Chi è l’autore: G. Brian Davis è un investitore immobiliare che ha posseduto decine di proprietà di investimento negli ultimi 15 anni. È anche il co-fondatore di SparkRental.com, una risorsa online che fornisce istruzione gratuita ai proprietari e serie di video per chiunque voglia costruire un reddito passivo dagli affitti.
Come investitore immobiliare, è inevitabile lavorare con gli appaltatori. Sia che si tratti di girare case, comprare e tenere proprietà in affitto, o qualsiasi altra strategia per investire nel settore immobiliare, le vostre proprietà avranno bisogno di riparazioni o ristrutturazioni prima o poi.
Ma lavorare con gli appaltatori è notoriamente difficile per molti proprietari di immobili. Ho scoperto alcune cose che i nuovi investitori immobiliari (e i proprietari di case, se è per questo!) devono sapere sul lavoro con gli appaltatori prima di assumere il loro primo lavoro.
Una delle domande più comuni che sento da flipper e proprietari di immobili è: “Che ricorso ho contro un appaltatore?”
Prima di passare in rassegna le sfide specifiche che gli investitori immobiliari devono affrontare, ecco una panoramica di 7 opzioni principali disponibili per gli investitori immobiliari.
Prima di tutto, compilate tutti i documenti
Il primo passo, prima di procedere con una delle opzioni seguenti, è di assicurarsi sempre di avere la documentazione degli errori e delle trasgressioni dell’appaltatore. Fate delle foto prima dell’inizio dei lavori e in ogni fase del progetto di ristrutturazione.
Oltre al contratto eseguito, conservate anche le copie di tutte le comunicazioni scritte con gli appaltatori. Questo include e-mail, testi e qualsiasi foto inviata avanti e indietro. Per la comunicazione verbale, tenete un registro di ogni conversazione e assicuratevi di mettere per iscritto ogni accordo importante.
Inoltre, compilate tutti gli assegni annullati o altre prove di pagamento. Se non potete provare che avete pagato un appaltatore, come potete sperare di recuperare i soldi?
Li licenziate
Se un appaltatore non fa un lavoro di qualità, o non sta lavorando sulla vostra proprietà in modo coerente, non c’è motivo di scavarsi una fossa più profonda con loro. Il lavoro scadente dovrà essere rifatto da un appaltatore competente e potrebbe costare di più per annullare il lavoro mal completato.
Ferma l’emorragia. Avrete bisogno di tutta quella documentazione che avete compilato come prova del perché avete una giusta causa per rescindere il contratto. Aspettatevi una reazione da parte dell’appaltatore, quindi siate pronti a difendere il vostro terreno quando chiedono il pagamento.
Esaminate attentamente il contratto per le clausole di rescissione e per determinare quanti soldi gli dovete ancora, se ce ne sono.
Presentate un reclamo se l’appaltatore è legato
Gli appaltatori possono comprare una polizza di cauzione dal loro agente assicurativo, assicurandosi efficacemente contro le controversie del cliente. Queste obbligazioni proteggono il cliente (voi) dal lavoro scadente o incompleto.
Questo apre un’altra opzione per voi: contattare il loro agente assicurativo per presentare una richiesta di garanzia. Assicuratevi di ottenere una copia della fideiussione di un appaltatore (se ne ha una) prima di firmare un contratto, perché l’appaltatore potrebbe smettere di rispondere alle vostre chiamate una volta che iniziate a discutere sul lavoro.
Se presentate un reclamo, la polizza di garanzia vi paga per compensare le vostre perdite. Poi si girano e perseguono l’appaltatore per rimborsarli, quindi gli appaltatori ovviamente non vogliono vedere alcun reclamo presentato contro di loro.
Ovviamente, per poter acquistare una polizza fideiussoria, l’appaltatore deve prima essere autorizzato, il che apre un’altra strada anche ai proprietari di immobili.
Presentare un reclamo alla commissione statale per le licenze se l’appaltatore è autorizzato
Un motivo per usare appaltatori autorizzati è che si possono segnalare problemi e controversie alla commissione statale per le licenze. Per mantenere la loro licenza in buono stato, gli appaltatori spesso correggono il problema piuttosto che rischiare la loro licenza.
Questo è un modo per costringere l’appaltatore alla mediazione per risolvere la controversia.
È possibile trovare il consiglio di licenza del vostro stato con una rapida ricerca online per il dipartimento di licenze e regolamenti del vostro stato. Per esempio, nel Maryland si chiama Maryland Department of Labor, Licensing and Regulation, ma il nome della burocrazia varia da stato a stato. Anche il processo per presentare un reclamo varia da stato a stato, quindi chiama il dipartimento e chiedi informazioni sulla loro procedura.
