Como navega nas listagens imobiliárias, os preços associados a essas propriedades ajudam a ter uma ideia de quanto dinheiro será necessário para comprar cada casa. Mas quem estabelece esses números? Se o vendedor da casa está a trabalhar com um agente imobiliário ou corretor para tratar da sua transacção, o preço da lista de preços da casa é provavelmente a opinião de preço do corretor, ou BPO.
O que é uma opinião de preço do corretor?
Definição de opinião de preço do corretor
Uma opinião de preço do corretor, vulgarmente conhecida como BPO, é a opinião de um profissional imobiliário sobre o valor de um imóvel. As BPO são mais frequentemente utilizadas na definição do preço de lista de um imóvel, semelhante a uma análise comparativa do mercado, e no caso de uma execução hipotecária ou venda a descoberto.
Para determinar a BPO, um agente imobiliário ou corretor usará a sua perícia para atribuir um montante em dólares a um imóvel com base em determinados factores. As BPO são normalmente realizadas por um corretor que está familiarizado com o mercado imobiliário local.
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“Normalmente, o agente faz isto como parte do seu acordo de listagem quando vende uma casa”, explica Rocke Andrews, presidente da Associação Nacional de Corretores de Hipoteca e proprietário do Lending Arizona. “Eles analisam propriedades semelhantes que venderam recentemente e fornecem uma estimativa do que a casa deve ser listada”
Existem dois tipos principais de BPO: interno e externo. Uma BPO interna envolve um corretor que passa tempo dentro da propriedade para avaliar o estado da casa, fazer medições e capturar fotografias. Com um BPO externo, por vezes referido como um BPO de drive-by, um corretor pode simplesmente ser capaz de avaliar o exterior do imóvel antes de lhe dar um preço autocolante.
Um BPO é útil nas fases iniciais da transacção imobiliária ao definir o preço de lista de uma casa. O vendedor de uma casa obtém uma compreensão do que a propriedade irá comandar, e o comprador obtém uma compreensão do que terá de pagar para a possuir.
No processo de empréstimo hipotecário, no entanto, BPO não são o método de empréstimo. Na maioria dos casos, um credor encomendará uma avaliação profissional do imóvel para determinar o seu valor, em vez de um BPO.
BPOs não são aceites para hipotecas vendidas a Fannie Mae ou Freddie Mac ou garantidas pela Federal Housing Administration (FHA), Department of Veterans Affairs (VA) ou Department of Agriculture (USDA), de acordo com Jefferson L. Sherman, presidente do Appraisal Institute.
“Existem 14 estados onde as BPO são supostamente utilizadas apenas para fornecer a um comprador, vendedor, potencial comprador ou potencial vendedor um preço de listagem ou de compra”, diz Sherman. “No entanto, cada uma dessas leis é matizada.”
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Como as avaliações e BPOs são diferentes
Existem algumas características importantes que distinguem uma avaliação de uma opinião de preço de um corretor.
P>Primeiro, uma avaliação precisa requer um elevado nível de perícia e formação.
“As avaliações são conduzidas por profissionais de avaliação devidamente certificados que cumpriram com uma vasta educação, experiência e normas de avaliação, demonstraram a sua competência de avaliação ao passarem num exame nacional e aderem a normas de avaliação uniformes geralmente aceites”, diz Sherman.
Segundo, os avaliadores profissionais geralmente não têm conflitos de interesse que possam influenciar a sua opinião. Embora um profissional do ramo imobiliário receba provavelmente uma comissão baseada no preço de venda da casa, um avaliador é pago apenas pelo trabalho de determinação do valor do imóvel.
BPOs são também menos caros do que o custo de uma avaliação. Um BPO custa cerca de $50, de acordo com Andrews, enquanto uma avaliação pode ir de $300 a $450 ou mais.
Quando um BPO faz sentido
Em certas situações, tais como uma execução de hipoteca ou venda a descoberto, os BPO podem desempenhar um papel importante.
“De volta à crise imobiliária, havia tantas execuções e propriedades no mercado, que os credores as usariam devido a um tempo de execução mais rápido e a uma taxa menor”, diz Andrews.
Que o pensamento ainda hoje se aplica, embora num mercado imobiliário muito mais saudável. Sherman salienta que a Pensilvânia aprovou recentemente uma lei que “diz que as BPO não podem ser utilizadas para qualquer tipo de hipoteca, excepto para vendas a curto prazo e trabalhos de pré-fechamento”
Por isso, se estiver a comprar um imóvel em dificuldades, uma BPO pode ser a opinião que se revela mais próxima dos factos do que a de um avaliador profissional Se estiver a solicitar uma hipoteca, no entanto, o seu mutuante irá muito provavelmente encomendar uma avaliação para obter uma leitura sobre o valor da casa, não uma BPO.
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