A Reserva Federal e as taxas hipotecárias têm uma relação muito próxima. No entanto, existem dois conceitos sobre hipotecas que muitas pessoas nem sempre compreendem. O primeiro é como as taxas hipotecárias são determinadas, seguido de como essas taxas são afectadas quando o Banco da Reserva Federal dos EUA emite alterações de taxas.
P>Even se não compreender completamente estes conceitos, ainda está em condições de obter uma boa taxa sobre o seu empréstimo à habitação. No entanto, ao desafiar os mercados com taxas de juro em mudança, ajuda a conhecer o básico para que possa ter cuidado com o seu próprio bem-estar financeiro.
Como as obrigações afectam as taxas hipotecárias
Contrário à crença popular, as taxas hipotecárias não se baseiam na nota do Tesouro a 10 anos. Baseiam-se no mercado de obrigações, ou seja, obrigações hipotecárias ou títulos garantidos por hipoteca. Ao comprar um novo empréstimo à habitação, muitas pessoas saltam online para ver como está a nota do Tesouro de 10 anos, mas na realidade, os títulos garantidos por hipoteca impulsionam as flutuações das taxas hipotecárias.
Os títulos garantidos por hipoteca são empréstimos hipotecários agrupados em grupos ou maços de títulos e depois vendidos no mercado obrigacionista.O preço destes pacotes de títulos de dívida é impulsionado por notícias nacionais e globais, o que também afecta as taxas hipotecárias individuais.
O gráfico abaixo ilustra a média das taxas hipotecárias fixas de 30 anos desde 2000 até hoje:
Como as acções do Fed afectam as taxas hipotecárias
Quando o Fed reduz as taxas de juros, especialmente por uma queda grande ou repetida de pontos percentuais, as pessoas assumem automaticamente que as taxas hipotecárias irão cair.
Mas se seguir as taxas hipotecárias, verá que na maioria das vezes, as taxas caem muito lentamente, se é que isso acontece. Historicamente, quando os Feds reduziram drasticamente as taxas, as taxas hipotecárias permanecem quase idênticas às taxas estabelecidas meses antes do corte, tal como o fazem meses após o corte. Os movimentos do Fed não são, no entanto, totalmente irrelevantes. Tendem a ter um impacto atrasado e indirecto nas taxas de empréstimo à habitação.
Por exemplo, quando os investidores se preocupam com a inflação, esta preocupação vai fazer subir as taxas. Quando o Congresso quiser estimular a acção e angariar dinheiro para um défice, criará mais Tesouros dos EUA para as pessoas comprarem. Esta oferta adicional de novos Tesouros também pode fazer com que as taxas de hipoteca se movimentem mais alto.
É mais crucial quando um comprador está a tomar uma decisão de bloquear um empréstimo mesmo antes de uma redução das taxas Fed. Digamos que um comprador está num contrato e está a pensar que o Fed vai baixar as taxas na próxima semana. O comprador pode ser tentado a esperar antes de bloquear o grande erro do empréstimo.
Quando o Fed faz essa grande descida, digamos por 50 pontos base ou mais, pode na realidade causar um pico inicial de taxas fixadas em 30 anos. Mas depois, com o tempo, as taxas geralmente nivelam-se ou recuperam as suas perdas – dependendo, evidentemente, das tendências actuais do mercado. Assim, se um comprador estiver dentro de três semanas após o fecho antes de um corte Fed antecipado, é normalmente recomendado bloquear antes do corte Fed para proteger essa boa taxa de juro original.
Entendendo APR
Provavelmente verá APR sempre que estiver a olhar para as taxas hipotecárias. TAEG significa “taxa percentual anual”. É a taxa de juros que é aplicada ao seu pagamento mensal da hipoteca, mais taxas adicionais. Digamos que o seu pagamento mensal da casa tem uma taxa de juros de 4,75%, mas a TAEG do seu empréstimo é de 5%. A diferença deve-se a taxas iniciais ou contínuas.
Cálculo de uma taxa hipotecária
As taxas de juros sobre empréstimos à habitação são construídas utilizando um índice baseado no mercado actual, tal como o mercado obrigacionista, e uma margem que representa o lucro do mutuante. Se estiver a olhar para taxas publicadas, note que estas tendem a representar uma média, e poderá verificar que as taxas na sua área geográfica específica variam.
As taxas que lhe são oferecidas também serão afectadas pela sua escala de pontuação de crédito. As entidades financiadoras fixam o preço do seu empréstimo hipotecário com base no seu perfil de risco.
Se tiver uma grande pontuação de crédito, é muito menos provável, estatisticamente, que venha a falhar no seu empréstimo, pelo que obterá uma taxa de juro mais baixa. Se tiver uma pontuação de crédito mais baixa, o seu credor vai querer mais juros para compensar o risco adicional de incumprimento do empréstimo, pelo que terá de pagar uma taxa de juro mais elevada.
O resultado final
As taxas de hipoteca não são tão simples como parecem. Múltiplos factores económicos e regulamentares podem influenciar quando sobem e descem: Tesouros, títulos garantidos por hipotecas, cortes nas taxas Fed e muito mais. Embora os proprietários de casas comuns não precisem de ser peritos sobre o que afecta as taxas hipotecárias, ajuda a compreender as influências por detrás delas.
O que realmente importa é como as taxas de juros hipotecárias o afectam quando é altura de comprar. Lembre-se que a sua taxa de juros (alta ou baixa) é diferente da sua TAEG. Quer que haja o menor intervalo possível entre a sua taxa de juro e a TAEG, uma vez que um intervalo maior indica mais rolado no empréstimo.
E enquanto estiver a comprar um empréstimo, lembre-se que as taxas que vê são muitas vezes uma média ou uma taxa de base oferecida apenas àqueles com excelentes métricas de crédito, rendimento e dívida.