È importante essere coerenti e trattare tutti i potenziali affittuari allo stesso modo, in modo da non violare nessuna legge sulla Fair Housing. Come minimo, dovrete assicurarvi che ogni inquilino presenti una domanda di affitto e autorizzi un rapporto di credito e un controllo della storia criminale. Se non avete dei passi coerenti da seguire ogni volta che controllate gli inquilini, allora continuate a leggere.
Questo articolo è il primo di una serie di cinque parti in cui discuteremo come dovrebbe essere un buon processo di screening e quali sono le cinque fasi raccomandate per controllare correttamente un inquilino. In questa parte, parliamo dell’uso del primo punto di contatto per prequalificare gli inquilini ponendo loro diverse domande importanti.
Cinque fasi per un buon processo di screening
Fase 1: Primo contatto – Il potenziale inquilino ti chiama per avere maggiori informazioni sulla proprietà e sul contratto d’affitto. Fate alcune domande di pre-selezione per assicurarvi che questo potenziale inquilino non vi farà perdere tempo.
Fase 2: L’esposizione – Il potenziale inquilino ha superato la fase 1. Ora, hai programmato di mostrare l’appartamento e incontrerai il potenziale inquilino (o i potenziali inquilini) faccia a faccia per la prima volta. Fai attenzione a queste bandiere rosse.
Fase 3: La domanda – Il tuo potenziale inquilino è ancora interessato e lo sei anche tu. Fagli compilare una domanda d’affitto che includa le referenze di precedenti proprietari e datori di lavoro. Esegui un rapporto di credito e un controllo penale.
Fase 4: Processo di approvazione – Questo inquilino sembra un buon candidato. Accettalo e rifiuta gentilmente tutti gli altri candidati. Finché non hai un contratto d’affitto firmato, però, non hai finito lo screening.
Fase 5: Firma del contratto d’affitto – Tu e i tuoi potenziali inquilini siete pronti a firmare un contratto d’affitto. Esaminate attentamente il contratto d’affitto con lui o lei e assicuratevi che tutte le regole siano completamente comprese. Non è troppo tardi per strappare il contratto d’affitto se le cose non vanno bene, anche a questo punto.
Quando dovreste iniziare lo screening del vostro inquilino?
Se pensate che il processo di screening inizi quando ricevete una domanda d’affitto completata, o peggio, quando state per firmare il contratto d’affitto, allora vi siete messi a rischio e avete perso un modo semplice per filtrare inquilini terribili.
Per la maggior parte dei proprietari, è meglio iniziare a pensare allo screening al primo punto di contatto con l’inquilino, prima ancora di incontrarlo o mostrare la proprietà. Questo avviene tipicamente quando l’inquilino invia un’e-mail o chiama per farvi sapere che è interessato al vostro affitto. Pre-qualificare ogni inquilino con alcune domande obbligatorie il prima possibile evita sia a voi che ai vostri potenziali affittuari di perdere tempo prezioso.
Semplicemente, volete avere un veloce dialogo prima dell’incontro. Quello che state veramente cercando di scoprire facendo domande al vostro potenziale inquilino è se è seriamente intenzionata ad affittare e se vale la pena sia per voi che per lei di fare una visita in loco.
Le nostre domande qui sotto hanno lo scopo di aiutarvi a determinare se dovreste andare avanti a mostrare la proprietà.
Le cinque domande più importanti da fare ai vostri inquilini
Domanda Uno: Perché ti stai trasferendo?
All’inizio, può sembrare che non siano affari vostri. Ascoltate le risposte, però, perché queste possono far emergere alcune spaventose bandiere rosse. Dovete fare attenzione agli inquilini che si trasferiscono a causa di uno sfratto o di un cattivo rapporto con il loro precedente padrone di casa. Diffidate degli inquilini che si lamentano della loro attuale situazione di vita, perché i cattivi inquilini spesso portano con sé i loro problemi. Cercate invece motivi legittimi come la necessità di un posto più grande per la famiglia o il cambio di lavoro.
Domanda Due: Quando pensi di trasferirti?
Se un inquilino dice qualcosa come “domani” o “la prossima settimana”, probabilmente significa che non è un buon pianificatore. Un inquilino responsabile inizia la sua ricerca con largo anticipo e pianifica di conseguenza. Infatti, la maggior parte dei padroni di casa richiedono 30 giorni di preavviso dai loro inquilini se hanno intenzione di trasferirsi. Non vuoi essere il prossimo padrone di casa che riceve solo un preavviso dell’ultimo minuto e che deve arrabattarsi per trovare un nuovo inquilino. Un inquilino che sta cercando con più di 90 giorni di anticipo è ugualmente cattivo, comunque. Se hanno appena iniziato la loro ricerca, è probabile che non siano pronti a impegnarsi perché non hanno visto abbastanza posti per prendere una decisione. La tempistica potrebbe anche non funzionare se la vostra proprietà sarà disponibile prima. Non c’è bisogno di impiegare il tempo per mostrare la vostra proprietà se sapete che i tempi non funzioneranno.
Domanda tre: Qual è il tuo reddito mensile?
Lo standard qui è di assicurarsi che il tuo inquilino abbia un reddito da 2,5 a 3 volte l’importo dell’affitto richiesto. Questa è solo matematica di base per te – stai cercando di assicurarti che l’inquilino possa permettersi l’affitto del tuo posto. Anche se eventuali pagamenti mensili del debito possono influenzare l’accessibilità, sarete in grado di convalidare questo più tardi con un rapporto di credito. Per ora, puoi supporre che stiano dicendo la verità. Puoi continuare chiedendo loro se avranno a disposizione il deposito cauzionale e il primo mese d’affitto al momento della firma del contratto d’affitto. Sapere questo insieme al loro reddito dà una grande indicazione della loro salute finanziaria. Diffida di qualsiasi inquilino che chiede di pagare il deposito cauzionale mensilmente o a rate. Uno scenario “metà ora, metà dopo” è tipicamente negativo.
