O que é uma casa própria do banco?
Uma propriedade própria do banco, também conhecida como propriedade REO (Real Estate Owned), é uma propriedade adquirida por um banco depois de não conseguir vender num leilão de execução hipotecária.
Quando um proprietário não consegue acompanhar os seus pagamentos de hipoteca, o credor hipotecário executará a hipoteca da casa e assumirá o controlo da mesma. Num esforço para recuperar qualquer receita perdida, o banco tentará oferecer o imóvel para venda num leilão de execução hipotecária. Quando a propriedade não consegue vender, o banco torna-se o proprietário.
Existem muitas casas de propriedade do banco no mercado imobiliário dos EUA. Estas propriedades oferecem aos investidores imobiliários uma série de oportunidades que podem não estar disponíveis na fase de pré-fechamento ou com execuções hipotecárias. Sim, há muitas histórias de sucesso sobre pessoas que compram uma casa própria de um banco. Contudo, fazer dinheiro com casas próprias de bancos não é tão fácil como pode parecer. Há também desvantagens na compra destas propriedades. Se está a pensar em comprar uma casa própria de um banco para investimento, deve ter tempo para compreender os seus prós e contras. Isto permitir-lhe-á ver se é um bom investimento para si.
Aqui estão os prós e os contras de comprar uma casa própria do banco para investimento:
PROS
1. Pode comprar uma casa por um valor abaixo do mercado
A compra de uma casa por um valor abaixo do mercado é um dos principais benefícios de comprar uma propriedade em dificuldades a um banco. Se fizer bem os seus trabalhos de casa, é provável que obtenha um grande negócio. Comprar uma casa própria de um banco abaixo do valor de mercado oferece equidade instantânea.
Os bancos não estão tipicamente no negócio de possuir uma propriedade. Ao manter as suas propriedades REO, o banco estará a perder dinheiro em impostos e manutenção. Como resultado, os bancos são frequentemente motivados a vender a propriedade o mais rapidamente possível e a recuperar o capital que emprestaram. Isto leva a um preço muito competitivo que está abaixo do preço de mercado e a grandes condições como baixa entrada e taxas de juro mais baixas.
Dependente do estado da propriedade, da localização da propriedade, e do tempo no mercado, o preço pode reduzir significativamente. A compreensão destes factores ajudá-lo-á a negociar com sucesso com o banco para que a sua oferta seja aceite.
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2. As negociações podem ser mais fáceis devido à ausência de ligações emocionais
Muitos proprietários individuais podem ser emocionais quanto à venda da sua casa, ao contrário de um banco. No processo de negociação, os bancos normalmente tomam decisões rapidamente com base em parâmetros bem conhecidos, sem qualquer ligação emocional com a casa. Isto leva a transacções mais rápidas e mais previsíveis.
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3. A propriedade está normalmente vago
Não é como adquirir propriedades em leilões de execução hipotecária, as casas do banco estão frequentemente vagas porque o proprietário anterior foi normalmente despejado. Os imóveis são de fácil acesso, o que facilita a sua visualização. Comprar uma casa própria de um banco também poupa ao investidor imobiliário o tempo e dinheiro necessários para o processo de despejo.
4. Há menos concorrência
Nenhuns compradores têm a capacidade de financiar a compra de bens imobiliários de propriedade do banco e depois colocam mais dinheiro para a arranjar. Para a pessoa certa, esta poderia ser uma grande oportunidade, especialmente no mercado de um vendedor.
5. O imóvel normalmente não tem impostos e hipotecas pendentes
antes de os imóveis detidos pelo banco serem disponibilizados para venda por mutuantes hipotecários, estes normalmente removem todos os créditos ou hipotecas contra o imóvel. Desta forma, os investidores imobiliários podem fechar o negócio muito mais rapidamente e também poupar muito dinheiro.
CONS
1. Pode levar muito tempo a fechar
Comprar uma casa própria do banco irá muitas vezes exigir um enorme investimento do seu tempo mais do que as típicas transacções imobiliárias. Ao contrário da compra a um proprietário individual, o processo de compra de uma casa própria do banco pode ser longo e frustrante. Os bancos são notórios por demorarem muito tempo antes de aprovarem este tipo de vendas. No entanto, o período tomado dependerá do banco proprietário da propriedade e do seu actual nível de atraso. Se estiver em condições de esperar, então não há problema.
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2. A propriedade é vendida ‘as-is’
As casas próprias do banco são normalmente vendidas ‘as-is’. Isto significa que é o comprador que faz as reparações após o fecho do negócio. Certifique-se de obter uma inspecção da casa de um inspector profissional antes de fechar a casa para saber no que se está a meter.
3. Não há revelações do vendedor
Propriedade detida pelo banco normalmente não tem revelações do vendedor e o banco fornece pouca informação sobre a história da casa. Basicamente, está a voar às cegas. Isto pode ser arriscado. Pode ultrapassar isto fazendo a devida diligência na propriedade de investimento.
4. A propriedade pode potencialmente ter elevados custos de reparação
As propriedades propriedade do banco à venda têm estado vagas e têm tido pouca ou nenhuma manutenção, por vezes durante anos. Pode acabar com uma propriedade de investimento que requer muito trabalho, o que pode ser dispendioso. Para investidores imobiliários principiantes sem experiência na compra e fixação de propriedades, o processo tende a apanhá-los desprevenidos. Isto pode levar à sua queda financeira. Uma vez que os bancos normalmente não sabem quanto trabalho é necessário e não há divulgação ao vendedor, deve tentar descobrir as áreas da casa que precisam de ser abordadas. É importante ter uma inspecção minuciosa para calcular a quantidade necessária para melhorar a casa.
5. O financiamento é restrito
Ao comprar uma casa própria de um banco, o financiamento é muito restrito. Se a casa não estiver em condições decentes, pode não ser elegível para um empréstimo FHA ou VA. Portanto, a compra de propriedade bancária com dinheiro é geralmente a norma.
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O Resultado Final
Comprar uma casa própria de um banco pode ser uma grande oportunidade para obter a propriedade de investimento dos seus sonhos a um óptimo preço. Contudo, a compra de casa própria de um banco também vem com um conjunto único de desafios e riscos. O maior problema com a maioria dos compradores é que eles saltam para a compra de propriedade REO em primeiro lugar sem lhe dar muita atenção. Deve primeiro considerar os prós e os contras de comprar uma casa própria do banco para se certificar de que é a coisa certa para si.
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