genoemd, geregeld door het hoofdstuk over verhuurders en huurders van de Georgia Code. De juridische verwijzingen in dit artikel verwijzen naar de relevante secties van de Georgia Code.
Hoewel de wet een verhuurder het recht geeft een huurder uit te zetten wegens het niet betalen van huur of wegens het schenden van een deel van de huur- of pachtovereenkomst (zie OCGA §44-7-50), geeft de wet geen details over hoe en wanneer de huurder op de hoogte moet worden gesteld van de uitzettingsprocedure. De verhuurder moet mondeling of schriftelijk het bezit van de huuraccommodatie eisen en de huurder moet weigeren de verhuurder in bezit te stellen voordat de verhuurder een beëdigde verklaring bij de rechtbank kan indienen om de uitzettingsprocedure te beginnen (zie OCGA §44-7-50). Er is geen vaste termijn voor hoe lang de verhuurder de huurder moet geven voordat hij het papierwerk voor de uitzettingsprocedure indient.
Nadat de verhuurder de beëdigde verklaring bij de rechtbank indient, ontvangt de huurder een kopie van de beëdigde verklaring en een dagvaarding. De huurder heeft dan zeven dagen om een antwoord in te dienen bij de rechtbank, als de huurder dat wenst. De termijn van zeven dagen is inclusief weekeinden en feestdagen, maar als de zevende dag in een weekeinde of op een feestdag valt, heeft de huurder tot de volgende werkdag om het antwoord bij de rechtbank in te dienen (zie OCGA § 44-7-51).
In de dagvaarding staat een datum voor de hoorzitting, waar de rechter de kant van de verhuurder en de kant van de huurder van de zaak zal horen. Als de huurder de uitzetting wil aanvechten, moet de huurder op het antwoord antwoorden en op de hoorzitting verschijnen. Tijdens de hoorzitting zal de rechter een definitieve beslissing nemen over de vraag of de huurder zal worden uitgezet.
Voor meer informatie over hoe te antwoorden op een uitzettingsbevel, zie het pamflet How to Answer an Eviction Warrant, gepubliceerd door Georgia Legal Aid.
Het is niet altijd in het belang van de huurder om een uitzetting aan te vechten. De huurder kan uiteindelijk opdraaien voor alle gerechts- en advocatenkosten van de verhuurder als de huurder de zaak verliest. De huurder kan ook een negatieve kredietwaardigheid krijgen. De beste optie voor de huurder kan zijn om te onderhandelen over een overeenkomst met de verhuurder buiten het rechtssysteem om. Veel gemeenschappen hebben gratis of goedkope bemiddelingsdiensten die geschillen tussen huisbaas en huurder behandelen; lokale hulpbronnen zijn beschikbaar via de website mediate. com en de American Arbitration Association. De bemiddeling faqs op de Nolo site bieden meer informatie over het onderwerp.
Dat gezegd hebbende, kunnen er zeer goede redenen zijn waarom een huurder een uitzetting in Georgia wil bestrijden, zoals besproken in de volgende paragraaf.
Verdedigingen van huurders tegen uitzettingen in Georgia
Dit gedeelte beschrijft enkele van de meest voorkomende gronden die huurders kunnen hebben om een uitzetting in Georgia te bestrijden.
Huurder zet huurder uit met behulp van “Self-Help” procedures
Huurders kunnen een huurder niet uitzetten zonder een gerechtelijk bevel te krijgen. Het is illegaal voor een verhuurder om te proberen een huurder op een andere manier uit te zetten, zoals het afsluiten van nutsvoorzieningen (zie OCGA § 44-7-14.1) of het veranderen van de sloten van de huuraccommodatie. Dergelijke acties worden zelfhulp uitzettingen genoemd. Indien de verhuurder probeert om de huurder uit te zetten met behulp van zelfhulp procedures, kan de verhuurder de huurder een geldelijke schadevergoeding verschuldigd zijn. Zie het Nolo artikel Illegal Eviction Procedures in Georgia voor meer informatie.
