Purtroppo, gli inquilini del Texas che sperano di rompere il loro contratto d’affitto in anticipo non hanno molta influenza legale. Il vostro padrone di casa non è obbligato a lasciarvi terminare il vostro contratto di locazione, tranne che in una manciata di scenari molto specifici. Quindi, anche se il padrone di casa è d’accordo a lasciarvi uscire dall’accordo, c’è una buona probabilità che vi costerà.
Ma se si affronta il processo con una conoscenza approfondita della legge sugli affitti del Texas – e con una forte argomentazione sul perché si ha bisogno di andarsene – c’è la possibilità di rompere un contratto di locazione con una tassa ridotta (o, se si è fortunati, senza alcuna tassa). Leggete le tattiche qui sotto e decidete se una o più di esse potrebbero fare al caso vostro.
Assicuratevi che questa sia l’opzione migliore per voi
Se siete decisi a lasciare il vostro affitto senza pagare una tassa, la cosa migliore è trovare un subaffittuario o trasferire il contratto d’affitto. Perché? Tranne che in una manciata di scenari, i proprietari in Texas non sono legalmente obbligati a lasciarvi uscire dal vostro contratto d’affitto in anticipo, il che significa che spesso addebitano grossi costi di rottura del contratto in cambio. Quindi assicurati di aver valutato le tue opzioni per uscire da un contratto di locazione prima di andare avanti con il processo di rottura del contratto.
Scopri se puoi rompere il tuo contratto di locazione secondo la legge del Texas
In Texas, ci sono alcuni scenari in cui gli affittuari sono autorizzati a rompere il loro contratto di locazione in anticipo senza il consenso del proprietario. Secondo le leggi federali e statali, è possibile terminare automaticamente il contratto di locazione se:
- Si entra in servizio militare attivo
- Il tuo padrone di casa si è rifiutato di fare una riparazione importante e il tuo affitto è diventato inabitabile
- Il tuo padrone di casa ha tagliato le tue utenze
- Il tuo padrone di casa ha rimosso finestre, porte, elettrodomestici, o infissi per qualsiasi motivo diverso dalle riparazioni
- Il tuo padrone di casa ha cambiato le serrature del tuo appartamento per qualsiasi motivo diverso dal mancato pagamento dell’affitto
- Sei vittima di violenza domestica, stalking, o violenza sessuale
- Il tuo compagno di stanza ha commesso un crimine violento contro di te
- Il tuo padrone di casa ha violato la tua privacy o ti ha molestato
Ci sono molte altre ragioni per rompere un contratto di locazione: comprare una casa, trasferirsi per un lavoro, o anche attraversare una rottura. Nessuno di questi è coperto dalla legge, tuttavia. Invece, dovrai ricontrollare il tuo contratto d’affitto.
Rileggere il tuo contratto d’affitto
Controlla attentamente il tuo contratto d’affitto per vedere se menziona qualche situazione in cui potresti essere autorizzato a terminare il contratto in anticipo. C’è una piccola possibilità che includa una clausola sulle emergenze familiari o i decessi, o anche un’improvvisa perdita di lavoro o un trasferimento. Quello che è più probabile è che il vostro contratto di locazione stabilisca il processo di rescissione anticipata, compreso quanto dovrete pagare in “spese di rilocazione” – un termine che si riferisce ai costi del padrone di casa derivanti da un trasloco anticipato. Le spese di rilancio sono consentite dalla legge statale del Texas, ma non possono essere così alte da essere considerate eccessive da un giudice. (Come punto di riferimento, il contratto d’affitto standard della Texas Apartment Association fissa le spese di rilocazione all’85% di un mese d’affitto.1)
Negozia con il tuo padrone di casa
Se la tua situazione non è coperta dalla legge o dal tuo contratto, allora dovrai parlare con il tuo padrone di casa. Mettete in chiaro che la situazione è fuori dal vostro controllo. Ancora meglio se potete sostenere la vostra storia con prove concrete, come una lettera di un datore di lavoro o un certificato medico che attesti che i vostri genitori sono gravemente malati.
Puoi anche affrontare le trattative da un altro punto di vista: la tua rottura del contratto d’affitto potrebbe effettivamente beneficiare il tuo padrone di casa in qualche modo? Per esempio, le unità nella vostra zona vengono affittate ad un prezzo superiore a quello che state pagando ora? Probabilmente avrai più successo se affitti da un proprietario privato, piuttosto che da una grande società di gestione con meno flessibilità.
Viaggiare e sperare che il tuo padrone di casa affitti di nuovo velocemente
Se la tua negoziazione non sta andando bene come speravi – e vivi in un quartiere o città che è popolare tra gli affittuari – allora potresti fare meglio affidamento su qualcosa chiamato “mitigazione del danno”. Secondo la legge del Texas, un padrone di casa è tenuto a fare uno sforzo ragionevole per riaffittare la vostra unità se ve ne andate in anticipo. Possono addebitarvi solo il tempo in cui non è stato occupato da un nuovo inquilino.
Immaginate di andarvene il 31 maggio con ancora nove mesi di contratto. Il vostro padrone di casa pubblicizza il vostro affitto vuoto (come richiesto dalla legge) e trova un nuovo inquilino che si trasferisce il 1 luglio. Dovete solo l’affitto per il mese di giugno – ora siete fuori dai guai per gli altri otto mesi.
Se sai che te ne andrai un mese o due prima, puoi avvertire il tuo padrone di casa in modo che possa iniziare a mostrare il posto. Potete anche cercare voi stessi un nuovo inquilino e indirizzarlo al padrone di casa: se riuscite a trovare qualcuno che si trasferisca appena ve ne andate, potreste non dovere proprio nulla al padrone di casa. Assicurati solo che il candidato sia qualificato come te per quanto riguarda il reddito e la storia di credito. Altrimenti il tuo padrone di casa può legalmente rifiutare la sua domanda di affitto.
Rendete tutto ufficiale con i documenti
Congratulazioni! Sei riuscito a trovare un accordo con il tuo padrone di casa. Ora assicurati di metterlo per iscritto. Il modo migliore per farlo è preparare un documento – spesso chiamato “accordo di terminazione reciproca dell’affitto” – che delinei le specifiche del tuo accordo con il tuo padrone di casa. Questo assicura che il tuo padrone di casa non cambierà idea e cercherà di ritenerti responsabile per qualsiasi affitto aggiuntivo previsto dal tuo contratto originale.
“Apartment Lease Contract” (Texas Apartment Association)