A More Limited Eviction Moratorium in Illinois Continua até 3 de Abril de 2021
As de 5 de Março de 2021, a administração do Governador J.B. Pritzker prolongou uma versão da proibição de despejos residenciais em todo o estado até 3 de Abril de 2021. Este adiamento é bem-vindo por certos arrendatários do Illinois que enfrentam graves carências financeiras devido às deslocações económicas causadas pela Covid. Os senhorios poderão considerar a prorrogação modificada como um adiamento limitado, também, uma vez que coloca certos inquilinos mais ricos fora do seu alcance protector. Em contraste, as moratórias de despejo de Março a Outubro aplicavam-se a todos os inquilinos, independentemente das circunstâncias financeiras. Este compromisso visa reconhecer o impacto financeiro sobre os senhorios, que muitas vezes dependem da cobrança de rendas para pagar as suas próprias obrigações aos credores.
A moratória de despejo de Novembro proporcionou protecção apenas aos inquilinos ou residentes que são “Pessoas Protegidas”. Uma “Pessoa Coberta” é aquela que cumpre todas as quatro métricas seguintes: “(1) o indivíduo ou (i) espera ganhar não mais de $99.000 em rendimentos anuais para o Ano Civil de 2020 (ou não mais de $198.000 se apresentar uma declaração de impostos conjunta), (ii) não foi obrigado a declarar qualquer rendimento em 2019 aos E.U.A. O Internal Revenue Service, ou (iii) recebeu um Pagamento de Impacto Económico nos termos da Secção 2001 da Lei CARES”; e é (2) “incapaz de fazer um pagamento completo do aluguer ou da habitação devido a dificuldades relacionadas com a COVID-19 incluindo, mas não se limitando a, perda substancial de rendimentos, perda de horas de trabalho ou salários indemnizáveis, ou um aumento das despesas fora do bolso directamente relacionadas com a pandemia da COVID-19;”e (3) “o indivíduo está a fazer os melhores esforços para fazer pagamentos parciais atempados que estejam tão próximos do pagamento total quanto as circunstâncias do indivíduo o permitam, tendo em conta outras despesas não discricionárias;” e (4) o despejo provavelmente tornaria o indivíduo sem abrigo. .”.
Os senhorios devem dar aos inquilinos uma oportunidade de demonstrar que cumprem este teste em quatro partes. Especificamente, os senhorios devem fornecer um formulário de Declaração ao residente ou inquilino pelo menos cinco dias antes do aviso de rescisão do contrato de arrendamento. Se o inquilino puder estabelecer que cumpre os quatro requisitos do teste da Pessoa Coberta, o caso de despejo falhará, a menos que a “pessoa represente uma ameaça directa à saúde e segurança de outros inquilinos ou um risco imediato e grave para a propriedade”
p>alguns senhorios terão o prazer de saber que podem iniciar novos casos de despejo contra aqueles que não são Pessoas Cobertas. Mas os senhorios, tomem nota: a ordem de Novembro (tal como incorporada pela ordem de Dezembro) determina a aplicação da lei para atrasar a execução de ordens de despejo válidas “a menos que o inquilino, locatário, sublocatário, ou residente do imóvel residencial tenha sido considerado como representando uma ameaça directa à saúde e segurança de outros inquilinos ou um risco imediato e grave para o imóvel”. Como tal, uma ordem de despejo válida é de utilidade limitada a curto prazo.
As ordens executivas explicam que as expulsões necessitam de interacções presenciais entre os residentes, os agentes da lei, os inquilinos, e a família ou amigos que levam os inquilinos despejados para as suas casas. A pausa contínua nas expulsões residenciais destina-se a evitar as interacções presenciais, e, ao fazê-lo, retardar a propagação do vírus. Não surpreende que os casos de vacas em covarde tenham aumentado nos meses mais frios, uma vez que mais residentes de Chicago e Illinois permanecem dentro de casa. Uma vez que estas tendências coincidem com o fim remarcado da proibição de despejo do CDC a 31 de Março de 2021, os defensores da saúde pública apoiam fortemente a renovação da proibição de despejo modificada pelo Governador Pritzker para ajudar a reduzir a propagação do Coronavírus nas comunidades do Illinois.
Administração de Biden prorroga a moratória de despejos do CDC até 31 de Março de 2021
No Dia da Inauguração, o Presidente Biden pediu ao CDC que prorrogasse a sua moratória de despejos a nível nacional. Ele advertiu que 14 milhões de americanos estão atrasados no pagamento das rendas, e procurou evitar uma onda de despejos que iria sobrecarregar os abrigos e aumentar a propagação do Covid-19. Na quarta-feira, 20 de Janeiro de 2021, o CDC anunciou que iria prolongar a actual moratória sobre despejos residenciais até, pelo menos, 31 de Março de 2021. Mas os senhorios, anime-se, o Presidente Biden também pediu ao Congresso que aprovasse um alívio expansivo das rendas para aliviar os senhorios.
