Antes de concordar com um contrato de venda ou arrendamento imobiliário, as partes podem preparar uma carta de intenção, uma folha de termos ou outra forma de acordo preliminar (em conjunto, aqui chamado de “LOI”). Geralmente, uma LOI pode ser assinada ou pelo menos rubricada e reflecte que as partes acordaram em certos termos importantes de um acordo, embora não em todas as suas disposições ou detalhes.
LOIs servem para fins úteis. Um deles é evitar mal-entendidos decorrentes de negociações complexas. Por exemplo, ao estabelecer os termos sobre os quais se chegou a acordo, uma LOI pode reduzir as áreas para futuras negociações. Da mesma forma, uma LOI pode estipular que certas formalidades devem ser cumpridas, tais como uma escrita final assinada, antes de qualquer uma das partes ser obrigada a realizar a transacção. Outro objectivo comum de uma LOI é assegurar os esforços exclusivos das partes para concluir a transacção.
Como explicou um tribunal de recurso federal, “Quando um acordo é necessariamente precedido de um trabalho de base dispendioso, uma carta de intenções pode beneficiar tanto o comprador como o vendedor…. ele comprador assegura a atenção indivisível do vendedor, desde que o progresso continue a engomar os pontos da transacção. Nenhuma das partes se comprometeu a efectuar a troca. Ambas concordaram em trabalhar nesse sentido”
Yet, a utilização de uma LOI numa transacção imobiliária (chamada aqui, uma “LOI imobiliária”) pode levantar a questão do que as partes pretendiam ao preparar e assinar o documento. Por exemplo, será que as partes pretendiam que a LOI imobiliária as obrigasse a cumprir os seus termos substantivos, digamos, a alugar espaço para o prazo e à taxa de aluguer identificada na LOI? Se não, as partes pretendiam que a LOI as obrigasse a negociar mais para um contrato de arrendamento ou de venda vinculativo? Negociar exclusivamente entre si? Por quanto tempo? Têm de negociar de boa fé? De uma forma comercialmente razoável? Pretendem que a LOI fixe ou limite qualquer das posições que possam tomar nas negociações contínuas?
p> Uma LOI imobiliária bem elaborada deve abordar as intenções das partes sobre tais questões em termos claros. Uma LOI que não é clara quanto ao que, se alguma coisa, obriga as partes a fazer pode suscitar incerteza, desacordos e até mesmo litígio.
Termos aplicáveis
Uma primeira questão é se as partes pretendem que os termos “substantivos” da LOI imobiliária – venda, arrendamento ou outra transacção – sejam aplicáveis mesmo que não seja concluído um acordo completo e final assinado. Segundo a lei de Illinois, os termos de uma LOI imobiliária são vinculativos e executáveis se cada um de três tipos de requisitos for cumprido.
Primeiro, os elementos essenciais a um contrato imobiliário vinculativo devem ser estabelecidos, mesmo que brevemente, incluindo, por exemplo, os nomes das partes, a taxa de aluguer ou o preço de venda, uma descrição do imóvel e o prazo do arrendamento ou a intenção de transmitir um interesse em taxa simples. Em segundo lugar, se os juros de propriedade a transmitir tiverem uma duração superior a um ano, então aplica-se o “estatuto de fraude” de Illinois (740 ILCS 80/2) e a LOI imobiliária tem de ser assinada por escrito pela parte contra a qual deve ser aplicada. Estes dois primeiros requisitos significam basicamente que os termos substantivos de uma LOI imobiliária não serão executáveis a menos que a LOI – mesmo que breve na forma – cumpra os requisitos legais padrão para a celebração de um contrato imobiliário executável.
Terceiro, para que uma LOI imobiliária seja vinculativa, um requisito adicional deve ser satisfeito: a LOI, vista objectivamente, deve reflectir que as partes a pretenderam vincular. Os tribunais olham primeiro para a linguagem da LOI para determinar a intenção das partes. Não surpreendentemente, declarações numa LOI imobiliária de que esta é “firme e vinculativa” ou reflecte uma “intenção de arrendamento” que faz cumprir a LOI como um contrato imobiliário vinculativo.
Por contraste, se uma LOI imobiliária prevê que a existência de um contrato vinculativo é “condicionada” ou “sujeita” à execução de um acordo formal, então ao abrigo da lei de Illinois os termos substantivos da LOI não serão executados. Não são necessárias “palavras mágicas” específicas para evitar a aplicação dos termos substantivos de uma LOI. Qualquer declaração de que uma LOI não é vinculativa pode ser suficiente.
p>Outros indicadores das intenções das partes são de menor importância. O facto de as partes preverem a assinatura de um contrato final não impedirá, por si só, que uma LOI imobiliária seja executada. E a crença de uma parte de que um contrato foi formado não é suficiente, sem mais, para fazer cumprir os termos substantivos de uma LOI imobiliária.
O dever de continuar a negociar
P>Even onde uma LOI imobiliária não cria um acordo vinculativo para realmente vender ou arrendar a propriedade objecto, pode estabelecer um contrato limitado entre as partes. Mais frequentemente, uma LOI imobiliária pode obrigar as partes a continuar a negociar entre si para a formação de um contrato imobiliário vinculativo, não as obrigando a celebrar tal acordo.
