Para obter uma Variação de Zonamento através da Comissão de Apelações do Estado de Nova Iorque (ZBA), deve demonstrar que as restrições de zoneamento existentes têm causado “dificuldades desnecessárias”. Terá de satisfazer certas condições para provar dificuldades desnecessárias, incluindo a apresentação de provas de que as restrições de zoneamento existentes o impediram de realizar um rendimento razoável na sua propriedade; e a garantia de que a variância de uso solicitada não alterará o carácter essencial do bairro circundante. Continue a ler para saber que medidas terá de tomar e que condições terá de cumprir para lhe ser concedida uma variante de zoneamento…
O que é uma variante de zoneamento?
Uma variante de zoneamento dá a um proprietário a permissão legal para construir estruturas ou utilizar um terreno de forma contrária às condições de zoneamento locais existentes. As variações de zoneamento só podem ser concedidas pela Comissão de Apelações do Estado de Nova Iorque e os requerentes devem cumprir determinadas estipulações para se qualificarem. Na maioria dos casos, solicitará à ZBA que isente a sua propriedade de ordenações de zoneamento locais que estejam a ter um impacto negativo na sua capacidade de fazer um uso efectivo da propriedade ou do terreno.
Uma variação de zoneamento, uma vez concedida, é aplicada à propriedade existente, em oposição ao proprietário. Diz-se que o zoneamento “corre com o terreno”, o que significa que na maioria dos casos, a variância permanecerá em vigor mesmo quando a propriedade muda de mãos.
Enquanto as ordenanças e leis de zoneamento variam de acordo com o local de Nova Iorque, os termos em torno do recebimento de uma variância de zoneamento são uniformes através do estado. As regras e condições são delineadas pela Comissão de Apelações de Zoneamento.
Que tipos de variâncias de zoneamento existem?
Existem dois tipos primários de variâncias de zoneamento – “Utilização” e “Área”. A Comissão de Apelação de Zonas observa que as regras diferem para cada um destes tipos de desvios.
A Variância de Uso permite o uso de terrenos de outro modo restringido pelos regulamentos de zoneamento. Exemplos oferecidos pela Comissão de Apelação de Zonas incluem:
- Utilização comercial num distrito residencial;
- Familiar múltiplo habitacional num distrito residencial; e
- Utilização industrial num distrito comercial.
Porque a variação de uso requer o uso de um imóvel de formas contrárias à natureza do bairro circundante, o limiar para obter uma variação de zoneamento é propositadamente elevado e coloca um pesado ónus de prova sobre o proprietário do imóvel para provar que as condições de zoneamento existentes criaram dificuldades.
As Condições para demonstrar dificuldades e obter uma Variação de Zonamento incluem:
- Provando que as condições de zoneamento existentes impedem o requerente de realizar um retorno razoável;
- Demonstrando que a procura de variância se baseia em Circunstâncias Únicas que afectam apenas a propriedade em questão e não se estendem à vizinhança circundante;
- Ilhustrando que a variância não altera o Carácter Essencial do Bairro; e
- Mostrando que a necessidade de variância não é consequência da Dificuldade de Auto-Criação.
Uma Variância de Área é aquela em que a ZBA permite a utilização de terrenos de uma forma restrita com base nas dimensões ou requisitos físicos dos regulamentos de zoneamento aplicáveis. Exemplos aqui podem incluir:
- Construir uma extensão para uma casa;
- Inserir uma vedação ao longo de uma linha de propriedade; e
- Criar parqueamento fora da rua em ligação com uma propriedade.
Na maioria dos casos, as variações de área proporcionam um limiar mais acessível que depende da demonstração de que a variação de zona não terá um impacto negativo na sua vizinhança circundante. Notavelmente, a linguagem da variância de área coloca o fardo sobre a Comissão de Recurso de Zonamento (em oposição ao requerente) para cumprir certos padrões.
Para conceder uma Variância de Área, a ZBA deve:
- Determinar que a variância não resultará numa mudança indesejável na vizinhança;
- Considerar potenciais estratégias alternativas para uma variância que seria legal dentro dos regulamentos existentes;
- Enfarcar a questão da Substancialidade determinando se a variância solicitada pode ser um grau de não-conformidade demasiado grande dentro de um bairro;
- Agarante um Impacto Mínimo no Ambiente incluindo factores como drenagem, ruído, congestionamento de tráfego, etc.e
- Certeza se a necessidade da variância é ou não o resultado da Dificuldade Auto-Criada do proprietário de uma propriedade.
Que passos devo tomar para obter a minha variância de zoneamento?
1.Determine a designação de zoneamento da sua propriedade. Pode fazê-lo utilizando a Aplicação de Zoneamento e Uso do Terreno (ZoLa), onde pode encontrar todas as informações pertinentes relativas ao zoneamento de moradas, blocos, e números de lote de propriedade.
2.Apresente um pedido ou pedido escrito para o seu desvio à Comissão de Zoneamento, incluindo a apresentação de uma taxa de apresentação.
3.A Comissão de Zoneamento notificará tipicamente os proprietários próximos do desvio solicitado, e poderá realizar uma audiência para determinar a viabilidade do seu desvio solicitado.
4.Provavelmente será chamado perante um órgão governamental local, tal como uma câmara municipal, para determinação final que, se concedida, será emitida através da Comissão de Apelações de Zoneamento.
Aprenda Mais
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P>Embora estas etapas básicas o levem através do processo, a Comissão de Apelações de Zoneamento observa que “a melhor maneira de compreender as regras é examinar cada uma delas por sua vez, juntamente com as decisões judiciais que dependem delas”.
P>Pode rever as regras em todos os seus detalhes no website do Departamento de Estado de Nova Iorque.
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