Quanto custa a construção de um hotel? | Assets America

Outubro 16, 2018

Como o negócio hoteleiro continua a expandir-se em resposta à forte economia americana, os promotores procuram oportunidades estratégicas para servir as áreas metropolitanas e suburbanas. Fazem-no através da construção de hotéis com as mais recentes comodidades, materiais de qualidade e as técnicas de construção mais rentáveis. Compreender o custo de construção de um hotel no local escolhido é fundamental para a rentabilidade do projecto.

Para compreender o que é necessário para construir um hotel, ajuda a decompor os custos em componentes padrão.

Custos de Hotel Padrão – Lista de Componentes

Custos de Terra

Os custos variam com base na localização e na forma como o terreno foi adquirido. Os terrenos podem ser comprados como aquisições directas de locais baseadas no mercado. Ou, os terrenos podem estar disponíveis por herança ou comprados há muito tempo. Os promotores tipicamente atribuem ao terreno um valor como percentagem do orçamento total. Em 2018, esta média é de 14% para projectos hoteleiros baseados nos EUA.

Custos Duros

Sabia que os custos do tijolo e do morro predominam no desenvolvimento hoteleiro? No entanto, podem variar muito com base no tipo e localização da construção. Por exemplo, um hotel de serviço limitado pode variar desde um edifício de três andares com estrutura de madeira até um arranha-céus com estrutura de aço Classe A num ambiente urbano. Um quarto de luxo pode custar cinco vezes mais a construir do que um quarto de gama baixa. Os custos de construção não residencial aumentaram 5,1% durante os 12 meses que terminam a 31 de Março de 2018. Este aumento é o mais elevado desde 2010. Contudo, está muito abaixo da taxa de pico de 10,6%. E, os custos duros variam em média de 61% a 71% dos custos totais do projecto. Isto depende da classificação do hotel (de média escala ao luxo).

Soft Costs

Estes custos cobrem as taxas de não-construção. Estes incluem custos de serviços de engenharia e arquitectura, licenças, impostos de financiamento, seguros, direitos, certificação LEED e assim por diante. Por vezes, os custos não vinculativos incluem despesas de pós-construção, incluindo segurança e manutenção. O financiamento é geralmente a maior fatia dos custos não estruturais. Estes normalmente funcionam cerca de 2% a 4% do orçamento do projecto. Os custos dos direitos são mais elevados em cenários urbanos e ambientalmente sensíveis. Em média, os custos suaves representam 7% a 17% do orçamento total do projecto.

Para mais informações sobre custos duros e custos suaves, leia o nosso guia, Hard Costs vs. Soft Costs in Commercial Real Estate.

FF&E Costs

Mobiliário, equipamentos e custos de equipamento representam, em média, 8% a 12% dos projectos de construção de hotéis. Estes custos incluem mobiliário para quartos de hóspedes e espaços públicos, mobiliário de casa de banho, carpetes, equipamento de cozinha e lavandaria, e sistemas tecnológicos. Alguns projectos podem classificá-los como custos difíceis.

Despesas de Pré-Abertura e Capital de Giro

Estes custos são de missão crítica, mas alguns projectos excluem-nos do orçamento de desenvolvimento. Os custos incluem o inventário, os fornecimentos operacionais, o pessoal de pré-abertura, a pré-comercialização e os serviços técnicos. Estes custos representam 2% a 6% do orçamento total do projecto.

Video: Porque Construir um Hotel é a Melhor Forma de Desenvolver um Terreno

Quanto Custa Construir um Hotel?

Custo de Construção do Hotel “Médio”

Definir o que constitui o hotel “médio” é problemático devido ao grande número de variáveis. O hotel tem instalações para conferências, piscina, restaurante e/ou ginásio? O lobby é extravagante ou simples? Independentemente do grande número de variáveis, estão disponíveis estatísticas de custos médios. Especificamente, o hotel americano médio requer cerca de 48.000 pés quadrados, e tem 115 quartos de cerca de 325 pés quadrados. Os quartos incluem uma casa de banho completa e medem em média 13×25 pés quadrados.

Projectos de hotel de qualidade utilizam as melhores técnicas e materiais disponíveis para reduzir os custos de reparação e substituição. Os hotéis construídos segundo normas de qualidade têm um custo de construção comercial em 2018 de $463 por SQFT. Este custo por SQFT assume a mão-de-obra sindicalizada. O hotel “médio” custa $22,2 milhões de dólares para ser concluído. No entanto, a variabilidade é enorme. Um estudo de Cushman & Wakefield desenvolveu estes custos médios por quarto para cinco classes de hotel:

Escala média: $115.000
Escala média superior: $148.000
Escala superior: $209.000
Escala superior: $398.000

li>Luxo: $1.515.000

É importante lembrar a variabilidade incorporada nestas médias. Por exemplo, um hotel de luxo custa muito mais a construir num grande centro urbano do que num mercado secundário. As técnicas de construção modular têm o potencial de encurtar o tempo de construção. Isto reduz os custos para níveis mais viáveis. Claro que, uma vez calculados todos os custos, será necessário encontrar o melhor financiamento para a construção de um hotel.

