De mediane catalogusprijs in Chicago is $ 189.900, een stijging van 11,8% van januari 2013 tot januari 2014, volgens de meest recente National Housing Trend Report gepubliceerd door Realtor.com. Dit zet Chicago dicht bij de nationale mediane lijst prijs van $ 195.000; echter, Chicago zit aan de top van de lijst voor de 146 regio’s gerangschikt in het rapport in termen van het totale aantal listings. Van de meer dan 10.000 Chicago eigenschappen die momenteel te koop op Realtor.com, variërend in prijs van $ 8.000 foreclosures helemaal tot een $ 32 miljoen penthouse condo, zijn er ongeveer 400 woningen op de markt geprijsd tussen de mediane catalogusprijs van $ 189.900 en $ 200.000. Hier is een blik op wat ongeveer $ 200.000 krijgt u vandaag in Chicago’s real estate market.
Community Areas
De 237 vierkante mijl van het land dat deel uitmaakt van Chicago is de thuisbasis van een geschatte 2,7 miljoen inwoners wonen binnen 77 gemeenschap gebieden oorspronkelijk getekend door de Universiteit van Chicago onderzoekers in de late jaren 1920. Deze gemeenschapsgebieden zijn gegroepeerd in vier zijden: Central, North Side, West Side en South Side. Net als op andere markten variëren de huizenprijzen in Chicago sterk, afhankelijk van de locatie. Bijvoorbeeld, volgens gegevens van online onroerend goed aggregator Trulia, de gemiddelde listing prijs in Chicago’s Lincoln Park, net ten noorden van het centrum, was $ 1,04 miljoen voor de week eindigend op 5 maart 2014. In het nabijgelegen North Park, een woonwijk in Chicago’s North Side, was de gemiddelde catalogusprijs $244.977 tijdens dezelfde week. Omdat waar je koopt een bepalende factor is in wat je krijgt, zullen we kijken naar wat $ 200.000 zal kopen in de verschillende gebieden van de stad.
Central
De centrale regio is het commerciële en financiële centrum van Chicago, met inbegrip van het gebied dat bekend staat als The Loop, het centrumgedeelte omringd door verhoogde (“L”) treinsporen. In dit gebied zullen kopers met een budget van $200.000 voornamelijk kijken naar appartementen met één slaapkamer en één badkamer en lofts. Veel van deze eigenschappen zijn minder dan 1.000 vierkante meter en beschikken over voorzieningen zoals dakterrassen, fitnessruimten, extra opslag, verwarmde parkeergelegenheid en 24-uurs beveiliging, en velen zijn op loopafstand van het openbaar vervoer, populaire restaurants, bedrijven en winkels. Hoewel aan de kleine kant, bieden de meeste eigenschappen op de markt voor deze prijs wel upgrades zoals roestvrijstalen apparaten, granieten werkbladen en hardhouten kasten.
North Side
Chicago’s North Side is de meest dichtbevolkte woonwijk van de stad. Kopers in de prijsklasse van $200.000 zullen kijken naar woningen met een of twee slaapkamers en een of twee badkamers. Veel van de beschikbare woningen zijn 800 – 1.250 vierkante voet condo’s in hoogbouw die voorzieningen zoals dakterrassen, fitnesscentra, business centers, zwembaden, 24-uurs beveiliging en parkeergarage bieden. Afhankelijk van de exacte locatie, kunnen woningen op loopafstand van het openbaar vervoer, restaurants en winkels. Voor deze prijs, verwachten oudere gebouwen te zien met bijgewerkte eenheden die roestvrij stalen apparaten, granieten aanrechtbladen, hardhout en tegelvloeren, en zichtbare baksteen omvatten.
West Side
Chicago’s West Side is de thuisbasis van de Chicago Bulls, de Chicago Blackhawks en de Universiteit van Illinois in Chicago. Sommige van de West Side buurten, vooral die het dichtst bij het centrum, zijn ervaren economische revitalisering, die heeft bijgedragen tot een stijging van de woningwaarden in die gebieden. Met een budget van $200.000, zullen de kopers naar flatgebouwen kijken die typisch één tot twee slaapkamers en één of twee badkamers aanbieden, met verbeteringen zoals roestvrij staaltoestellen en hardhouten vloeren. Condo gebouwen hebben de neiging om ongeveer vier verdiepingen (niet hoogbouw), en kan bieden dekken, kleine tuinen en parkeren op straat. In deze prijsklasse kunt u ook een kleine, oudere eengezinswoning vinden, hoewel de voorraad voor condo’s veel hoger is.
