O preço médio da lista em Chicago é $189.900, um aumento de 11,8% de Janeiro de 2013 a Janeiro de 2014, de acordo com o mais recente Relatório Nacional de Tendências Habitacionais publicado pela Realtor.com. Isto coloca Chicago perto do preço mediano da lista nacional de $195.000; contudo, Chicago está no topo da lista para as 146 regiões classificadas no relatório em termos de número total de listagens. Das mais de 10.000 propriedades de Chicago actualmente listadas para venda no Realtor.com, com preços que vão desde $8.000 execuções hipotecárias até um condomínio de cobertura no valor de $32 milhões, existem cerca de 400 casas no mercado com preços entre o preço mediano da lista de $189.900 e $200.000. Aqui está um olhar sobre o que cerca de $200.000 lhe irão dar hoje no mercado imobiliário de Chicago.
Áreas Comunitárias
As 237 milhas quadradas de terreno que compõem Chicago são a casa de cerca de 2,7 milhões de residentes que vivem em 77 áreas comunitárias originalmente desenhadas por investigadores da Universidade de Chicago no final da década de 1920. Estas áreas comunitárias estão agrupadas em quatro lados: Lado Central, Lado Norte, Lado Oeste e Lado Sul. Tal como outros mercados, os preços das casas em Chicago variam muito, dependendo da localização. Por exemplo, de acordo com dados do agregador imobiliário online Trulia, o preço médio da listagem no Lincoln Park de Chicago, a norte do centro da cidade, foi de $1,04 milhões para a semana que terminou a 5 de Março de 2014. No vizinho North Park, uma área residencial no North Side de Chicago, o preço médio da lista foi de 244.977 dólares durante a mesma semana. Uma vez que onde se compra é um factor determinante no que se obtém, vamos olhar para o que $200.000 comprarão nas diferentes áreas da cidade.
Central
A região Central é o centro comercial e financeiro de Chicago, incluindo a área conhecida como The Loop, a secção do centro da cidade rodeada por carris de comboio elevados (“L”). Nesta área, os compradores com um orçamento de 200.000 dólares estarão a olhar principalmente para um quarto, um condomínio de banho e lofts. Muitas destas propriedades têm menos de 1.000 pés quadrados e possuem comodidades tais como decks de telhado, salas de fitness, armazenamento extra, estacionamento aquecido e segurança 24 horas por dia, e muitas estão a curta distância dos transportes públicos, restaurantes populares, empresas e compras. Embora no lado pequeno, a maioria das propriedades no mercado a este preço oferecem melhoramentos tais como aparelhos de aço inoxidável, bancadas de granito e armários de madeira dura.
North Side
Chicago’s North Side é a secção residencial mais densamente povoada da cidade. Os compradores na gama de preços de 200.000 dólares estarão a olhar para propriedades com um ou dois quartos e um ou dois banhos. Muitas das casas disponíveis são condomínios de 800 – 1.250 pés quadrados em edifícios altos que oferecem comodidades tais como telhados, centros de fitness, centros de negócios, piscinas, segurança 24 horas por dia e estacionamento na garagem. Dependendo da localização exacta, as casas podem estar a curta distância de transportes públicos, restaurantes e compras. A este preço, espera-se ver edifícios mais antigos com unidades actualizadas que incluem aparelhos de aço inoxidável, bancadas de granito, pavimentos em madeira dura e ladrilho, e tijolo exposto.
West Side
Chicago’s West Side é o lar dos Chicago Bulls, dos Chicago Blackhawks e da Universidade de Illinois em Chicago. Alguns bairros da Zona Oeste, especialmente os mais próximos do centro da cidade, têm vindo a sofrer uma revitalização económica, o que tem ajudado a aumentar os valores domésticos nessas áreas. Com um orçamento de 200.000 dólares, os compradores vão procurar condomínios que tipicamente oferecem um a dois quartos e um ou dois banhos, com actualizações que incluem aparelhos de aço inoxidável e pavimentos de madeira dura. Os condomínios tendem a ter cerca de quatro andares (não arranha-céus), e podem oferecer decks, pequenos pátios e estacionamento nas ruas. A esta gama de preços, poderá também encontrar uma pequena e antiga casa unifamiliar, embora o inventário para condomínios seja muito mais elevado.
