Avaliadores usam três métodos diferentes para estimar o valor de um imóvel. A abordagem do rendimento considera o valor como o valor presente dos fluxos de caixa futuros esperados gerados pelo imóvel. É mais precisa na avaliação de propriedades comerciais com rendimentos de arrendamento em mercados activos. O método de comparação de vendas relaciona o valor estimado do imóvel em questão com imóveis semelhantes que tenham sido vendidos recentemente no mesmo mercado. Este método é particularmente útil quando os imóveis comparáveis e o imóvel sujeito são altamente semelhantes e foram vendidos nos últimos meses. Isto significa que o método de comparação de vendas também depende de um mercado activo para propriedades semelhantes.
Por outro lado, a abordagem do custo de avaliação é o único método que não depende de um mercado activo para propriedades semelhantes. Em vez disso, a abordagem de custo estima o valor do imóvel como o valor dos seus componentes, o terreno subjacente, e o valor depreciado dos melhoramentos. Neste artigo vamos mergulhar profundamente na forma como funciona a abordagem de custo das avaliações.
A Fórmula da Abordagem de Custo
P>Embora os detalhes sejam mais complicados, a fórmula básica para avaliar um imóvel usando a abordagem de custo é:
Valor do Imóvel = Valor do Terreno + (Custo Novo – Depreciação Acumulada).
A abordagem de custo baseia-se na crença económica de que compradores informados não pagarão mais por um produto do que pagariam pelo custo de produção de um produto semelhante que tenha o mesmo nível de utilidade. A abordagem do custo de avaliação é fácil de usar quando o imóvel é novo e representa a melhor e mais alta utilização do imóvel. Neste caso, o custo novo é conhecido porque as melhorias acabaram de ser construídas. Além disso, deverá haver uma quantidade insignificante de depreciação acumulada. Uma vez que a abordagem de custos não depende de elementos comparáveis, também é útil quando se avalia um bem de uso especial ou um bem com componentes únicos.
Abordagem de custos: Custo Novo
Custo novo pode ser definido de duas formas diferentes. Custo de substituição novo é o custo actual para construir um edifício com a mesma utilidade utilizando os materiais de construção actuais, ao mesmo tempo que se adere às normas, desenhos, e layouts actuais. Custo de reprodução novo é o custo actual para construir uma duplicata exacta da propriedade com os mesmos materiais e práticas de construção de acordo com o desenho, layout, e normas em vigor na altura em que a propriedade foi inicialmente construída. Para propriedades relativamente novas, não há praticamente nenhuma diferença no custo de substituição e no custo de reprodução. Quanto mais única ou histórica for uma propriedade, maior é, contudo, a diferença de custo entre o custo de reprodução e o custo de substituição. Construir uma réplica exacta de uma casa histórica é muito mais caro do que construir uma casa nova.
Ao considerar os custos de construção, é importante considerar tanto os custos directos como os custos indirectos. Os custos directos incluem os custos de materiais e mão-de-obra associados à construção. Os custos indirectos incluem custos tais como impostos, taxas administrativas, custos de financiamento, honorários profissionais e seguros. Existem quatro métodos principais para estimar custos novos ao calcular quer o custo de substituição quer o custo de reprodução.
- Método comparativo de unidades – Os custos baseiam-se numa estimativa de montante fixo por pé quadrado ou por pé cúbico. Os custos dividem-se em cinco categorias principais de acordo com materiais de construção: armação de aço pesado com paredes exteriores de cortina, armação de betão armado com paredes exteriores de cortina, paredes exteriores de betão armado ou de alvenaria, construção de armação paredes exteriores de carga, e armação metálica pré-fabricada. Os custos podem ainda ser discriminados por qualidade.
- Método do custo segregado – Em vez de considerar os custos dos componentes num só montante, o método do custo segregado utiliza os custos médios dos componentes com base no material e qualidade da construção. Por exemplo, o método do custo segregado consideraria separadamente o custo de componentes tais como o telhado, a estrutura, os revestimentos do chão, a canalização, e a unidade HVAC. Estes custos individuais em conjunto estimam o custo novo. O método “unit-in-place” é semelhante ao método do custo segregado mas decompõe cada um dos componentes principais em peças mais detalhadas. Por exemplo, a estrutura do telhado seria um custo de um componente com o método do custo segregado. Neste método, contudo, a estrutura do telhado seria calculada através da observação das peças da estrutura do telhado, tais como as vigas do telhado e as placas de terraço. Além disso, os custos estimados das despesas gerais e do lucro do empreiteiro são incorporados em cada uma das estimativas de custos para o método unit-in-place.