Landlord Is Evicting Tenant For Not Paying Rent
Een huurder kan een juridisch verweer hebben om een ontruiming wegens niet-betaling van huur aan te vechten.
Huurder heeft huur volledig betaald
Als de verhuurder de huurder uitzet wegens het niet betalen van de huur, kan de huurder de uitzetting tegenhouden door binnen zeven dagen na ontvangst van de dagvaarding voor de uitzettingszaak de huur volledig te betalen, inclusief eventuele griffierechten. De huurder mag de uitzetting slechts eenmaal binnen een periode van twaalf maanden op deze manier tegenhouden (zie OCGA § 44-7-52).
Verhuurder heeft niet de noodzakelijke reparaties verricht
De verhuurder heeft de verantwoordelijkheid om de huuraccommodatie in goede staat van onderhoud te houden (zie OCGA § 44-7-13). Hoewel de Georgia statuten hierover zwijgen, lijkt de jurisprudentie te suggereren dat als de verhuurder nalaat een noodzakelijke reparatie uit te voeren (dat wil zeggen, een reparatie die verder gaat dan de normale slijtage van de verhuureenheid, zoals de waterverwarmer die ermee ophoudt), dan kan de huurder voor de reparatie zorgen en het bedrag van de reparatie aftrekken van de huurprijs.
Huurder zet huurder uit om discriminerende redenen
De federale Fair Housing Act en de Georgia Fair Housing Act maken het illegaal voor een verhuurder om een huurder te discrimineren op basis van ras, religie, geslacht, nationale afkomst, familiale status (inclusief kinderen onder de 18 jaar en zwangere vrouwen), en handicap. Als een huurder wordt uitgezet op basis van een van deze kenmerken, dan kan de huurder de Fair Housing Act gebruiken als verdediging tegen de uitzetting. Zie het Nolo artikel Housing Discrimination Prohibited by State and Local Law voor meer informatie over wetten die discriminatie van huurders verbieden.
Tenant Resources for Challenging an Eviction in Georgia
Hoewel Georgia niet al te veel wetten heeft aangenomen die uitzettingen reguleren, zijn er een aantal middelen beschikbaar voor huurders die hulp nodig hebben bij het aanvechten van een uitzetting. Het Georgia Landlord Tenant Handbook, gepubliceerd door de staat Georgia, geeft veel antwoorden op veelgestelde vragen over uitzetting. GeorgiaLegalAid.org biedt ook ontruiming gerelateerde artikelen en pamfletten met meer informatie voor huurders. Huurders die wonen in federaal gesteunde huisvesting moeten ook de huurder resource pagina op HUD.gov.
Uw lokale rechtbank is ook een goede bron, omdat uitzettingszaken worden ingediend in het gerechtsgebouw van het graafschap waar de huurwoning zich bevindt. Ze worden specifiek ingediend bij de magistratenrechtbank. Ga naar de online directory van de rechtbank van Georgia om de magistraat van uw county te vinden.
Wanneer een ervaren huurdersadvocaat inhuren
Als u vragen heeft over uw uitzettingszaak of verdediging of de verhuurder heeft al een advocaat in de arm genomen, moet u waarschijnlijk ook contact opnemen met een advocaat. Een advocaat kan de hele zaak behandelen of u advies geven over hoe u verder moet gaan. Een advocaat kan u ook laten weten hoe groot de kans is dat u uw zaak wint. U kunt vooral een advocaat inhuren als u een ingewikkelde zaak heeft of als u zeker weet dat u wint en uw huurcontract u recht geeft op advocaatkosten als u wint in de rechtbank.
Voor advies over het vinden van een goede advocaat, zie het Nolo artikel Hoe vindt u een uitstekende advocaat.
Meer informatie over uitzettingen en beëindigingen
Voor meer artikelen over dit onderwerp, zie de uitzettingen en beëindigingen sectie van Nolo.com. Als u wilt weten hoe het faillissement van een huurder van invloed is op een uitzetting, zie het Nolo artikel Bankrupt Tenants.
Voor meer informatie over huurdersrechten, zie Every Tenant’s Legal Guide, door Janet Portman en Marcia Stewart (Nolo).