Cos’è un Automated Valuation Model (AVM)?
Automated Valuation Model (AVM) è un termine che indica un servizio che utilizza la modellazione matematica o statistica combinata con i database delle proprietà e delle transazioni esistenti per calcolare i valori immobiliari. La maggior parte dei modelli di valutazione automatizzata (AVM) confronta i valori di proprietà simili allo stesso punto nel tempo. Molti periti, e anche le istituzioni di Wall Street, usano questo tipo di modello per valutare le proprietà residenziali.
Sono disponibili anche AVM pronti per i consumatori, compreso “Zestimate” di Zillow e simili strumenti di valutazione immobiliare basati sul web.
Punti chiave
- I modelli di valutazione automatica (AVM) sono modelli di prezzo basati su software utilizzati nel mercato immobiliare per valutare le proprietà.
- Gli AVM sono più efficienti e coerenti di un perito umano, ma sono anche accurati solo quanto i dati che li supportano, il che significa che possono essere obsoleti o errati.
- I fornitori di AVM includono piattaforme commerciali come CoreLogic, Freddie Mac, ed Equifax; così come siti gratuiti per i consumatori come Zillow e Trulia.
Capire i modelli di valutazione automatica
I fornitori di modelli di valutazione automatica (AVM) offrono i loro servizi a clienti come agenti immobiliari e broker, prestatori di mutui e importanti istituzioni finanziarie. I principali fornitori di AVM includono CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue ed Equifax. I principali fornitori vantano la loro accuratezza, la copertura completa e il risparmio di tempo.
I rapporti AVM sono guidati dalla tecnologia, compresi gli algoritmi proprietari, e possono essere ottenuti in pochi secondi da prestatori e agenti. Di solito contengono sia un modello edonico (un tipo di analisi di regressione statistica) che un indice di vendite ripetute, che sono entrambi ponderati e analizzati per generare la stima del prezzo. Gli AVM di solito includono il valore del perito fiscale, tutte le informazioni pertinenti sulla proprietà in questione, come la sua storia di vendite, e un’analisi delle vendite di proprietà simili. Affinché il modello funzioni bene, hanno bisogno di dati di alta qualità in quantità sufficiente per essere rappresentativi. Anche se questi modelli sono veloci ed economici, non tengono conto delle condizioni dell’immobile per determinarne il valore.
Sono anche usati per supportare la sottoscrizione di mutui e prestiti per l’home equity, le decisioni di rifinanziamento e l’aiuto nella mitigazione delle perdite e nelle attività di gestione del rischio di credito, come il marking-to-market delle partecipazioni immobiliari nei portafogli di investimento istituzionali. Mentre inizialmente gli AVM sono stati utilizzati per valutare gli immobili residenziali, il loro uso si è esteso ad altri tipi, compresi gli immobili commerciali.
AVMs And Physical Appraisals
Nonostante il loro uso diffuso al giorno d’oggi, rimangono domande su quanto siano accurati questi modelli automatizzati rispetto alle valutazioni fisiche. Un documento del 2017 intitolato “Automated Valuation Models (AVMs): a brave new world?” di George Andrew Matysiak dell’Università di Economia di Cracovia, fa riferimento ad altri studi su questo argomento per affrontare i punti di forza e le carenze di questi modelli come strumento di valutazione. A causa delle preoccupazioni sull’accuratezza, alcuni operatori del settore suggeriscono di visualizzare i risultati di più AVM come un modo per aumentare la fiducia nei risultati.
Mentre il loro uso sta crescendo, non hanno soppiantato i periti umani, anche perché la maggior parte delle transazioni ipotecarie richiede che le valutazioni della proprietà in questione siano effettuate da periti certificati.