Custo de Construção de um Hotel 3 Estrelas

Um hotel 3 estrelas é uma propriedade média que oferece serviços seleccionados. Não surpreendentemente, existem muitas variáveis que afectam o custo de construção de um hotel de 3 estrelas, incluindo:

Local
Competição ao longo do ano
Instalações de jantar
Banquete/sala de conferências

li>LocalLi>Piscina de natação/gym

Muitas destas características são padrão em hotéis de 4 e 5 estrelas, mas permanecem opcionais em propriedades de 3 estrelas. Um inquérito a hotéis de serviço seleccionado revelou que os custos de desenvolvimento foram de $221.000 por quarto. Para um hotel de 100 quartos, o custo médio de um hotel de 3 estrelas é de $22,1 milhões.

Custo de construção de um hotel de 4 estrelas

Um hotel de 4 estrelas oferece serviços completos. Naturalmente, esta classe de hotel é de luxo e apela a viajantes mais perspicazes. Como hotel de serviço completo, espera-se encontrar opções de refeições incluindo restaurantes, bares, e serviço de quartos 24 horas por dia. Os quartos são maiores e estão bem mobilados. Espere uma sala de lobby maior e muito superior, uma sala de instalações, um ginásio bem equipado, e uma piscina. O custo médio por quarto é de $318.200, pelo que o custo médio de um hotel de 4 estrelas é de $31,82 milhões para um hotel de 100 quartos. Claro que a localização é o factor determinante para o custo de construção de uma propriedade de 4 estrelas.

Custo de construção de um Hotel 5-Estrelas

Um hotel 5-Estrelas é uma propriedade de luxo. Apela aos viajantes de bom nível, que têm as maiores expectativas e as carteiras de bolso a condizer! Tipicamente, estes hotéis estão localizados em bairros do centro da cidade e em locais à beira-mar, embora as estâncias 5-Estrelas possam residir em zonas suburbanas e rurais. Uma propriedade de 5 estrelas oferecerá numerosas vantagens extra, tais como serviço de concierge, serviço de manobrista, e grandes suites de luxo, possivelmente com múltiplos quartos e banhos. Espera-se também um spa, um ou mais restaurantes e bares de alta qualidade, massagens nos quartos, e muito mais. O custo médio de construção por quarto é de $604.200, colocando o custo de construção de um hotel 5 estrelas de 100 quartos em $60+ milhões.

The Environmental Wildcard

Quando se pergunta “Quanto custa construir um hotel?”, não se pode negligenciar os riscos impostos por eventos ambientais negativos. Estes eventos podem incluir furacões e incêndios florestais, que parecem estar a aumentar em frequência e severidade. E claro, o custo da construção de um hotel irá disparar se o local de construção for atingido por furacões. Este é um facto da vida no ramo hoteleiro. Os furacões aumentaram os custos de construção do hotel este ano e no ano passado. Por exemplo, isto aconteceu em locais específicos no Sudeste, incluindo a Florida, Geórgia e as Carolinas. Durante uma catástrofe natural, os materiais e a mão-de-obra tornam-se escassos e muito mais caros.

quando se analisa o impacto de catástrofes naturais em projectos de construção de hotéis. Por exemplo, factores importantes incluem:

Qual é a fase actual da construção?
Quão perto está a área de impacto do estaleiro de construção?
Que percentagem de materiais de construção já foi comprada?

Um tomador de empréstimo imobiliário comercial pergunta: Quanto custa construir um Hotel

O pior cenário

Seguramente, o pior caso ocorre quando o caminho do furacão passa directamente sobre o estaleiro de construção. Mas há também que considerar efeitos secundários, tais como a destruição ocorrida em áreas onde os materiais de construção são feitos ou enviados. Os portos da Florida, Texas e Louisiana estão sempre ocupados a enviar FF&E e outros materiais. Quando um porto é desactivado por um furacão, os prazos de entrega são interrompidos, e os preços dos materiais aumentam. Os custos de construção aumentam em todo o país, e não apenas no Sudeste.

No entanto, de certa forma, um hotel em construção pode recuperar de uma catástrofe natural mais rapidamente do que um hotel existente que necessita de grandes reparações. Por um lado, os locais de construção de hotéis já têm mão-de-obra e materiais presentes. Enquanto que, os hotéis existentes têm de competir com os residentes por mão-de-obra e materiais. Depois de um furacão, materiais como material de cobertura, madeira e gesso cartonado estão no topo da procura. Da mesma forma, os incêndios florestais canadianos e californianos provocaram um aumento dos preços da madeira em todo o país. Um projecto hoteleiro impactado por catástrofes que necessita, por exemplo, de gesso cartonado, pode ter de pagar um extra por materiais e expedição a partir de armazéns distantes.

Pode ser difícil criar planos de contingência úteis que antecipem catástrofes naturais. Isto acontece porque cada evento é tão único. No entanto, os promotores são bem servidos para pôr de lado fundos de contingência significativos. Isto é especialmente verdade em regiões que enfrentam os maiores riscos ambientais. Além disso, os projectos de construção podem beneficiar se forem calendarizados para serem concluídos antes do início da época dos furacões. Isto é especialmente verdade no Sul ou na época dos furacões no Oeste.

Em conclusão, se quiser obter financiamento para construir um hotel, pode também visitar os artigos sugeridos abaixo.

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