Abrigado ao lançamento de redes 5G e ao aumento da procura para expandir o serviço celular para mais zonas rurais, há muita conversa em torno das torres de células e dos alugueres de torres de células. A actividade de aluguer de torres aumentou no ano passado e as taxas projectadas para o ano seguinte indicam um crescimento ainda maior nos próximos anos.
Todos os dias, os proprietários de terras são contactados sobre a adição de torres de células aos seus terrenos e os arrendamentos existentes estão a ser alargados.
À primeira vista, o arrendamento oferece um excelente som. A empresa da torre dir-lhe-á que é vantajoso para todos – e certamente que pode ser. Mas antes de assinar a linha pontilhada, é importante compreender do que está a abdicar & o que vai ganhar.
Comprometimento a longo prazo
Um dos factores mais importantes a considerar é a duração do contrato & quem é legalmente obrigado por ele. O meu pai costumava dizer-me que certas situações eram como um “pequeno-almoço de presunto e ovos”. A galinha está a participar e o porco está comprometido.
Para mais informações sobre este tópico, ver outro artigo de Hugh Odom aqui no Wireless Divide in Rural America
Os contratos de arrendamento de torres de células são os mesmos que um “pequeno-almoço de presunto e ovo”: a empresa de torres de células pode rescindir o contrato de arrendamento de torres de células sempre que quiser, mas o proprietário da propriedade está comprometido por 20, 30 ou mais anos.
Antes de se sentar à mesa do pequeno-almoço com uma empresa de torre de células, saiba exactamente o que está no menu.
What You Gain
O que ganha ao permitir uma torre de células na sua propriedade é simples: dinheiro. Ou cobra renda ou recebe um pagamento fixo pelo direito de usar a sua propriedade.
Os valores do local da torre de células não são determinados da mesma forma que o valor do imóvel, e isto é algo que os proprietários precisam de compreender. Cada local de torre terá o seu próprio valor único. Ao contrário do imobiliário, não vai haver uma comparação de taxas de mercado. Isso significa que perguntar ao seu vizinho sobre o arrendamento da sua torre de celular não funcionará. Significa também que mesmo que o seu vizinho aceite uma oferta baixa, não tem de.
Adicionalmente, a taxa de aluguer para hoje é apenas o quadro a curto prazo – como será a taxa de aluguer daqui a 5 ou mesmo 10 anos? Os contratos de arrendamento de torres celulares são estruturados por longos períodos de tempo, até 90 anos. Os custos são significativos. Instalar a torre, adicionar equipamento adicional necessário, e actualizar quaisquer melhorias necessárias no próprio local pode custar centenas de milhares de dólares.o período de tempo para um arrendamento é de vários anos porque a empresa de locação de torres celulares precisa de ocupar e utilizar o local por tempo suficiente para poder recuperar algum do seu dinheiro investido.
Devido ao tempo e dinheiro envolvidos, as empresas de telecomunicações geralmente nunca concedem um amplo direito de rescisão no final de um período de arrendamento ou renovação. Pelo menos não para o proprietário do imóvel, embora possam incluir uma cláusula de rescisão antecipada para si próprios. Isto permite que a empresa de torres celulares termine o arrendamento caso a localização da torre se torne inutilizável devido a problemas tecnológicos, ou se perder a sua licença ou autorização de funcionamento, ou, mais importante ainda, se considerar que o local da torre não é adequado devido a mudanças nas condições económicas.
What You Give Up
Existem múltiplos factores a considerar ao negociar um arrendamento de torres celulares, quer o arrendamento seja novo ou existente. O mais importante a ter em mente é que o poder de negociação do proprietário do imóvel está directamente relacionado com as opções disponíveis que uma empresa de células tem, bem como o valor global da localização da torre de células (ou localização potencial).
Por exemplo, existem outros edifícios ou propriedades na área com uma disposição e classificações de zoneamento semelhantes que a empresa de torres de células possa considerar? A propriedade permite espaço suficiente não só para a construção de uma torre, mas também para uma possível expansão no futuro? Uma empresa de torres de células necessitará tipicamente de uma área de 500-5.000 pés quadrados numa instalação de torre.
Outras considerações incluem implicações a longo prazo e possível exposição a responsabilidades. As coisas a considerar são:o que acontece se o proprietário de uma propriedade quiser vender o terreno mas não puder rescindir o contrato? E se forem desejadas melhorias na propriedade, mas o proprietário estiver restringido pela localização da torre ou outro equipamento de apoio? O valor do imóvel irá diminuir por causa da torre de celas? Se a torre for danificada, quem é responsável pelo custo do serviço perdido aos clientes?
Proprietários precisam de estruturar flexibilidade e protecção para os seus terrenos e direitos, porque ninguém pode saber o que o futuro trará. Sem consulta adequada, os contratos são redigidos com termos destinados a proteger a empresa, e não o proprietário da propriedade. Certamente, as torres celulares podem ser um impulso económico para os proprietários, mas as opções devem ser cuidadosamente ponderadas antes de qualquer papelada ser assinada.
Hugh Odom é o Presidente & Fundador da Vertical Consultants, uma empresa de consultoria de locação de torres celulares. Antes de fundar a Vertical Consultants, Odom trabalhou durante 10 anos como advogado da AT&T, negociando contratos de locação de torres de células. Ele traz agora a sua experiência e perícia para ajudar os proprietários e gestores de propriedades a assegurar o melhor negócio possível para as suas propriedades. Saiba mais em https://www.celltowerleaseexperts.com/