É importante manter-se consistente e tratar todos os potenciais inquilinos da mesma forma para que não esteja a violar nenhuma lei de habitação justa. No mínimo, deverá certificar-se de que cada inquilino apresenta um pedido de arrendamento e autoriza um relatório de crédito e uma verificação do histórico criminal. Se não tiver passos consistentes que siga cada vez que examina inquilinos, então continue a ler.
Este artigo é o primeiro de uma série de cinco partes onde discutiremos como deve ser um bom processo de examinação e quais são as cinco etapas recomendadas para examinar correctamente um inquilino. Nesta parte, discutiremos a utilização do primeiro ponto de contacto para pré-qualificar os inquilinos, fazendo várias perguntas importantes aos inquilinos.
Cinco etapas para um bom processo de rastreio
Fase 1: Primeiro Contacto – O potencial inquilino telefona-lhe para obter mais informações sobre o imóvel e o arrendamento. Faça algumas perguntas prévias para se certificar de que este potencial inquilino não vai perder o seu tempo.
Etapa 2: A Exibição – O potencial inquilino passou a fase 1. Agora, agendou mostrar o apartamento e irá encontrar-se com o(s) potencial inquilino(s) pessoalmente, pela primeira vez. Cuidado com estas bandeiras vermelhas.
Etapa 3: A Candidatura – O seu futuro inquilino ainda está interessado e você também está. Peça-lhe que preencha uma candidatura de aluguer que inclua referências de senhorios e empregadores anteriores. Faça um relatório de crédito e verificação criminal.
Etapa 4: Processo de Aprovação – Este inquilino parece ser um bom candidato. Aceitá-lo e recusar gentilmente todos os outros candidatos. No entanto, até ter um contrato de arrendamento assinado, não está feito o rastreio.
Etapa 5: Assinatura do contrato de arrendamento – Você e o(s) seu(s) potencial(is) inquilino(s) estão prontos a assinar um contrato de arrendamento. Passe o contrato de arrendamento com ele ou ela cuidadosamente e certifique-se de que todas as regras são completamente compreendidas. Não é demasiado tarde para rasgar o contrato de arrendamento se as coisas não estiverem a correr bem, mesmo neste momento.
Quando deve começar a examinar o seu inquilino?
Se pensa que o processo de exame começa quando recebe um pedido de arrendamento completo, ou pior, quando está prestes a assinar o contrato de arrendamento, então pôs-se em risco e perdeu formas fáceis de filtrar inquilinos terríveis.
Para a maioria dos senhorios, é melhor começar a pensar na filtragem no primeiro ponto de contacto com o inquilino, antes mesmo de a conhecer ou mostrar o imóvel. Isto ocorrerá tipicamente quando o inquilino lhe enviar e-mails ou telefonar para que saiba que está interessado no seu aluguer. A pré-qualificação de cada inquilino com algumas perguntas obrigatórias o mais cedo possível evita que tanto você como os seus potenciais inquilinos percam tempo valioso.
Simplesmente, quer ter algum diálogo rápido de volta e de volta antes de se encontrar com ela. O que está realmente a tentar descobrir fazendo perguntas à sua futura inquilina é se ela está a levar o aluguer a sério e se vale tanto o seu como o tempo dela para fazer uma exposição no local.
As nossas perguntas abaixo destinam-se a ajudá-lo a determinar se deve avançar com a exibição do imóvel.
As Cinco Perguntas Mais Importantes a Fazer aos Seus Inquilinos
Pergunta Um: Porque é que se está a mudar?
No início, pode parecer que isto não é da sua conta. Ouça as respostas, no entanto, pois estas podem vir à tona algumas bandeiras vermelhas assustadoras. Quer ter cuidado com os inquilinos que se estão a mudar devido a um despejo ou a uma má relação com o seu anterior senhorio. Tenha cuidado com os inquilinos que se queixam da sua actual situação de vida, pois os inquilinos maus trazem frequentemente consigo os seus problemas. Em vez disso, quer procurar razões legítimas como a necessidade de um lugar maior para uma família ou a mudança de emprego.
Questão Dois: Quando planeia mudar-se para?
Se um inquilino diz algo como “amanhã” ou “na próxima semana”, isso provavelmente significa que não são bons planeadores. Um inquilino responsável inicia a sua procura com bastante antecedência e planeia em conformidade. De facto, a maioria dos senhorios exige um aviso prévio de 30 dias aos seus inquilinos se estes planeiam mudar de casa. Não se quer ser o seu próximo senhorio que só recebe um pré-aviso de última hora e tem de se esforçar para encontrar um novo inquilino. Um inquilino que procura com mais de 90 dias de antecedência é, no entanto, igualmente mau. Se acabaram de iniciar a sua procura, é provável que não estejam preparados para se comprometerem, uma vez que não viram lugares suficientes para tomarem uma decisão. O tempo também pode não resultar se o seu imóvel estiver disponível mais cedo. Não há necessidade de mostrar o seu imóvel se souber que o timing não vai funcionar.
Question Three: Qual é o seu rendimento mensal?
O padrão aqui é certificar-se de que o seu inquilino tem um rendimento que é 2,5 a 3 vezes o montante do aluguer pedido. Isto é apenas matemática básica para si – está a tentar certificar-se de que o inquilino pode pagar a renda da sua casa. Embora qualquer pagamento de dívida mensal também possa afectar a acessibilidade económica, poderá validar isto mais tarde com um relatório de crédito. Por agora, pode assumir que eles estão a dizer a verdade. Pode acompanhar isto perguntando-lhes se terão o depósito de segurança e o primeiro mês de renda disponível no momento da assinatura do contrato de arrendamento. Saber isto combinado com os seus rendimentos dá uma grande indicação da sua saúde financeira. Tenha cuidado com qualquer inquilino que peça para pagar o depósito de segurança mensalmente ou em prestações. Um cenário “metade agora, metade depois” é tipicamente mau.