Quarta domanda: Posso chiedere referenze dai tuoi precedenti padroni di casa e datori di lavoro?
Con l’eccezione di qualcuno che si trasferisce per la prima volta direttamente dalla casa dei genitori, se l’inquilino non può fornire referenze o inventa scuse, dovresti andare avanti. Richiedete sempre delle referenze. Ecco un consiglio veloce dagli esperti di affitto. Chiedi come referenza un ex padrone di casa piuttosto che il suo attuale padrone di casa. Se il padrone di casa attuale ha problemi con l’inquilino o sta subendo uno sfratto, sarà entusiasta dell’opportunità di togliersi questo inquilino dalle mani e dirà qualsiasi cosa per farlo. Un ex padrone di casa, invece, probabilmente si ricorderà di un cattivo inquilino e sarà felice di darti una risposta onesta. Dovresti chiedere agli ex padroni di casa cose semplici come “Hanno pagato l’affitto in tempo”, “Hanno rispettato la proprietà e i vicini” e “Perché si sono trasferiti?”
Quinta domanda: Presenterà una domanda d’affitto e acconsentirà ad un controllo del credito e dei precedenti?
La risposta qui è abbastanza semplice. Squalificate immediatamente chiunque rifiuti una domanda e un controllo del credito. Se non acconsentono, di solito significa che hanno qualcosa da nascondere o sanno che il loro credito non è abbastanza buono. Se stai seguendo il tuo processo di screening, fagli sapere che questo è un requisito per tutti i candidati e che tratti tutti i candidati allo stesso modo. Non puoi fare eccezioni. Inoltre, stai solo seguendo le leggi sull’equità abitativa, tenendo tutti i candidati allo stesso set di standard. A questo punto dovresti anche considerare di chiedere direttamente a loro se hanno avuto qualche sfratto. Se devi affrontare tu stesso uno sfratto, è un incubo di sei o nove mesi. Il loro rapporto di credito mostrerà se hanno problemi di credito e se questi erano nel passato o più recenti.
Domanda bonus: Quante persone vivranno nell’appartamento?
Più persone significa semplicemente più usura. Dovrete adeguare l’affitto, il deposito cauzionale o limitare il numero di persone. Infatti, in molti stati la legge impone che una residenza non può avere un contratto d’affitto con più di 2 persone per camera da letto.
Ora è anche un buon momento per scoprire se hanno degli animali domestici che vivranno nell’appartamento. Se avete una politica “no pet”, potreste squalificarvi a vicenda e non dovrete fare una dimostrazione che non sarebbe comunque andata da nessuna parte.
Come rispondere alle domande riguardanti il processo di richiesta
Se fate queste domande per telefono prima del tempo, scrivete le risposte e confrontatele con quello che il candidato inserisce effettivamente nella sua domanda di affitto più tardi. Spesso, le discrepanze sono abbastanza rivelatrici sul fatto che siano adatti alla vostra proprietà.
A volte gli inquilini vi chiederanno di essere più indulgenti con loro a causa di qualsiasi circostanza speciale. Questa non è una buona idea. Può essere difficile far valere le proprie ragioni e perciò abbiamo fornito qui sotto un linguaggio che vi aiuterà a spiegare tutti i requisiti.
“Dovrete presentare una domanda d’affitto e autorizzare un controllo del credito e dei precedenti. La tassa d’iscrizione è di 45 dollari. Avrò anche bisogno delle referenze dei suoi precedenti padroni di casa. Dovresti anche sapere che avrò bisogno di verificare il reddito e che chiunque stia pagando/vivendo nell’appartamento dovrà essere presente nella domanda e nel contratto d’affitto.”
Anche se a volte puoi sentire risposte che sembrano suppliche o storie strappalacrime, dovresti assicurarti di seguire lo stesso processo con ogni richiedente. Richiedete una domanda d’affitto, un controllo del credito, un controllo penale e delle referenze per ogni potenziale inquilino. È facile farsi influenzare da una storia emotiva o da una situazione sfortunata in cui si trova un inquilino, ma dovete ricordare che è in gioco la vostra attività di affitto. Ecco le quattro cose che i gestori professionali di proprietà fanno che un proprietario fai-da-te spesso rimane intrappolato:
- Non prendono mai una decisione durante il colloquio/incontro
- Non fanno eccezioni per le storie strappalacrime
- Non prendono decisioni basate su storie strappalacrime
- Chiedono sempre un rapporto di credito
Takeaways
Puoi imparare molto da queste cinque domande da fare ai tuoi potenziali nuovi inquilini. Dopo questo articolo, si spera che vi rendiate conto che un buon processo di screening inizia già al momento del primo contatto con un potenziale inquilino. Facendo queste domande e ascoltando le loro risposte, potete prequalificare gli inquilini e stabilire le loro aspettative e requisiti.
Allora avete creato una buona base di partenza per lo screening dei vostri inquilini che potete portare avanti quando mostrate la proprietà, richiedendo una domanda di affitto, passando attraverso il vostro processo di approvazione e infine creando e firmando il contratto di locazione. Se vuoi ancora saperne di più sullo screening degli inquilini, dai un’occhiata alla nostra guida completa sullo screening degli inquilini.