Aplicar em conjunto para uma hipoteca torna mais fácil obter aprovação. Mas as coisas mudam, e um dos mutuários pode deixar a casa ou precisar de se libertar do empréstimo por outras razões. Há opções disponíveis para remover um nome de uma hipoteca.
É possível obter o nome de alguém de uma hipoteca, mas o processo é tipicamente desafiante. Isto é verdade tanto para os mutuários primários como para os co-signatários que ajudaram um mutuário a ser aprovado. Até alterar oficialmente a hipoteca (ou pagá-la inteiramente), todos são responsáveis pelo empréstimo, e essa dívida pode reduzir a sua capacidade de obter outros empréstimos.
O Desafio
Os mutuantes não estão ansiosos por tirar o nome de ninguém de um empréstimo à habitação. Quando aprovaram o empréstimo, avaliaram as notas de crédito e os rendimentos de ambos os mutuários em conjunto.
Especialmente quando se trata de empréstimos à habitação, pode ser necessário mais do que um rendimento para atingir um rácio de endividamento/receitas satisfatório. Por outras palavras, muitas pessoas têm dificuldade em conseguir sozinhas uma hipoteca sobre uma casa de tamanho familiar.
Na maioria dos casos, todos os mutuários são 100% responsáveis pela dívida – não é 50/50 sobre um empréstimo conjunto. Se um mutuário não puder pagar por qualquer razão – quer seja por dificuldades financeiras ou pela morte de um dos mutuários – o outro mutuário precisa de acompanhar os pagamentos ou pagar o empréstimo. Se os mutuantes retiram um nome, aumentam o seu risco, e dão a alguém um “fora” gratuito do reembolso. Os credores estão relutantes em fazer isso.
Felizmente para os co-mutuários, os credores vêem cada candidato como uma oportunidade individual de cobrar o empréstimo.
Pode pensar que é o “nosso” empréstimo. Contudo, em casos de divórcio, por exemplo, não existe mais “nós”, mas o seu contrato de empréstimo não está estruturado dessa forma. Mesmo que um acordo de divórcio especifique que o seu ex é responsável pela dívida, os credores podem ainda assim cobrar de todos os que se candidataram.
Como Remover um Nome
Há várias maneiras de retirar o nome de alguém de um empréstimo.
Expecta que o processo demore algum tempo e envolva papelada significativa, mas idealmente, será capaz de esquecer o empréstimo.
Pergunte ao seu financiador
Comece por perguntar ao seu financiador actual sobre a alteração do empréstimo. Não conseguirá fazer tudo num único telefonema, mas poderá descobrir se é possível manter o empréstimo existente com um mutuário a menos. Se assim for, quaisquer mutuários restantes cujos nomes permaneçam terão normalmente de se qualificar novamente para o empréstimo de forma independente. Esses mutuários precisam de bom crédito e rendimentos suficientes para fazer os pagamentos confortavelmente. Além disso, podem precisar de passar por um processo de requerimento semelhante ao da obtenção original do empréstimo. Se o seu mutuante aprovar o pedido, eles podem fornecer uma liberação de responsabilidade (frequentemente utilizada em casos de divórcio).
Refinanciar o empréstimo
Se o seu actual mutuante não o ajudar, tente refinanciar o empréstimo. Para o fazer, peça um novo empréstimo e use esse empréstimo para pagar a dívida antiga. A pessoa responsável pelo empréstimo de substituição deve candidatar-se individualmente, e necessita de rendimentos suficientes e pontuação de crédito para se qualificar para o empréstimo. Outros mutuantes poderão estar mais dispostos a aprovar um novo empréstimo, e poderá beneficiar de programas como empréstimos FHA (que podem ter padrões de aprovação mais fáceis quando se trata do tamanho da sua entrada e pontuações de crédito).
Se Está Submerso
O refinanciamento é particularmente difícil quando a sua casa vale menos do que deve – ou se tem uma equidade mínima na casa. Os financiadores convencionais têm requisitos rigorosos para rácios empréstimo-valor, e não satisfará esses critérios a menos que passe um grande cheque no fecho. Felizmente, existem programas de refinanciamento do governo que podem ajudá-lo a obter um novo empréstimo. Antes de fazer toda a documentação, verifique se pode obter o empréstimo refinanciado sob o mutuário que pretende.
Assunção
Pode ser possível transferir uma hipoteca para um mutuário diferente. As hipotecas presumíveis oferecem esta característica, mas a maioria dos empréstimos não são presumíveis. Se pediu emprestado através da FHA ou VA, pode ter esta capacidade. Mesmo assim, vale a pena perguntar, não importa onde pediu emprestado.
Vender o imóvel
Se não tiver sorte com as abordagens acima, poderá ter de vender o imóvel e usar o produto da venda para pagar o empréstimo. Isso pode perturbá-lo a si ou à sua família, e pode ser difícil vender se estiver debaixo de água, por isso reveja cuidadosamente as suas opções e obtenha ajuda de profissionais imobiliários locais antes de tomar uma decisão.
Custos
Todas as opções acima envolvem taxas, por isso avalie várias alternativas antes de escolher, e decida quem paga as taxas. Mesmo que esteja a vender um imóvel e a receber dinheiro, é provável que as taxas dos agentes imobiliários e outros custos reduzam a sua tomada. Entre as opções listadas, uma liberação de responsabilidade ou uma assunção de empréstimo é provavelmente a mais acessível porque evita os custos de encerramento associados ao refinanciamento.
A mesma história para os co-signatários
Todas as opções acima são verdadeiras para os co-signatários de uma hipoteca. Como co-signatário, é 100% responsável pelo empréstimo, e os mutuantes não o querem deixar sair do gancho. Fale com o mutuário principal sobre refinanciamento, e lembre-se de que o futuro deles está ligado ao seu.
Com alguns empréstimos (empréstimos a estudantes, em particular), é mais fácil obter um co-signatário fora do empréstimo após um período de pagamentos a tempo. No entanto, os empréstimos à habitação tipicamente não oferecem as mesmas características.
Quitclaim Deeds
Um quitclaim de um empréstimo tipicamente não remove o nome de um mutuário de uma hipoteca. Com uma escritura de quitclaim, um proprietário pode transferir todos os direitos de propriedade para outra pessoa, mas qualquer contrato de empréstimo permanece inalterado. Como resultado, uma escritura de quitclaim pode deixar um mutuário em pior situação – eles devem dinheiro a uma propriedade, mas já não têm qualquer interesse de propriedade na mesma.
Informação Importante
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