Onde os documentos que regem uma associação de condomínios autorizam o conselho de administração a promulgar regras que regulamentam a utilização das unidades e/ou dos elementos comuns, é importante, quando tais regras são alteradas, que os requisitos de notificação apropriados sejam cumpridos. Nos termos do Capítulo 718, da Lei do Condomínio, os requisitos de notificação para uma alteração de regra dependem do objecto da regra – se a alteração de regra trata da utilização das unidades ou da utilização dos elementos comuns.
Alteração da regra relativa à utilização das unidades
Secção 718.112(2)(c)1, Estatutos da Flórida, diz respeito aos requisitos de aviso prévio para as reuniões do Conselho de Administração e prevê especificamente o seguinte:
- Um aviso prévio de todas as reuniões do Conselho de Administração, que deve identificar especificamente todos os pontos da agenda, deve ser afixado conspicuamente no condomínio pelo menos 48 horas contínuas antes da reunião, excepto em caso de emergência. Se 20 por cento dos interesses de voto solicitarem à administração que aborde um ponto da ordem de trabalhos, a administração, no prazo de 60 dias após a recepção da petição, deverá colocar o ponto na ordem de trabalhos na sua próxima reunião regular da administração ou numa reunião especial convocada para esse fim. Um ponto não incluído na convocatória pode ser retomado em caso de emergência por uma votação de pelo menos uma maioria mais um dos membros do conselho. Tal acção de emergência deve ser notificada e ratificada na próxima reunião ordinária do conselho de administração. A convocatória de uma reunião na qual será considerada uma avaliação especial não emergencial ou uma alteração às regras relativas à utilização da unidade deve ser enviada por correio, entregue, ou transmitida electronicamente aos proprietários da unidade e afixada visivelmente no condomínio, pelo menos 14 dias antes da reunião. A prova do cumprimento deste requisito de aviso prévio de 14 dias deve ser feita através de uma declaração juramentada executada pela pessoa que fornece o aviso e arquivada nos registos oficiais da associação.
(Ênfase acrescentada.)
Com esta disposição, o requisito geral de aviso prévio para uma reunião de administração é de 48 horas, sendo o aviso prévio, identificando especificamente todos os pontos da ordem de trabalhos, afixado conspicuamente no imóvel do condomínio. No entanto, quando uma alteração a uma regra relativa à utilização da unidade será considerada na reunião da administração, o requisito de notificação é aumentado para 14 dias antes da reunião, e a notificação deve ser efectivamente enviada por correio, entregue, ou transmitida electronicamente aos proprietários – bem como afixada no condomínio. Além disso, uma declaração juramentada demonstrando o cumprimento do requisito de aviso prévio de 14 dias deve ser assinada pela pessoa que fornece o aviso prévio e arquivada nos registos oficiais da associação.
Alteração da Regra relativa à Utilização dos Elementos Comuns
Não há menção específica no Capítulo 718 de um requisito de aviso prévio especial em que a Direcção considerará uma proposta de alteração da regra relativa à utilização dos Elementos Comuns. Assim, o requisito regular de notificação de 48 horas de reunião da Direcção aplicar-se-ia a esse tipo de alteração de regras, sendo a notificação, identificando especificamente todos os pontos da ordem de trabalhos, afixada num local bem visível na propriedade do Condomínio.
É importante notar que quanto a ambos os tipos de regras, os estatutos individuais de uma associação podem também impor requisitos de notificação adicionais ou diferentes para uma alteração. Assim, é sempre importante rever os Estatutos e consultar o advogado da associação para assegurar que todos os requisitos de notificação estão a ser cumpridos.