L’anno 2020 è stato un anno pieno di cambiamenti economici significativi negli Stati Uniti. La disoccupazione ha raggiunto un picco record del 14,8% nell’aprile 2020 e i mercati finanziari hanno toccato minimi mai visti da anni nello stesso periodo.
I prezzi delle case seguiranno l’esempio? Mentre la recessione del 2020 richiama certamente alla mente le ondate di pignoramenti e il crollo dei prezzi delle case dal 2007 al 2009, sembra che questa volta possa essere un po’ diverso per il mercato immobiliare.
Prezzi delle case in una recessione
Gli Stati Uniti hanno sperimentato diverse recessioni nel corso degli anni, la peggiore è stata la Grande Recessione che si è verificata dal 2007 al 2009. Allora, i prezzi delle case nella maggior parte degli Stati Uniti sono crollati, la disoccupazione è aumentata e molti proprietari di case si sono ritrovati con i mutui sott’acqua o pignorati.
La recessione dal 2007 al 2009 è stata più estrema di altre nella storia degli Stati Uniti e non è necessariamente indicativa di come andranno le recessioni future.
Odeta Kushi, vice capo economista della compagnia di assicurazioni First American, lo ha spiegato a The Balance via e-mail.
“I prezzi delle case sono chiaramente diminuiti in modo significativo durante la Grande Recessione, ma in altre recessioni moderne, l’apprezzamento dei prezzi delle case non ha quasi saltato un colpo, e la crescita annuale delle vendite di case esistenti è appena diminuita”, ha detto Kushi. “La realtà è che i prezzi delle case e le vendite di case esistenti non diminuiscono necessariamente solo a causa di una recessione. In effetti, il mercato immobiliare beneficia in un modo specifico durante una recessione: La politica monetaria è di solito allentata per stimolare l’economia, spesso portando ad un calo dei tassi ipotecari, che aumenta il potere d’acquisto dei consumatori e rende le case più accessibili.”
La Federal Reserve offre uno sguardo a come i prezzi delle case si sono comportati durante le ultime tre recessioni. L’unico grande cambiamento verso il basso è stato visto nella Grande Recessione. I cambiamenti dei prezzi nelle recessioni del 1991 e del 2001 sono stati molto più tenui.
Lo stato delle case nel 2020
Rispetto alla Grande Recessione, le condizioni sono diverse questa volta. Questo potrebbe proteggere gli alloggi (e i prezzi delle case) da qualsiasi crollo importante. Ci sono alcuni fattori che indicano perché il mercato immobiliare potrebbe rimanere forte.
- L’offerta è corta e la domanda è alta: C’era una sovrabbondanza di scorte di case prima della Grande Recessione e l’edilizia era in piena espansione. Quell’offerta extra (più l’ondata di proprietà pignorate che si è aggiunta ad essa) ha portato alla caduta dei prezzi. Questa volta, l’offerta è all’estremo opposto dello spettro, con il numero di annunci estremamente limitato in tutto il paese. Accoppiate questo con una forte domanda degli acquirenti, e questo potrebbe essere sufficiente per sostenere i prezzi, anche durante una recessione.
- Gli standard di prestito sono più severi: Gli standard di credito allentati nei primi anni 2000 hanno lasciato molti proprietari di case con mutui che non potevano permettersi, una situazione che poi si è disintegrata in un’impennata di pignoramenti in tutto il paese. Gli istituti di credito hanno rafforzato i loro requisiti di qualificazione da allora (e soprattutto quest’anno), quindi un simile bottoming-out non è così probabile.
- I tassi di interesse sono ancora bassi: All’inizio della Grande Recessione, i tassi ipotecari hanno oscillato oltre il 6%, rendendo più difficile per i proprietari di case pagare i loro prestiti e costruire il capitale. Anche se i tassi hanno fluttuato molto da allora, hanno raggiunto i minimi storici nel 2020. Ora, pochi mesi dopo, il tasso medio dei mutui a 30 anni al 25 febbraio 2021 è del 2,97%, secondo Freddie Mac.
Gli esperti si aspettano in gran parte che l’alloggio resista alla tempesta durante quest’ultima recessione. Le previsioni trimestrali di Freddie Mac, rilasciate nel giugno 2020, indicano un aumento dei prezzi delle case (2,3% per tutto l’anno e 0,4% nel 2021), così come tassi ipotecari sempre bassi.
Cosa significa alta disoccupazione per le vendite di case
L’aumento della disoccupazione è una cosa che potrebbe rappresentare un problema per il mercato immobiliare durante questa recessione. Per prima cosa, potrebbe ridurre la capacità degli americani di permettersi una casa, mangiando così il lato della domanda dell’equazione. Inoltre, potrebbe rendere più difficile per molti acquirenti qualificarsi per i prestiti ipotecari.
“Le difficoltà economiche, in particolare uno shock di reddito negativo e un’alta disoccupazione, possono diminuire il numero di potenziali acquirenti di case sul mercato”, ha detto Kushi. “Eppure, c’è ragione di credere che il pool di potenziali acquirenti di case non si riduca così tanto come le richieste di disoccupazione e il tasso di disoccupazione possono suggerire”.
Inoltre, la spesa dei consumatori, così come i rapporti debito/reddito delle famiglie (DTI), sono scesi negli ultimi anni, il che significa che gli americani potrebbero avere più contanti per resistere alla tempesta.
L’impatto del rallentamento dell’edilizia sull’edilizia
L’edilizia era in pieno boom prima della Grande Recessione. L’inizio degli alloggi ha raggiunto un picco di quasi due decadi nel 2006, proprio prima che l’economia prendesse una brutta piega.
Ora, le nuove case vengono costruite a un ritmo molto più lento. Secondo il Census Bureau, i permessi di costruzione, le partenze per le abitazioni e i completamenti di abitazioni sono stati tutti in calo nell’aprile 2020, sia rispetto a marzo che rispetto all’anno precedente. Le partenze sono diminuite di oltre un quarto nel mese, indicando che queste condizioni di bassa offerta potrebbero durare per un po’ (le partenze diventano tipicamente unità abitative completate in circa sette mesi).
Se questa offerta ristretta rimane in giro, è più probabile che i prezzi continuino a salire, specialmente se più acquirenti potenziali arrivano sul mercato. I dati della Mortgage Bankers Association mostrano che l’attività dei nuovi prestiti ipotecari per l’acquisto di case è aumentata su base annua nel maggio 2020. La domanda potrebbe aumentare ulteriormente.
La linea di fondo
La recessione toccherà ogni aspetto dell’economia, e l’alloggio non è diverso. Questo significa che un altro crollo è nelle carte? Probabilmente no. I prezzi delle case potrebbero anche continuare a salire, nonostante tutte le cattive notizie economiche.
“Abbiamo chiaramente visto un calo delle vendite di case quest’anno durante la tradizionale stagione primaverile dell’acquisto di case a causa delle misure di distensione sociale, ma i prezzi delle case hanno continuato a salire”, ha detto Kushi. “Andando avanti, prevediamo che i prezzi delle case continueranno a salire nei prossimi mesi, mentre le vendite di case esistenti potrebbero lottare per guadagnare slancio a causa del limitato inventario di case disponibili per la vendita.”