se andar por fóruns online para investidores imobiliários, é fácil assumir que todos começam com propriedades residenciais, mas se quiser realmente ser um investidor imobiliário bem sucedido, precisa de passar para comercial.
Parece que a maioria dos investidores acredita que o imobiliário residencial é a piscina infantil e os investidores imobiliários “maduros” voltam-se para o comercial assim que acumulam experiência suficiente e têm acesso a fundos suficientes.
Mas o imobiliário comercial é melhor do que o residencial?
Já há algum tempo que tenho vindo a pesquisar esta questão. Acontece que há apoiantes convictos e defensores convincentes de ambos os lados do debate.
Por isso vamos ver onde as duas estratégias diferem…
É mais fácil aumentar o valor de um imóvel comercial
O valor de mercado de um imóvel residencial é determinado pelo valor médio de imóveis comparáveis no bairro. Isto baseia-se principalmente nas características em bruto, tais como quantos quartos e casas de banho existem. Assim, em geral, um imóvel de duas camas e dois banhos com electrodomésticos de topo de gama tem aproximadamente o mesmo valor que outra casa de duas camas e dois banhos no mesmo bloco que tem uma cozinha muito básica.
Um imóvel comercial é avaliado com uma abordagem mais precisa. Claro, os comps locais são considerados. Mas o valor de mercado baseia-se quase inteiramente no montante das receitas geradas pelo próprio imóvel. Assim, uma melhoria estratégica mas barata pode ter um enorme impacto no valor de revenda de um imóvel se aumentar a receita gerada pelo imóvel comercial.
Desfrute de Termos de Arrendamento Mais Longos com Imóveis Comerciais
Os arrendamentos comerciais são muito mais longos do que os arrendamentos residenciais. Os arrendamentos residenciais têm frequentemente uma duração de 12 meses. Um arrendamento comercial é tipicamente de pelo menos três anos. Os arrendamentos por cinco e 10 anos não são incomuns.
Os benefícios de um arrendamento mais longo são:
- Mais garantia de um fluxo de caixa fiável
- Diminuição das taxas de ocupação
- Diminuição dos custos de rotação
Obviamente, há um lado negativo nos prazos de arrendamento mais longos. Se estiver descontente com um inquilino, é mais fácil simplesmente não renovar um arrendamento a curto prazo (e fazê-los sair) do que quebrar um arrendamento a longo prazo.
Propriedades Residenciais Têm um Desempenho Mais Consistente em Deteriorações Económicas
As propriedades residenciais resistem muito melhor às deteriorações económicas do que o espaço comercial a retalho. Quando há uma queda do mercado, os retalhistas são normalmente os primeiros a sofrer, e podem ser duramente atingidos. Mesmo em boas condições económicas, os proprietários de pequenas empresas têm uma elevada taxa de fracasso. Assim, embora tenha arrendamentos mais longos com propriedades comerciais, não há garantias de que o seu arrendatário retalhista esteja em actividade durante todo o período do arrendamento.
Não importa o que a economia esteja a fazer, as pessoas precisam de um local para viver. E quando há uma recessão, os proprietários de propriedades residenciais não sofrem tanto ou tão rapidamente como os retalhistas. Os arrendatários dão grande prioridade ao pagamento do aluguer para que possam ter a certeza de que têm um lugar para chamar casa.
O Investimento Imobiliário Residencial tem Barreiras de Entrada mais baixas
É mais fácil começar com o investimento imobiliário residencial, porque é mais fácil de compreender. A maioria de nós tem sido arrendatários em algum momento das nossas vidas. Compreendemos a relação senhorio/locatário. Estamos familiarizados com o que é esperado em ambos os lados da mesa. É necessária muito pouca experiência – e muito menos dinheiro – para investir em imóveis residenciais.
Os negócios comerciais são muito mais complicados e requerem muito mais pesquisa para encontrar e avaliar. Comprar um edifício comercial requer muito mais dinheiro do que comprar uma casa unifamiliar. E os riscos são mais elevados. Para começar, há muito mais dinheiro em jogo. E todo esse dinheiro é investido num bem difícil que não pode ser fisicamente movido ou prontamente liquidado.
O Pool de Compradores é Maior para Propriedades Residenciais
O sector de vendas a retalho da economia dos EUA não tem tido um bom desempenho quando comparado com outros sectores. As lojas de retalho enfrentam uma forte concorrência das grandes lojas de caixas como o Walmart. E há também retalhistas em linha que podem frequentemente entregar os mesmos produtos mais baratos e muito mais convenientemente.
