O que é um Modelo de Avaliação Automatizado (AVM)?
Automated Valuation Model (AVM) é um termo para um serviço que utiliza a modelação matemática ou estatística combinada com bases de dados de propriedades e transacções existentes para calcular valores imobiliários. A maioria dos modelos de avaliação automatizada (AVM) compara os valores de imóveis semelhantes no mesmo momento. Muitos avaliadores, e mesmo instituições de Wall Street, utilizam este tipo de modelo para avaliar propriedades residenciais.
AVMs prontas para o consumidor também estão disponíveis, incluindo a “Zestimate” de Zillow e ferramentas de avaliação imobiliária semelhantes baseadas na web.
Key Takeaways
- Modelos de avaliação automatizados (AVMs) são modelos de preços baseados em software utilizados no mercado imobiliário para avaliar imóveis.
- AVMs são mais eficientes e consistentes do que um avaliador humano, mas também são tão precisos como os dados por detrás deles, o que significa que podem estar desactualizados ou incorrectos.
- Os fornecedores de AVM incluem plataformas comerciais como CoreLogic, Freddie Mac, e Equifax; bem como sites de consumidores gratuitos como Zillow e Trulia.
Compreensão dos Modelos de Avaliação Automatizados
Os fornecedores de Modelo de Avaliação Automatizado (AVM) oferecem os seus serviços aos clientes, incluindo agentes imobiliários, e corretores, emprestadores hipotecários, e grandes instituições financeiras. Os principais fornecedores de AVM incluem CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue, e Equifax. Os principais fornecedores de AVM são os seus fornecedores de precisão, cobertura abrangente, e poupança de tempo.
relatórios AVM são impulsionados pela tecnologia, incluindo algoritmos proprietários, e podem ser obtidos em segundos por financiadores e agentes. Normalmente contêm tanto um modelo hedónico (um tipo de análise de regressão estatística) como um índice de vendas repetidas, que são ambos ponderados e analisados a fim de gerar a estimativa de preço. Os AVM incluem normalmente o valor do avaliador fiscal, toda a informação pertinente sobre o imóvel em questão, como o seu histórico de vendas, e uma análise das vendas de imóveis de tipo similar. Para que o modelo funcione bem, necessitam de dados de alta qualidade em quantidade suficiente para serem representativos. Embora estes modelos sejam rápidos e baratos, não têm em conta o estado do imóvel para determinar o seu valor.
São também utilizados para apoiar a subscrição de hipotecas e empréstimos para aquisição de habitação, decisões de refinanciamento, bem como para ajudar na mitigação de perdas e actividades de gestão de risco de crédito, tais como a marcação a mercado de participações imobiliárias em carteiras de investimento institucionais. Enquanto inicialmente as MVA eram utilizadas para avaliar imóveis residenciais, a sua utilização expandiu-se a outros tipos, incluindo imóveis comerciais.
MVA e Avaliações Físicas
Apesar da sua utilização generalizada nos dias de hoje, subsistem dúvidas quanto à precisão destes modelos automatizados em comparação com as avaliações físicas. Um documento de conferência de 2017 intitulado, “Automated Valuation Models (AVMs): a brave new world?” de George Andrew Matysiak da Universidade de Economia de Cracóvia, refere outros estudos sobre este tópico ao abordar os pontos fortes bem como as deficiências destes modelos como ferramenta de avaliação. Devido a preocupações de precisão, alguns participantes da indústria sugerem a visualização de resultados de múltiplos AVMs como uma forma de aumentar a confiança nos resultados.
Enquanto a sua utilização está a crescer, não suplantaram os avaliadores humanos, até porque a maioria das transacções hipotecárias exigem que as avaliações do imóvel em questão sejam realizadas por avaliadores certificados.
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