P> Passou horas a porar sobre o acabamento, o azulejo, ou a cor da pintura para a renovação da sua casa…mas levou tempo a considerar licenças?
Para muitos proprietários de casas, este pequeno detalhe escorrega através das fendas, tornando-se depois um problema quando querem colocar a sua casa no mercado.
“Eu diria que de 10 casas ao acaso, pelo menos 4 delas teriam alguma forma de trabalho não permitido, sabe, 40% a 50%”, diz Shawn Engel, diz um agente imobiliário de topo da área de Denver. “Poderia ser alguma coisa simples como uma modificação do convés ou caleiras, até ao acabamento da cave”
O trabalho não permitido nas casas acontece. O que importa são as acções a seguir no caso da venda. A obtenção de uma licença pode levar a transacções dispendiosas, mas o trabalho não autorizado pode afugentar potenciais compradores, ou fazer baixar o preço da sua casa.
Vender uma casa com muito trabalho não permitido?
Skip o incómodo de obter licenças retroactivas e vender “como está” em vez disso através da nossa plataforma de Venda Simples. Fale-nos um pouco sobre a casa e vamos explorar a nossa rede de compradores a dinheiro que estão dispostos a pagar pela sua casa agora mesmo.
Falamos com agentes imobiliários e traduzimos o legalês dos advogados imobiliários para lhe trazer este guia para vender a sua casa com trabalho não permitido.
Como funcionam as licenças, e porque é que precisa delas?
P>Even os projectos mais pequenos que pode derrubar num fim-de-semana podem exigir uma licença, explica o advogado imobiliário David Roberson, que esteve pessoalmente envolvido em centenas de transacções imobiliárias.
De acordo com Roberson: “Há muito poucos itens que pode construir sem ser legalmente obrigado a obter uma licença”
Projectos simples como pintura, instalação de pavimentos, e pequenas reparações eléctricas provavelmente não precisarão de licença, mas se quiser adicionar uma vedação ou janela à sua casa, há uma boa hipótese de precisar de uma.
Pode parecer uma burocracia complicada, mas as licenças destinam-se a servir de salvaguarda para os proprietários de casas. As licenças para projectos asseguram que a obra cumpre as políticas locais como o uso do solo, zoneamento, e construção. Isso significa que a futura estrutura será segura para si e para os futuros ocupantes.
Muitos renunciam ao processo de licenciamento porque pensam que pode ser enfadonho e complicado. Dependendo da sua cidade ou concelho, o processo provavelmente parece-se com isto:
- Chegue ao seu escritório de construção local logo de seguida. Diga-lhes qual o projecto que está a planear. Dependendo da complexidade do trabalho que planeia fazer, poderá precisar de múltiplas licenças de construção, eléctricas, e de canalização.
- Preencha a licença o mais completo possível. Inclua desenhos e esquemas sempre que possível.
- Submeta a licença e pague a taxa de depósito. Se a sua licença for aprovada, receberá uma licença oficial. Dependendo da complexidade do seu projecto, esta licença poderá ser aprovada no local, ou necessitar de revisão adicional.
- Afixe a licença (aqueles sinais laranja brilhantes que provavelmente já viu antes) em sua casa ou perto do local onde está a completar o seu projecto. Precisará de obter a licença antes de qualquer trabalho.
- Dependente do local onde vive e do projecto em particular, precisará de um inspector oficial para vir verificar o trabalho. Se o inspector recomendar alterações, terá de as visitar novamente para confirmar que as fez.
- após aprovação do inspector e conclusão do projecto, poderá remover a licença.
Como posso dizer se a minha casa tem obras não autorizadas?
Sem que seja a primeira pessoa a ocupar a sua casa, é provável que não saiba tudo o que foi feito à propriedade.
Quando se prepara para vender a sua casa, ter um historial completo é útil. Isso significa descobrir se alguma das obras no seu local não foi autorizada.
“Uma maneira fácil de descobrir se alguma melhoria foi realizada sem o benefício de uma licença é ir à cidade ou concelho e retirar todos os registos do departamento de construção e departamentos de planeamento”, explica Robertson.
De lá, pode verificar se a sua casa corresponde aos planos das licenças. Se não, é provável que algo tenha sido feito sem aprovação.
Ir até à cidade ou edifício do condado pode parecer complicado, mas “é muito fácil puxar as licenças para cima. Não há qualquer custo”, diz Engel.
Estes registos podem dar-lhe a história mais completa da sua casa no que diz respeito a licenças. Puxar os registos por si próprio também significa que está a ficar na frente do assunto. Não está à espera que um inspector ou um potencial comprador o levante.
“Estamos hoje a descobrir que o lema ‘cuidado com o comprador’ está definitivamente em jogo mais do que tenho visto ultimamente”, diz Engel. Com mais informação online, os compradores estão a fazer a sua devida diligência antes de colocar ofertas em casas.
“E é aí que os esqueletos no armário, se quiserem, são trazidos à tona”, acrescenta Engel. “Isso apanha o vendedor pela cauda”
A minha casa tem trabalho não permitido: E agora?
Se houver trabalho não permitido na sua propriedade, tem duas opções principais quando se trata da venda da sua casa.
Opção 1: Vender a casa “como está’
A chave para vender uma casa “como está” com trabalho não permitido é a divulgação. Certifique-se de que os compradores sabem no que se estão a meter, revelando trabalho não permitido na lista.
Dependente da natureza do trabalho não permitido, por vezes ser o mais adiantado possível é suficiente.
“Nos últimos 33 anos, descobri repetidamente que a divulgação de imóveis aqui põe realmente em evidência quaisquer potenciais problemas quase imediatamente”, diz Engel. “E, com os compradores, marca grandes pontos com eles”
Projectos de pequena dimensão não permitidos, desde que sejam claramente revelados aos compradores, podem não afectar o valor da sua propriedade.