Existem espaços comerciais vazios em muitas partes do país. Apenas não há lojistas suficientes para os encher a todos. Isto faz baixar os preços de aluguer. E leva frequentemente uma média de seis meses a alugar um espaço comercial. Este é um factor que aumenta o custo das vagas.
Por outro lado, os arrendamentos residenciais têm uma procura constante na maior parte do país. Todos precisam de um lugar para viver. E muitos Millennials alugam mais tempo antes de comprarem casas. É preciso menos tempo para encontrar um inquilino. Na maioria dos mercados, demora frequentemente apenas 30 a 45 dias. Aluguei recentemente uma das minhas propriedades sem tempo de vaga. Um inquilino saiu a 30 de Junho, e um novo mudou-se a 1.
Os negócios comerciais são mais complicados de analisar
Pode-se fazer dinheiro com imóveis residenciais investindo de três maneiras: fluxo de caixa, valorização e acumulação de capital através do pagamento de um empréstimo. Com os imóveis residenciais, é útil compreender rácios comuns como o retorno do investimento, retorno de caixa e taxa de capitalização (cap). Com propriedades comerciais, é necessário compreender e avaliar estas mais outras métricas.
O investimento imobiliário comercial é mais como ser proprietário de um pequeno negócio. O mais importante para ganhar dinheiro é aumentar o seu rendimento líquido de exploração. Para além de outros rácios de aquisição e avaliação, precisa de obter detalhes como registos de manutenção, despesas e histórico de arrendamento, que muitas vezes não são encontrados numa listagem. E igualmente importantes são os rácios e análises operacionais. Precisa de estar atento aos últimos 12 meses de declarações de lucros e perdas.
O que é mais fácil de financiar?
Neste ponto, li informações contraditórias de investidores experientes. Um lado diz que é mais fácil assegurar grandes montantes de capital para um negócio comercial do que gerar montantes mais baixos para propriedades residenciais.
Mas o outro lado diz que muitos bancos estão relutantes em emprestar em espaços comerciais a retalho, porque são vistos como de maior risco devido ao efeito retalhista online.
Um factor chave que afecta o financiamento é a localização. Algumas áreas metropolitanas estão em expansão, mas outras estão nas profundezas de uma rotina económica. O consenso dos financiadores comerciais onde vivo parece ser que os bancos não estão interessados em escrever um empréstimo, a menos que já existam locatários com contratos de arrendamento de longa duração. Portanto, não há muitos bons negócios. Se um proprietário já tem um imóvel com inquilinos sólidos, porque é que venderiam?
O que proporciona um melhor retorno do investimento?
Investidores e peritos discordam sobre os números quando se trata de retorno do investimento. Os investidores residenciais na minha área visam um retorno em dinheiro de 8-12% após todas as despesas. Os investidores em algumas partes do país nem sequer pensariam numa propriedade de aluguer se esta não prometesse um retorno de pelo menos 15%.
O retorno do investimento também varia de um tipo de propriedade para outro. Nenhuma média se aplica a todas as propriedades de aluguer. Depende da localização, tipo de propriedade, taxa de disponibilidade, custos de gestão da propriedade e outros factores.
Para propriedades comerciais, os investidores comparam as propriedades, analisando principalmente a taxa limite e o retorno em dinheiro. Mais uma vez, há muita variação com base na localização e tipo de propriedade, mas o consenso parece ser que os investidores comerciais visam uma taxa limite de 8-15% e um retorno cash-on-cash de 10%.
Estou a manter-me com Residencial… para já
É crucial manter o seu risco ao mínimo, quer esteja a investir em imóveis residenciais ou comerciais.
Imóveis comerciais requerem um maior desembolso em dinheiro. E está a colocar todos os seus ovos num único cesto se só puder pagar uma propriedade comercial. Com propriedades residenciais, pode repartir o seu risco e diversificar entre vários tipos de propriedades localizadas em áreas diferentes.
Tivei conhecimento de que os investidores podem ganhar – e perder – muito dinheiro em cada nicho de bens imóveis. Aqueles que fazem bem escolhem um nicho que entendem, tornam-se especialistas no seu nicho e executam uma estratégia sólida dentro desse nicho. Rookies que saltam porque viram outra pessoa ganhar dinheiro e acreditam que deve ser fácil acabar por perder.
Neste ponto da minha carreira de investimento, vou ficar-me pelo residencial. Tenho experiência nesse nicho. Além disso, acredito que é mais arriscado colocar todos os meus fundos num imóvel comercial do que repartir o meu risco por muitos imóveis residenciais. Não é um contratempo financeiro tão grande se falhar a sua marca com uma única casa unifamiliar. É um custo muito mais elevado falhar a marca com um edifício comercial.