- Método de levantamento da quantidade- Este é o método mais preciso para estimar o custo novo, mas é também o método mais difícil e mais demorado. O método do levantamento quantitativo estima o custo de cada item individual envolvido na construção das melhorias. É semelhante à forma como os empreiteiros calculam o custo que fornecem como uma estimativa de proposta. Há um ajustamento para despesas gerais e lucro adicionado ao custo total da componente base.
Abordagem de custos: Depreciação
Depreciação causa a diferença de valor entre o custo novo das melhorias e o valor actual da contribuição das melhorias. As três formas de depreciação são física, funcional, e depreciação externa. A depreciação física resulta do desgaste normal do bem que acontece com a idade. A depreciação funcional é o resultado de alterações nas necessidades ou preferências ao longo do tempo que causam uma redução na utilidade do bem. A depreciação externa é o resultado de vizinhança adversa ou tendências económicas. Há três métodos que os avaliadores podem utilizar para estimar a depreciação.
- O Método da Idade/Vida – Este método é o mais simples e mais comum de estimar a depreciação. O avaliador estima a idade total, a idade efectiva, e a vida útil remanescente das melhorias. A idade efectiva é uma função da condição actual do imóvel, bem como da sua utilidade e localização no mercado actual.
- O Método de Desintegração- Esta é a forma mais precisa e abrangente de estimar todas as formas de depreciação. É, contudo, extremamente complicado e demorado. O método de desagregação identifica cada forma individual de depreciação física, funcional, e externa. Depois, a depreciação de cada factor individual é quantificada e somada para calcular a depreciação acumulada no bem.
- O método de extracção de mercado – O método de extracção de mercado utiliza dados de vendas comparáveis para estimar a percentagem de depreciação adequada a aplicar ao bem em questão. Os avaliadores encontram o valor depreciado dos melhoramentos no bem comparável, subtraindo o valor do terreno e contribuindo com o valor dos melhoramentos do preço de venda. A percentagem do valor da propriedade comparável depreciado é o valor depreciado das benfeitorias dividido pelo custo novo dessas benfeitorias. Esta percentagem é então aplicada à propriedade em questão.
Abordagem do custo: Valor do Terreno
Existem muitas técnicas que os avaliadores podem utilizar para estimar o valor do terreno, mas todas elas são essencialmente alguma forma de abordagem do rendimento ou de comparação de vendas. A comparação directa é o método mais comum para estimar o valor do terreno. O preço do terreno é simplesmente derivado de parcelas de terreno recentemente vendidas. Pode também ser calculado como um valor residual usando a equação da abordagem de custo para uma propriedade recentemente construída, onde o custo novo e o preço de venda são ambos conhecidos.
Avaliação da Abordagem de Custos Exemplo
Componha-se que um avaliador está a usar a abordagem de custos para estimar o valor de uma propriedade em 1 acre de terreno. Locais de tamanho e localização semelhantes vendem-se por cerca de $40.000. Utilizando o método da unidade comparativa, um avaliador descobre que o custo novo para um edifício de materiais de construção e qualidade semelhantes é de $40/sqft para um edifício de 24.000 pés quadrados. Assim, o custo novo dos melhoramentos é de $960.000. Os melhoramentos têm uma vida económica total estimada de 40 anos e uma vida económica restante de 30 anos. O método de depreciação por idade sugere que as benfeitorias devem ser depreciadas em 25%, uma vez que envelheceram o equivalente a 10 em 40 anos. A dedução adequada da depreciação é de 25% dos $960.000, que é de $240.000. Utilizando a abordagem de custos, o avaliador estima que o valor final do imóvel é $760.000,
Conclusão
Neste artigo discutimos a abordagem de custos para a avaliação, que é comummente utilizada por avaliadores imobiliários comerciais. Comparámos a abordagem de custo versus a abordagem comparável de vendas e também a abordagem de custo versus a abordagem de rendimento. A principal diferença com a abordagem de custos é que não requer um mercado activo. A abordagem de custo determina o valor adicionando o valor do terreno ao custo de um novo edifício equivalente, subtraindo depois qualquer depreciação. Percorremos a forma como os avaliadores calculam o custo novo, a depreciação, e também a forma como o valor do terreno é determinado. Finalmente, passamos por uma abordagem de custos passo a passo para mostrar como a abordagem de custos pode ser utilizada para determinar o valor da propriedade.