Het gezamenlijk aanvragen van een hypotheek maakt het makkelijker om goedgekeurd te worden. Maar dingen veranderen, en een van de leners kan het huis verlaten of moet om andere redenen van de lening af. Er zijn opties beschikbaar om een naam van een hypotheek te halen.
Het is mogelijk om iemands naam van een hypotheek te halen, maar het proces is meestal een uitdaging. Dat geldt zowel voor primaire leners als voor medeondertekenaars die een lener hebben geholpen om goedgekeurd te worden. Totdat de hypotheek officieel wordt gewijzigd (of helemaal wordt afbetaald), is iedereen verantwoordelijk voor de lening, en die schuld kan hun vermogen om andere leningen te krijgen verminderen.
De uitdaging
Kredietverstrekkers staan niet te trappelen om iemands naam van een huislening af te halen. Wanneer ze de lening goedkeuren, evalueren ze de kredietscores en het inkomen van beide leners samen.
Zeker als het om woningkredieten gaat, kan meer dan één inkomen nodig zijn om een bevredigende verhouding tussen schuld en inkomen te bereiken. Met andere woorden, veel mensen hebben het moeilijk om alleen in aanmerking te komen voor een hypotheek voor een huis van gezinsgrootte.
In de meeste gevallen zijn alle kredietnemers 100% verantwoordelijk voor de schuld – het is niet 50/50 bij een gezamenlijke lening. Als een van de kredietnemers om wat voor reden dan ook niet in staat is te betalen – of het nu gaat om financiële problemen of het overlijden van een van de kredietnemers – moet de andere kredietnemer de betalingen bijbenen of de lening afbetalen. Als kredietverstrekkers een naam schrappen, verhogen zij hun risico, en geven zij iemand een gratis “uitweg” uit de aflossing. Kredietverstrekkers zijn terughoudend om dat te doen.
Helaas voor medekredietnemers, zien kredietverstrekkers elke aanvrager als een individuele kans om de lening te innen.
Je zou kunnen denken dat het “onze” lening is. Echter, in gevallen van echtscheiding, bijvoorbeeld, is er geen “ons” meer, maar uw leningovereenkomst is niet op die manier gestructureerd. Zelfs als in een echtscheidingsconvenant is vastgelegd dat uw ex verantwoordelijk is voor de schuld, kunnen kredietverstrekkers nog steeds innen bij iedereen die een aanvraag heeft ingediend.
Ex-echtgenoten kunnen juridische gevolgen ondervinden als zij zich niet aan gerechtelijke bevelen houden, maar u kunt een bestaande leenovereenkomst niet wijzigen.
Hoe kunt u een naam verwijderen
Er zijn verschillende manieren om iemands naam van een lening te halen.
Het proces kan enige tijd in beslag nemen en veel papierwerk met zich meebrengen, maar in het ideale geval kunt u de lening achter u laten.
Vraag het uw geldverstrekker
Start met het vragen van uw huidige geldverstrekker over het wijzigen van de lening. U zult het niet allemaal in één telefoontje voor elkaar krijgen, maar u kunt wel uitzoeken of het mogelijk is de bestaande lening te behouden met een lener minder. Als dat zo is, moeten de overblijvende kredietnemers zich onafhankelijk opnieuw kwalificeren voor de lening. Die leners moeten een goed krediet hebben en genoeg inkomen om de betalingen gemakkelijk te kunnen doen. Het is ook mogelijk dat zij een aanvraagprocedure moeten doorlopen die vergelijkbaar is met die van uw oorspronkelijke lening. Als uw geldschieter de aanvraag goedkeurt, kunnen ze een vrijwaring van aansprakelijkheid verstrekken (vaak gebruikt in gevallen van echtscheiding).
Herfinanciering van de lening
Als uw huidige geldschieter u niet helpt, probeer dan de lening te herfinancieren. Hiervoor vraagt u een nieuwe lening aan en gebruikt u die lening om de oude schuld af te lossen. De persoon die verantwoordelijk is voor de vervangende lening moet individueel een aanvraag indienen, en ze moeten voldoende inkomen en kredietscores hebben om in aanmerking te komen voor de lening. Andere kredietverstrekkers kunnen meer bereid zijn om een nieuwe lening goed te keuren, en u kunt profiteren van programma’s zoals FHA-leningen (die gemakkelijker goedkeuringsnormen kunnen hebben als het gaat om de grootte van uw aanbetaling en credit scores).