South Side
De South Side is het grootste deel van Chicago, en omvat ongeveer 60% van het landoppervlak van de stad. Bij een prijs van $ 200.000, zullen kopers vooral eengezinswoningen vinden met een paar condo’s en herenhuizen. Veel van de eengezinswoningen zijn twee verdiepingen, 1.800 – 2.000 vierkante voet eigenschappen gebouwd in de vroege jaren 1900, met drie slaapkamers en twee baden. Sommige op de markt hebben vier of vijf slaapkamers, maar als gevolg van de leeftijd van de woningen, kan nog steeds hebben slechts een of twee badkamers. Voor deze prijs kunnen woningen hardhouten vloeren of nieuw tapijt, roestvrijstalen apparaten, granieten aanrechtbladen, een open haard en een kleine tuin hebben.
Kopen of huren?
Nationaal is de kloof tussen de kosten van huren versus kopen kleiner geworden, deels als gevolg van stijgende rentetarieven en huizenprijzen. Een jaar geleden toonde Trulia’s Huur versus Koop Rapport aan dat – gemiddeld over het hele land – het 44% goedkoper was om een huis te kopen dan te huren. Vandaag de dag blijkt uit het meest recente rapport van Trulia dat het nu 38% goedkoper is om te kopen dan te huren. Het rapport vergelijkt de kosten voor een periode van zeven jaar aan de hand van vijf berekeningen:
- De gemiddelde huur- en koopprijs voor een identieke set eigenschappen;
- De initiële totale maandelijkse kosten van het bezitten van een woning (uitgaande van 20% aanbetaling en een 30-jarige vastrentende hypotheek tegen 3.5% rente, alsmede de jaarlijkse uitgaven voor onderhoud, verzekering, nutsvoorzieningen en onroerendgoedbelasting) en huren (maandelijkse huur plus huurdersverzekering);
- De toekomstige totale maandelijkse kosten van bezitten en huren;
- eenmalige kosten en opbrengsten (voor het bezitten van, dit omvat sluitingskosten en vermogenswinstbelasting van 15% voor winsten boven de $ 500.000 jaarlijkse uitsluiting; voor het huren, dit omvat een maand borg); en
- De netto contante waarde om rekening te houden met opportunity cost of money (dit vergelijkt kasstromen in de tijd.
Hoewel de rentetarieven nog steeds aantrekkelijk zijn, de voorraden verbeteren en de leennormen sinds de financiële crisis van na 2008 zijn versoepeld, is kopen niet altijd voor iedereen de juiste keuze. De beslissing om te kopen of te huren hangt af van veel factoren, waaronder waar u van plan bent te wonen, hypotheekrente, belastingschijf en tijdshorizon. Als u bijvoorbeeld een lening afsluit met een vaste rente van 3,5% voor 30 jaar, in de belastingschijf van 15% zit en van plan bent zeven jaar in een huis te blijven wonen, zou het in Chicago 44% goedkoper zijn om te kopen dan om te huren. Stel nu dat u een lening heeft van 4,8%, in de 25% belastingschijf zit en van plan bent om na drie jaar te verhuizen. Onder deze omstandigheden is het slechts 22% goedkoper om te kopen dan te huren in Chicago, volgens het Trulia Rent vs Buy Report. Afhankelijk van uw situatie en de exacte omstandigheden, kan de beslissing om te kopen of te huren een gemakkelijke beslissing zijn, of een die veel overweging en rekenwerk vereist.
De Bottom Line
Hoewel het duurste huis op de Chicago markt op dit moment een penthouse appartement van $32 miljoen is, zijn er veel eigenschappen beschikbaar die dicht in de buurt van de $189.900 mediane catalogusprijs voor de stad in prijs zijn. Kopers op zoek om te leven dicht bij het centrum van de stad zal worden op zoek naar eigenschappen in high-rise condominiums, terwijl degenen op zoek verder uit vindt u een selectie van condo’s, herenhuizen en eengezinswoningen. Veel van Chicago’s eigenschappen in deze prijsklasse zijn oudere woningen en gebouwen die zijn bijgewerkt om een beroep op de kopers van vandaag, met behoud van de charme en interessante architecturale elementen gevonden in eerdere huizen van de stad.