p>Jersey City realizou pela última vez uma revalorização a nível da cidade – a primeira em 30 anos – em 2018. Mas os dados do imposto predial publicados em Outubro de 2019 pela Divisão de Impostos do NJ revelam que a cidade de Jersey pode estar de novo a aproximar-se da necessidade de outra reavaliação. Um factor impulsionador é o crescimento do mercado dos bens imóveis tributáveis da cidade de Jersey.
A lei NJ estipula que os bens imóveis devem ser avaliados de acordo com o seu valor de mercado para efeitos de imposto predial local. Contudo, isso só acontece se a autoridade fiscal (a cidade) mantiver os valores de imposto avaliados em sincronia com os valores de mercado. Estes dois valores crescem desligados quando os valores de mercado mudam, mas os valores de imposto avaliados permanecem vinculados ao que está registado na administração fiscal da cidade. A reavaliação é o processo de actualização dos valores de imposto avaliados (o que a cidade utiliza para calcular as facturas do imposto predial) para iguais valores de mercado (o que vale uma casa no mercado aberto).
Três métricas chave publicadas anualmente pelo Estado ajudam-nos a compreender esta relação entre os valores avaliados e os valores de mercado. Estas métricas são também utilizadas para ajudar a determinar o caso da reavaliação.
A Base Fiscal
A “base fiscal” é a soma total de todos os bens imóveis tributáveis na cidade. Todos os anos, a cidade deve estimar o valor de mercado da base tributável, o que é feito através de um processo baseado em dados recentes de vendas de casas. O valor de mercado da base tributária é então tido em conta tanto na repartição dos impostos municipais como na ajuda estatal à educação.
O valor de mercado da base tributária da cidade de Jersey cresceu de $34 mil milhões em 2018 para mais de $41 mil milhões em 2019.
Para garantir que os residentes sejam tributados de forma justa, os valores avaliados devem ser mantidos em sincronia com os valores de mercado, conforme a lei estadual determina. Assim, à medida que os valores de mercado crescem fora de sincronia com os valores avaliados (como está a acontecer na cidade de Jersey), surge uma questão de justiça fiscal. O estado utiliza o rácio de equalização e o coeficiente de desvio para obter uma visão desta questão.
O rácio de equalização
O “rácio de equalização” é o valor avaliado da base tributária dividido pelo valor de mercado da base tributária. Um rácio de equalização de 1,0 indica que os valores avaliados estão em sincronia com os valores de mercado. À medida que o rácio de equalização diminui, aponta para desligar: o valor de mercado (o denominador do rácio) cresce em comparação com o valor avaliado (o numerador do rácio) que permanece indexado ao que quer que tenha sido estabelecido na última revalorização.
Jersey City’s “rácio de equalização” diminuiu de 1,01 em 2018 para 0,88 em 2019. A Divisão de Impostos do NJ declara no seu “Manual para Avaliadores NJ” que um rácio de equalização de 0,85 ou inferior “pode denotar não-conformidade”. Além disso, declara que um “declínio contínuo…mostra uma falta de manutenção da avaliação e pode indicar uma necessidade de reavaliação/reavaliação”
Para aprofundar a questão da justiça fiscal, temos de perguntar: o crescimento do mercado foi mesmo em toda a cidade de Jersey em 2019? Outra forma de o dizer: os valores de mercado estão a crescer desconectados dos valores avaliados ao mesmo ritmo em toda a cidade?
O Coeficiente de Desvio
O Estado utiliza o “coeficiente de desvio” para lançar luz sobre esta questão.
Cada imóvel tributável na cidade – por exemplo, a casa de uma pessoa – tem um “rácio avaliação-venda” que é o valor avaliado do imóvel dividido pelo seu valor de mercado. Este é o equivalente por propriedade do rácio de avaliação-venda por toda a cidade.
O coeficiente de desvio avalia o grau de variância entre os rácios de avaliação-venda individuais e o rácio de equalização. À medida que o coeficiente de desvio aumenta, indica mais variância, sugerindo que os valores de mercado das propriedades individuais estão a apreciar a taxas diferentes em comparação com o rácio de equalização. Outra forma de o dizer: os valores avaliados, que são a base das facturas de impostos sobre propriedades, estão a tornar-se mais obsoletos a taxas variáveis na cidade.
Jersey O “coeficiente geral de desvio” da cidade aumentou de 16,5% em 2018 para 18,1% em 2019. N.J.A.C. 18:12A-1,14 afirma, “Um coeficiente de desvio superior a 15% indica geralmente uma necessidade de revalorização”. Além disso, o “Handbook for NJ Assessors” afirma “O actual valor aceitável para os coeficientes de desvio é de 15%, embora algumas autoridades defendam 10% à luz de melhores práticas de avaliação, informatização, e aumento das avaliações”
O que significa isto para os contribuintes?
Para compreender o impacto destas tendências a nível municipal sobre os contribuintes individuais, poderia ser realizada uma análise detalhada utilizando registos recentes de vendas de imóveis. Tal análise poderia apontar para a forma como a desconexão entre os valores de mercado e os valores avaliados está a decorrer em termos de localização (bairro), classe de propriedade (por exemplo, 1-4 casa da família versus propriedade comercial), e tamanho da transacção em dólares. Esta análise poderia ajudar a apontar se a cidade deve ou não conduzir outra reavaliação.
Até lá, os contribuintes podem utilizar o processo de recurso fiscal para obterem justiça fiscal se forem sobreavaliados (sobre-taxados). O município administra o processo de recurso fiscal. Para apresentar um recurso, os contribuintes podem visitar o website do condado de Hudson e aceder ao “Tax Appeal Filing Handbook” (Manual de Recurso de Impostos). O processo de recurso é para os contribuintes que acreditam que os seus bens são sobreavaliados. Existe um processo técnico e matemático para determinar a sobreavaliação que o Manual explica. Os contribuintes podem pessoalmente requerer um recurso ou contratar um advogado para os representar perante a Direcção dos Impostos do Condado.