Como as Recessões Afetam os Preços da Habitação nos EUA

O ano 2020 foi uma mudança econômica significativa nos EUA. O desemprego atingiu um recorde de 14,8% em abril de 2020, e os mercados financeiros atingiram mínimos não vistos em anos por volta da mesma época.

Os preços da habitação seguirão o exemplo? Embora a Recessão de 2020 certamente chame a atenção para os surtos de execuções hipotecárias e queda dos preços das casas de 2007 a 2009, parece que desta vez poderá ser um pouco diferente para o mercado imobiliário.

Preços das casas numa Recessão

Os EUA têm sofrido várias recessões ao longo dos anos, sendo a pior delas a Grande Recessão que se verificou em 2007 a 2009. Nessa altura, os preços das casas na maioria das partes dos EUA caíram, o desemprego aumentou, e muitos proprietários de casas existentes viram-se debaixo de água nas suas hipotecas – ou em execução hipotecária.

Odeta Kushi, economista chefe adjunto da companhia de seguros First American, explicou-o à The Balance via e-mail.

“Os preços das casas diminuíram significativamente durante a Grande Recessão, mas noutras recessões modernas, a valorização dos preços das casas dificilmente saltou um ritmo, e o crescimento anual das vendas das casas existentes mal diminuiu”, disse Kushi. “A realidade é que os preços das casas e as vendas de casas existentes não desceram necessariamente só por causa de uma recessão. Na realidade, o mercado da habitação beneficia de uma forma específica durante uma recessão: A política monetária é normalmente facilitada para impulsionar a economia, levando frequentemente à queda das taxas hipotecárias, o que aumenta o poder de compra de casa pelo consumidor e torna as casas mais acessíveis”

A Reserva Federal oferece um olhar sobre o desempenho dos preços da casa nas últimas três recessões. A única grande mudança para baixo foi vista na Grande Recessão. As mudanças de preços nas recessões de 1991 e 2001 foram muito mais silenciosas.

O Estado da Habitação em 2020

Quando comparado com a Grande Recessão, as condições são diferentes desta vez. Isso poderia apenas proteger a habitação (e os preços das casas) de qualquer grande colapso. Há poucos factores que indicam porque é que o mercado da habitação pode simplesmente permanecer forte.

• A oferta é curta e a procura é elevada: Havia um excesso de inventário de habitação antes da Grande Recessão e a construção estava em plena expansão. Essa oferta extra (mais a onda de propriedades de encerramento acrescentada a ela) levou à queda dos preços. Desta vez, a oferta está no extremo oposto do espectro, com o número de listagens extremamente limitado em todo o país. A juntar a isto uma forte procura por parte dos compradores, e isso pode ser apenas o suficiente para sustentar os preços para cima, mesmo durante uma recessão.
• Os padrões de empréstimo são mais estritos: Padrões de crédito frouxos no início da década de 2000 deixaram muitos proprietários com hipotecas que não podiam pagar, uma situação que depois se desintegrou em hipotecas em todo o país. Os credores reforçaram as suas exigências de qualificação desde então (e especialmente este ano), pelo que um estrangulamento semelhante não é tão provável.
• As taxas de juro ainda são baixas: No início da Grande Recessão, as taxas de hipoteca pairavam acima dos 6%, tornando mais difícil para os proprietários de habitação pagar os seus empréstimos e construir capital próprio. Embora as taxas tenham flutuado muito desde então, atingiram níveis mínimos recorde em 2020. Agora, alguns meses mais tarde, a taxa hipotecária média de 30 anos a partir de 25 de Fevereiro de 2021, é de 2,97%, de acordo com Freddie Mac.

Peritos esperam em grande parte que a habitação resista à tempestade durante esta última recessão. A previsão trimestral de Freddie Mac divulgada em Junho de 2020 apontava para um aumento dos preços da habitação (2,3% ao longo do ano e 0,4% em 2021), bem como a continuação das baixas taxas hipotecárias.

Que Alto Desemprego Significa para as Vendas de Habitação

Desemprego crescente é uma coisa que pode constituir um problema para o mercado da habitação durante esta recessão. Para um deles, poderia reduzir a capacidade dos americanos de pagar uma casa, comendo assim o lado da procura da equação. Adicionalmente, poderia tornar a qualificação para empréstimos hipotecários mais difícil para muitos compradores.

“As dificuldades económicas, particularmente um choque negativo no rendimento e um elevado desemprego, podem diminuir o número de potenciais compradores de casa própria no mercado”, disse Kushi. “Contudo, há razões para acreditar que o número de potenciais compradores de casas pode não diminuir tanto como a taxa de desemprego e de desemprego pode sugerir”.

Impacto do abrandamento da construção sobre a habitação

A construção estava em plena expansão antes da Grande Recessão. A habitação começa a atingir uma alta de quase duas décadas em 2006- pouco antes de a economia dar uma volta para o pior.

Agora, novas habitações estão a ser construídas a um ritmo muito mais lento. De acordo com o Gabinete do Censo, as licenças de construção, o início e o término da construção de habitações foram todos reduzidos em Abril de 2020, ambos comparados com Março e ano após ano. Os começos foram na realidade reduzidos em mais de um quarto durante o mês, indicando que estas baixas condições de oferta podem durar bastante tempo (os começos normalmente tornam-se unidades habitacionais completas em cerca de sete meses).

Se essa oferta apertada se mantiver, os preços são mais susceptíveis de continuar a subir – especialmente se mais potenciais compradores atingirem o mercado. Dados da Associação de Banqueiros Hipotecários mostram que a actividade de empréstimo hipotecário para aquisição de habitação aumentou ano após ano em Maio de 2020. A procura poderá aumentar ainda mais.