Lado Sul
O lado Sul é a maior secção de Chicago, abrangendo cerca de 60% da área de terreno da cidade. A um preço de 200.000 dólares, os compradores encontrarão na sua maioria casas unifamiliares com alguns condomínios e moradias em banda. Muitas das casas unifamiliares são propriedades de dois andares, 1.800 – 2.000 pés quadrados, construídas no início do século XIX, com três quartos e dois banhos. Algumas no mercado têm quatro ou cinco quartos, mas devido à idade das casas, podem ainda ter apenas um ou dois banhos. A este preço, as casas podem ter chão de madeira dura ou alcatifa nova, aparelhos de aço inoxidável, bancadas de granito, uma lareira e um pequeno quintal.
Buy ou Rent?
Nationwide, a diferença entre os custos de arrendamento versus compra diminuiu, devido em parte ao aumento das taxas de juro e dos preços das casas. Há um ano, o Relatório de Aluguer vs Compra de Trulia mostrou que – em média em todo o país – era 44% mais barato comprar uma casa do que alugar. Hoje, o relatório mais recente de Trulia constata que é agora 38% mais barato comprar do que arrendar. O relatório compara os custos para um período de sete anos utilizando cinco cálculos:
- O preço médio da renda e da venda para um conjunto idêntico de propriedades;
- Os custos mensais iniciais totais da propriedade (assumindo 20% de redução e uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos a 3.5% de juros, bem como despesas anuais de manutenção, seguro, serviços públicos, e impostos sobre a propriedade) e aluguer (renda mensal mais seguro do inquilino);
- As futuras despesas mensais totais de propriedade e aluguer;
- Os custos e receitas únicas (para possuir, isto inclui custos de fecho e imposto sobre ganhos de capital de 15% para ganhos acima dos $500.000 de exclusão anual; para alugar, isto inclui um mês de depósito de segurança); e
- O valor actual líquido para contabilizar o custo de oportunidade do dinheiro (isto compara os fluxos de caixa ao longo do tempo.
Embora as taxas de juro ainda sejam atractivas, o inventário está a melhorar e os padrões de empréstimo têm abrandado desde o ambiente de crise financeira pós-2008, a compra nem sempre é a escolha certa para todos. A decisão de comprar ou alugar depende de muitos factores, incluindo onde se planeia viver, taxa de hipoteca, escalão de impostos e horizonte temporal. Por exemplo, se conseguir um empréstimo a taxa fixa de 3,5% a 30 anos, estiver no escalão de 15% de imposto e planear permanecer numa casa durante sete anos, seria 44% mais barato comprar do que alugar em Chicago. Agora, suponha que tem um empréstimo de 4,8%, está no escalão dos 25% de imposto, e planeia mudar-se ao fim de três anos. Nestas condições, é apenas 22% mais barato comprar do que alugar em Chicago, de acordo com o Relatório Trulia Rent vs. Buy. Dependendo da sua situação e das circunstâncias exactas, a decisão de comprar ou alugar pode ser uma decisão fácil, ou uma decisão que requer muita consideração e número de trituração.
O resultado final
P>Embora a casa mais cara no mercado de Chicago neste momento seja um condomínio de cobertura de $32 milhões, há muitas propriedades disponíveis que estão perto do preço da lista mediana de $189.900 para a cidade. Os compradores que procuram viver perto do centro da cidade procurarão propriedades em condomínios de arranha-céus, enquanto os que procuram mais longe encontrarão uma selecção de condomínios, moradias em banda e casas unifamiliares. Muitas das propriedades de Chicago nesta gama de preços são casas e edifícios mais antigos que foram actualizados para atrair os compradores de hoje, mantendo ao mesmo tempo o encanto e os elementos arquitectónicos interessantes encontrados nas casas anteriores da cidade.