Aqui novamente, se uma LOI imobiliária obriga ou não as partes a negociar para um contrato final é determinado em primeira instância a partir da sua língua. Por exemplo, quando uma LOI declarou que as partes tencionavam celebrar contratos de arrendamento formais incorporando os seus termos e condições “dentro de limites razoáveis”, um tribunal aplicando a lei de Illinois declarou que a cláusula de “limites razoáveis” obrigava as partes a negociar de boa fé e a fazer um esforço de boa-fé para acordar quaisquer termos de arrendamento disputados.
Yet, um acordo para negociar para um contrato imobiliário final não exige que essas negociações sejam bem sucedidas. De facto, tais LOIs preservam a capacidade de uma parte de mudar de ideias. Ainda assim, é comum que uma LOI exija que as negociações subsequentes das partes sejam conduzidas de boa fé. Geralmente, um tal dever de boa fé limita a capacidade das partes de mudarem de opinião sobre os termos em que as partes já acordaram na LOI. Por exemplo, uma LOI imobiliária que exigia negociações de boa fé foi realizada para impedir que as partes renunciassem a qualquer um dos termos declarados na LOI ou exigissem termos inconsistentes com eles. Assim, quando as partes concordam em negociar de boa fé para um contrato imobiliário final, essas negociações são autorizadas a falhar – mas não porque qualquer das partes tenha procurado evitar ou alterar os termos que foram estabelecidos na LOI.
p>Nem todas as LOI imobiliárias serão interpretadas como exigindo que as partes negociem para um contrato final de “boa fé”. Um tribunal que aplica a lei de Illinois rejeitou a alegação de que as partes tinham o dever de negociar de boa-fé quando “nenhuma língua das partes” lhes exigia que se empenhassem em negociações de boa-fé, nem estabeleceu um quadro para o processo de negociação”. Geralmente, “na ausência de termos contratuais que limitem a capacidade de agir com interesse próprio, uma parte não está proibida de negociar em seu próprio benefício económico”. Por exemplo, um tribunal de recurso federal que aplica a lei de Illinois declarou que uma LOI imobiliária que previa que as partes poderiam chegar a um impasse não exigia que as negociações fossem bem sucedidas ou conduzidas de boa fé.
O estatuto das fraudes
Again, uma LOI imobiliária cujos termos substantivos se destinam a ser executáveis geralmente terá de ser por escrito e assinada pela parte contra a qual a execução é procurada para satisfazer o estatuto das fraudes. No entanto, mesmo uma LOI imobiliária que não se destine a ser substantivamente executória pode ainda estar sujeita ao estatuto de fraude de Illinois. Isto porque uma LOI imobiliária que requer mais negociações para uma venda ou arrendamento final de propriedade é um contrato “relativo” a um interesse em terrenos na acepção do estatuto das fraudes. Como resultado, para que uma LOI imobiliária seja eficaz, mesmo que exija apenas mais negociações para um contrato final, a LOI tem de ser por escrito e assinada pela parte contra a qual a execução é requerida.
Em suma,
p> Se espera que uma LOI o ajude a concluir com êxito uma transacção imobiliária, e deseja que a LOI imobiliária seja vinculativa para que a transacção que descreve possa ser executada nos termos declarados, então a LOI imobiliária deve obedecer a várias directrizes.
A LOI deve ser por escrito; deve ser assinada pelas partes; deve indicar todos os termos necessários de um contrato de venda ou arrendamento de um imóvel, como preço ou renda, nomes das partes e descrições do imóvel e o interesse transmitido e, finalmente, deve indicar claramente que as partes podem (ou irão) preparar um acordo final por escrito, mas a própria LOI destina-se a ser, e é, vinculativa – mesmo que um acordo final nunca seja preparado ou executado.
Por contraste, se você e a sua contraparte considerarem útil criar uma LOI imobiliária, mas não quiserem que os seus termos de venda ou arrendamento sejam vinculativos como um contrato, a menos que se chegue a um novo acordo final, então a LOI deve declarar que a LOI não é um acordo de venda (ou arrendamento) vinculativo e que a existência de um acordo vinculativo está “sujeita” e “condicionada” à execução de um acordo final por escrito. Mas isso não põe fim à questão. Mesmo quando uma LOI imobiliária não se destina a ser substantivamente executável, as partes devem expressar claramente as suas intenções sobre outros assuntos tais como: se devem negociar mais para um contrato final; em caso afirmativo, se tais negociações devem ser exclusivas ou de “boa fé” e por quanto tempo devem negociar.
A falha das partes em expressar claramente se e em que termos uma LOI imobiliária pretende ser vinculativa e aplicável pode conduzir a disputas, litígios e resultados inesperados.
Sobre o autor
Stephen J. Siegel é sócio da Novack and Macey LLP, um escritório de advocacia de litígios empresariais sediado em Chicago. Ele pode ser contactado em [email protected].