Als u onder water staat
Herfinanciering is vooral moeilijk als uw huis minder waard is dan u schuldig bent – of als u een minimale eigen vermogen in het huis heeft. Conventionele kredietverstrekkers hebben strenge eisen voor loan-to-value ratio’s, en u zult niet aan deze criteria voldoen, tenzij u een grote cheque uitschrijft bij het afsluiten. Gelukkig bestaan er herfinancieringsprogramma’s van de overheid die u kunnen helpen een nieuwe lening te krijgen. Voordat u al het papierwerk doet, controleert u of u de lening kunt laten herfinancieren onder de kredietnemer die u wilt.
Assumptie
Het kan mogelijk zijn om een hypotheek over te dragen aan een andere kredietnemer. Assumable hypotheken bieden deze mogelijkheid, maar de meeste leningen zijn niet assumable. Als u hebt geleend via de FHA of VA, kunt u deze mogelijkheid hebben. Toch is het de moeite waard om te vragen, ongeacht waar u hebt geleend.
Het pand verkopen
Als u geen geluk hebt met de bovenstaande benaderingen, moet u misschien het pand verkopen en de verkoopopbrengst gebruiken om de lening af te betalen. Dat kan u of uw familie ontwrichten, en het kan moeilijk zijn om te verkopen als u onder water staat, dus bekijk uw opties zorgvuldig en vraag hulp van lokale vastgoedprofessionals voordat u een beslissing neemt.
Kosten
Alle bovenstaande opties brengen kosten met zich mee, dus evalueer verschillende alternatieven voordat u kiest, en bepaal wie de kosten betaalt. Zelfs als u een woning verkoopt en geld ontvangt, zullen makelaarskosten en andere kosten waarschijnlijk uw opbrengst verminderen. Van de genoemde opties is een vrijwaring van aansprakelijkheid of een leningovername waarschijnlijk de meest betaalbare, omdat ze de afsluitkosten vermijden die gepaard gaan met herfinanciering.
Hetzelfde verhaal voor medeondertekenaars
Al het bovenstaande geldt voor medeondertekenaars van een hypotheek. Als medeondertekenaar bent u 100% verantwoordelijk voor de lening, en geldverstrekkers willen u niet in de kou laten staan. Praat met de hoofdkredietnemer over herfinanciering, en bedenk dat hun toekomst aan de uwe is verbonden.
Bij sommige leningen (met name studentenleningen) is het eenvoudiger om een medeondertekenaar van de lening te krijgen na een periode van tijdige betalingen. Huisleningen bieden echter meestal niet dezelfde mogelijkheden.
Akten van afstand
Een akte van afstand verwijdert doorgaans niet de naam van een lener van een hypotheek. Met een akte van afstand kan een eigenaar alle eigendomsrechten aan iemand anders overdragen, maar alle leningovereenkomsten blijven ongewijzigd. Als gevolg hiervan kan een akte van afstand een lener slechter af laten – ze zijn geld verschuldigd voor een woning, maar ze hebben niet langer een eigendomsbelang in het pand.
Het opgeven van een eigendomsbelang betekent niet dat u de verantwoordelijkheid om te betalen opgeeft.
Belangrijke informatie
De informatie op deze pagina is elementair van aard en kan niet worden beschouwd als juridisch of financieel advies. Neem contact op met een advocaat die in uw land een vergunning heeft en die bekend is met uw situatie voordat u financiële beslissingen neemt.
The Balance biedt geen diensten en advies op het gebied van belastingen, investeringen of financiën. De informatie wordt gepresenteerd zonder rekening te houden met de beleggingsdoelstellingen, risicotolerantie, of financiële omstandigheden van een specifieke belegger en is mogelijk niet geschikt voor alle beleggers. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Beleggen houdt risico’s in, met inbegrip van het mogelijke verlies van de hoofdsom.