Os Centros de Controlo de Doenças emitiram uma moratória inicial de despejo temporário em Setembro de 2020 com protecções abrangentes para certos arrendatários em todo o país. Ao contrário da Lei CARES, que previa uma moratória temporária apenas para as propriedades garantidas por hipotecas apoiadas pelo governo federal (incluindo hipotecas detidas por Freddie Mac e Fannie Mae), a ordem do CDC pretende estender-se a todas as propriedades residenciais (independentemente de estarem garantidas por hipotecas apoiadas pelo governo federal) que são ocupadas por inquilinos que atingem certos limiares de rendimento, solicitaram ajuda do governo, perderam rendimentos devido à pandemia, e ficariam desalojadas se fossem despejadas. Os arrendatários devem assinar uma declaração a fim de poderem beneficiar do desagravamento. A declaração é incluída como “Anexo A” à ordem do CDC, e esclarece que a obrigação do inquilino de pagar renda não é modificada ou superada pela proibição de despejo. A ordem do CDC não se aplica a jurisdições como Illinois que têm em vigor uma moratória sobre despejos residenciais que proporciona o mesmo ou maior nível de protecção da saúde pública que a ordem do CDC – mas se o Governador Pritzker decidir não renovar a moratória de Illinois depois de esta ter expirado a 3 de Abril de 2021, a moratória do CDC proporcionará uma paragem para os inquilinos qualificados de Illinois durante quase mais dois meses.
Quando é que as expulsões vão recomeçar em Illinois?
A moratória de despejo de Illinois proíbe a apresentação de acções de despejo residenciais e a execução de despejos residenciais até 3 de Abril de 2021. As anteriores ordens executivas relacionadas com a apresentação de acções de despejo no Illinois, tais como a Ordem Executiva 2020-55, esclareceram também que nada na moratória deverá ser interpretado no sentido de aliviar os inquilinos das suas obrigações de pagamento de renda ou de cumprimento dos seus contratos de arrendamento.
Esclarece também que não se estende a circunstâncias em que “se verifique que o arrendatário representa uma ameaça directa à saúde e segurança de outros arrendatários, um risco imediato e grave para a propriedade, ou uma violação de qualquer código de construção aplicável, decreto sanitário, ou regulamento semelhante”. Por outras palavras, a proibição de despejo temporário destina-se a proteger apenas os inquilinos que seriam despejados devido ao não pagamento de renda, por oposição a outras violações do arrendamento. Alguns senhorios queixam-se de que a moratória de despejo está a encorajar os arrendatários a faltar ao pagamento da renda – mas nada na moratória perdoa a obrigação de um arrendatário pagar a renda. A moratória limita-se a proporcionar aos inquilinos alojamento estável até que a moratória expire.
Governador Pritzker prorrogou a moratória de despejo em Agosto, na sequência da carta do Xerife do Condado de Cook, Tom Dart, de 20 de Agosto de 2020, ao Juiz-Chefe Evans e à administração do Governador, exortando a COVID-19 a conceder alívio tanto aos inquilinos como aos senhorios. O Xerife Dart observou que aproximadamente 250.000 famílias no Condado de Cook poderiam enfrentar despejos. Uma vez que o Xerife é acusado de impor ordens de despejo legais, Dart partilhou a preocupação sobre a provável propagação da COVID-19 se os inquilinos despejados estivessem apinhados em abrigos ou nas casas de familiares e amigos.
A Portaria de Protecção da Moratória de Chicago fornece protecções adicionais aos inquilinos
A Câmara Municipal de Chicago aprovou uma Portaria de Protecção de Despejo COVID-19 na sua sessão legislativa de meados de Junho. Esta nova portaria exige que os senhorios prolonguem um período de “arrefecimento” de sete dias se os inquilinos responderem ao aviso prévio de cinco dias com um Aviso ao Inquilino e puderem provar que o aluguer não pago resulta de perdas financeiras causadas pela pandemia do Coronavírus.
O Decreto pretende claramente evitar condições que conduzam a uma perda de abrigo, mesmo que proteja os senhorios ao exigir que os inquilinos paguem renda e ao prever excepções à regra geral. Por exemplo, os senhorios podem apresentar processos de despejo se “um inquilino representar uma ameaça directa à saúde e segurança de outros inquilinos, um risco imediato e grave para a propriedade, ou uma violação de qualquer código de construção aplicável, portaria de saúde, ou regulamento semelhante”
- Mais leitura: O que podem os senhorios fazer se um inquilino pedir para faltar ou atrasar o pagamento da renda?
Caso os senhorios estejam a pensar em efectuar um despejo de bricolage, o acordo é o seguinte: não o façam. Os bloqueios são ilegais nos apartamentos de Chicago. A lei do senhorio-tenente de Chicago também favorece fortemente os inquilinos em casos de conduta retaliatória. Os senhorios podem acabar em apuros legais, se até insinuarem que estão dispostos a contornar o processo legal de despejo e a moratória de despejo. Multas dispendiosas e taxas legais aguardam os senhorios que tentam executar despejos de auto-ajuda em Chicago.
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