Question Four: Posso pedir referências aos seus antigos senhorios e empregador?
Com a excepção de alguém que saia directamente de casa dos seus pais pela primeira vez, se o inquilino não puder fornecer referências ou apresentar desculpas, deve seguir em frente. Exigir sempre referências. Aqui está uma dica rápida de especialistas em aluguer. Peça uma referência a um antigo senhorio em vez do seu actual senhorio. Se o actual senhorio tiver problemas com o inquilino ou estiver a passar por um despejo, ficará entusiasmado com a oportunidade de tirar este inquilino das suas mãos e dizer qualquer coisa para o fazer. Um antigo senhorio, contudo, provavelmente lembrar-se-á de um inquilino mau e terá todo o prazer em dar-lhe uma resposta honesta. Deve perguntar aos antigos senhorios coisas simples como “Pagaram o aluguer a tempo”, “Respeitaram a propriedade e os vizinhos” e “Porque se mudaram?”
Question Five: Apresentará um pedido de arrendamento e autorizará uma verificação de crédito e de antecedentes?
A resposta aqui é bastante simples. Desqualifiquem qualquer pessoa que recuse uma candidatura e uma verificação de crédito imediatamente. Se não consentirem, isso significa normalmente que têm algo a esconder ou que sabem que o seu crédito não é suficientemente bom. Se estiver a seguir o seu processo de rastreio, informe-os de que este é um requisito de todos os candidatos e que trata todos os candidatos da mesma forma. Não pode abrir excepções. Além disso, está apenas a seguir as leis de habitação justa, mantendo todos os candidatos no mesmo conjunto de normas. Deve também considerar perguntar-lhes directamente, neste momento, se já tiveram despejos. Se tiver de passar por um despejo, é um pesadelo de seis a nove meses. O seu relatório de crédito mostrará se têm problemas de crédito e se estes foram no passado ou mais recentes.
Pergunta de Bónus: Quantas pessoas irão viver no apartamento?
Mais pessoas significam simplesmente mais desgaste. Quererá ajustar a renda, o depósito de segurança ou restringir o número de pessoas. De facto, em muitos estados a lei dita que uma residência não pode ter um arrendamento com mais de 2 pessoas por quarto.
Agora é também uma boa altura para descobrir se têm algum animal de estimação que vá viver no apartamento. Se tiverem uma política de “nenhum animal de estimação”, podem desqualificar-se mutuamente e não terão de fazer um espectáculo que de qualquer forma nunca iria a lado nenhum.
Como responder a perguntas relativas ao processo de candidatura
Se fizerem estas perguntas por telefone antes do tempo, escrevam as respostas e comparem-nas com o que o potencial cliente colocar mais tarde na sua candidatura de arrendamento. Muitas vezes, as discrepâncias são bastante reveladoras sobre se são adequadas à sua propriedade.
Por vezes, os inquilinos pedir-lhe-ão que seja mais brando com eles, devido a quaisquer circunstâncias especiais. Isto não é uma boa ideia. Pode ser difícil manter o seu terreno e, por isso, fornecemos abaixo alguma linguagem que o ajudará a explicar todos os requisitos.
“Terá de apresentar um pedido de arrendamento e autorizar uma verificação de crédito e de antecedentes. A taxa de candidatura é de $45. Precisará também de referências dos seus anteriores proprietários. Deverá também saber que terei de verificar os rendimentos e quem quer que esteja a pagar/viver no apartamento também terá de estar na candidatura e no arrendamento”
“Embora por vezes possa ouvir respostas que pareçam ser apelos ou histórias tristes, deverá certificar-se de seguir o mesmo processo com cada candidato. Requerer um pedido de arrendamento, verificação de crédito, verificação criminal e referências de cada um e de todos os potenciais inquilinos. É fácil ser influenciado por uma história emocional ou por uma situação infeliz em que um inquilino se encontra, mas tem de se lembrar que o seu negócio de aluguer está em jogo. Aqui estão as quatro coisas que os administradores profissionais de imóveis fazem que um senhorio do “faça você mesmo” muitas vezes fica encurralado:
- Nunca tomam uma decisão durante a entrevista/encontro
- Não fazem excepções para as histórias sórdidas
- Não tomam decisões baseadas em histórias sórdidas
- Pedem sempre um relatório de crédito
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Takeaways
Pode aprender muito só com estas cinco perguntas para fazer aos seus potenciais novos inquilinos. Depois deste artigo, esperemos que perceba que um bom processo de rastreio começa mesmo no ponto de primeiro contacto com um potencial inquilino. Ao fazer estas perguntas e ouvir as suas respostas, pode pré-qualificar os inquilinos e definir as suas expectativas e requisitos.
Criou então uma boa base de partida para a triagem dos seus inquilinos que pode levar a cabo ao mostrar o imóvel, solicitar um pedido de arrendamento, passar pelo seu processo de aprovação e, por fim, criar e assinar o arrendamento. Se ainda quiser saber mais sobre a pré-selecção de inquilinos, consulte o nosso guia completo sobre pré-selecção de inquilinos.