Mas quando se trata de trabalhos de grande escala não permitidos, pode ter de trabalhar com o seu agente para decidir sobre uma taxa com desconto na listagem. O novo comprador assumirá agora a responsabilidade por esse trabalho não autorizado.
Se existisse um servidão sob a adição, a cidade ou condado poderia pedir ao novo proprietário que demolisse a adição, sem repercussões no seu fim. “Quais são as probabilidades de isso acontecer”, diz Engel. “Bastante baixas. Mas quando o faz, pode ficar feio muito rapidamente”
No entanto, tudo depende do seu mercado local, diz Roberson. “Se for um mercado quente, então pode haver um efeito negligenciável. Se for um mercado do comprador – e houver um grande inventário de propriedades, então o comprador tem muito mais influência sobre o vendedor”
Baseado na procura no seu mercado, terá de considerar reduzir o valor da sua propriedade.
Alguns recomendam ao avaliar uma casa com trabalho não permitido que não leve esse trabalho para o valor de mercado da casa. Por exemplo, se tiver um imóvel com dois quartos, mas o segundo quarto foi construído sem licença, poderá optar por valorizar o imóvel como um quarto.
Dependente do montante do risco que os compradores assumirão com a obra não autorizada, poderão ter problemas em financiar a venda através de um banco.
Nesse caso, poderá decidir utilizar a Venda Simples a partir de Homelight. Com a Venda Simples, pode obter as ofertas em dinheiro na sua propriedade em 48 horas com apenas um clique do rato.
Opção 2: Obter licenças retroactivas
Há outra rota que pode seguir. Pode voltar à cidade ou concelho e obter uma licença retroactivamente em projectos já concluídos.
Em alguns casos, os inspectores pedir-lhe-ão simplesmente que abra as paredes de alguma construção. Noutros, poderão pedir-lhe para demolir e reconstruir porções com base no seu feedback.
Se estiver a obter uma licença para trabalho de um proprietário anterior, a cidade ou condado poderá ser mais indulgente consigo. Eles não lhe cobrarão qualquer penalização por uma licença retroactiva e poderão dar-lhe prazos mais flexíveis para levar a obra até ao código.
O custo associado à licença retroactiva dependerá do âmbito e do valor da construção. Antes de ir à cidade para obter uma licença, poderá querer contratar um empreiteiro para examinar a obra existente – eles podem calcular o custo de a levar até ao código e ter uma ideia de quanto já está construído de acordo com o código actual.
A decisão de obter licenças retroactivas deve ser tomada antes de listar a sua casa, recomenda Engel.
“Os compradores procuram fechar normalmente dentro de 45 dias”, diz ele. “E se tiver uma grande situação de licença de inspecção retroactiva, como num acabamento de cave, pode estar a olhar para várias semanas a alguns meses para obter todos esses t’s cruzados e i’s pontilhados”, diz Engel.
Obter uma licença retroactiva pode permitir-lhe manter o valor da casa, tornando mais fácil a venda a jusante.
“Posso dizer-lhe de um ponto de vista profissional, vale cada dólar”, diz Engel. “Cada hora que passou para o fazer, porque vai pavimentar esse caminho à sua frente de forma muito limpa e evitar muitos buracos com a transacção”
Se deve optar por obter uma licença retroactiva depende do seu tempo e orçamento. Se estiver num prazo apertado, poderá decidir listar a sua propriedade sem licenças e divulgar o trabalho, entendendo que a casa provavelmente venderá por menos. Se tiver tempo, obter licenças significa uma venda mais suave e ofertas mais elevadas de futuros compradores.
Outras considerações a ter em mente sobre a venda da sua casa com trabalho não permitido
- Trabalho não permitido pode afectar o seguro.
“Por exemplo, se um novo painel eléctrico fosse instalado, mas não é para codificar e não foi inspeccionado, poderia haver ramificações significativas no seguro”, diz Roberson. - Se o trabalho não autorizado for revelado, o comprador assumirá responsabilidade futura.
Se o trabalho não autorizado for revelado ao comprador antes do encerramento do contrato de caução, o comprador será responsável por quaisquer consequências. - Se o trabalho não autorizado causar danos ao comprador, este tem opções de recurso legal.
Se o comprador souber do trabalho não autorizado, pode ainda assim procurar obter indemnização. De acordo com Roberson: “Se o trabalho não autorizado tiver sido feito ‘para não codificar’ e as melhorias ‘para não codificar’ acabarem por causar danos, o comprador pode ter uma causa de acção contra o empreiteiro que instalou o trabalho não autorizado”
Li>É legalmente obrigado a revelar todo o trabalho não autorizado de que tenha conhecimento, mesmo que seja de proprietários anteriores.
Certifique-se de comunicar tudo o que sabe sobre o trabalho não autorizado na sua propriedade. Recuse informações a potenciais compradores, e tem em mãos um potencial processo judicial.
Roberson viu recentemente um vendedor perder um processo em tribunal contra um comprador por não ter revelado trabalho não permitido, “embora soubessem que não era permitido – e a adição não permitida ocorreu antes da sua propriedade”
Vender a sua casa com trabalho não permitido pode ser demorado e complicado, mas não é invulgar. As maiores decisões em torno do licenciamento devem ser tomadas antes mesmo de a propriedade ser listada.
Muitas vezes, resume-se ao tempo e ao dinheiro: tem tempo para obter licenças antes de colocar a sua casa no mercado, ou pode pagar a redução de preço que muitas vezes acompanha o trabalho não autorizado? Com as respostas a estas perguntas em mente, trabalhe com um agente local de topo para decidir a melhor forma de proceder com a sua venda.