Richiedi la mediazione o l’arbitrato
Se l’appaltatore non ha la licenza, o se il consiglio di licenza del tuo stato rifiuta di accettare il tuo reclamo con l’appaltatore, puoi richiedere la mediazione o l’arbitrato. Sono simili, ma non identici. Nella mediazione, le parti possono scegliere di ignorare la soluzione raccomandata dal mediatore. Nell’arbitrato, la soluzione non è una raccomandazione, è una decisione vincolante.
Prima di firmare il contratto legale di un appaltatore, controllare se contiene clausole di controversia. Se non ne contiene una, gli investitori immobiliari possono insistere per aggiungerne una, e anche nominare un mediatore o arbitro terzo specifico che entrambe le parti accettano di utilizzare in caso di controversia.
In questo modo, l’appaltatore è costretto ad accettare l’arbitrato o la mediazione.
Presentare una causa in un tribunale per le piccole controversie
Il vantaggio del tribunale per le piccole controversie è che le parti non hanno bisogno di un avvocato che le rappresenti. Il limite? C’è un limite all’importo che il querelante può richiedere.
Se il vostro appaltatore sta impiegando troppo tempo per finire un lavoro, o il vostro appaltatore ha superato il budget, o qualsiasi altra infrazione, il tribunale per le piccole controversie è un’alternativa alla mediazione. Controllate due volte quale sia il limite nella vostra giurisdizione, dato che varia da stato a stato.
Presentare questi reclami è intenzionalmente reso facile, dato che è progettato per i non addetti ai lavori senza un avvocato. Chiama il tribunale della tua giurisdizione per chiedere quali moduli hai bisogno di presentare per il tribunale delle controversie di modesta entità.
Assumi un avvocato
Se la mediazione non è un’opzione, e i danni per cui vuoi fare causa sono più alti del limite nel tuo stato, puoi assumere un avvocato per una causa vera e propria.
Certo, fare causa a un appaltatore dovrebbe rimanere l’ultima risorsa. È costoso, richiede tempo, e vi lascia aperti a controricorsi. Ma quando un appaltatore non finisce il lavoro, o quando si è in perdita su cosa fare quando un appaltatore fa un lavoro scadente, assumere un avvocato per perseguirli è un’opzione.
Presentare reclami e pubblicare recensioni pubbliche
Quando tutto il resto fallisce, gli investitori immobiliari possono almeno lasciare recensioni negative e reclami sui siti di recensioni pubbliche.
Un esempio classico è il Better Business Bureau, con il quale molte aziende mantengono un profilo e una valutazione. Ma altre opzioni includono Angie’s List, Google e qualsiasi altro sito pubblico di verifica e recensione che si possa trovare.
Potrebbe non aiutarvi a recuperare i vostri soldi, ma almeno potete evitare che altri investitori e proprietari di immobili soffrano per aver a che fare con un cattivo appaltatore.
Problemi specifici e ricorso contro un appaltatore
Imparare come prevenire e affrontare i problemi con gli appaltatori è fondamentale per imparare come iniziare a investire nel settore immobiliare.
Non tutti i cattivi appaltatori operano allo stesso modo. Nel caso in cui il vostro progetto di ristrutturazione prenda una brutta piega, ecco alcuni scenari comuni e come gestirli.
Cosa fare quando un appaltatore fa un lavoro scadente
È un’altra domanda comune: “Devo pagare un appaltatore per un lavoro scadente?”
A volte. Dipende da come risolvete il conflitto con loro, e se vi fanno causa per il mancato pagamento.
Se un appaltatore fa un lavoro scadente, l’onere è su di voi per provarlo. Iniziate con una documentazione dettagliata, mostrando esattamente perché e come il lavoro è scadente. Scattare foto, ottenere opinioni di esperti per iscritto da altri appaltatori licenza o esperti di costruzione di casa. Mettete insieme un caso persuasivo, sia per dissuadere l’appaltatore dal perseguire ulteriormente la questione, sia per presentarlo a un agente di obbligazioni assicurative, un mediatore, un arbitro o un giudice, a seconda di come procede la controversia.
La prima linea d’azione è quella di avvicinarsi direttamente all’appaltatore e chiedere gentilmente di correggere il problema, se li ritenete capaci di farlo. Se non hanno l’abilità di completare il lavoro correttamente, terminate immediatamente il contratto. Tenete a mente il quadro generale: se un appaltatore ha rovinato la vostra proprietà in una zona, non volete che crei ancora più scompiglio altrove e che debba pagare il doppio per il lavoro.
Più importante di tutto, ispezionate attentamente tutti i lavori prima di pagare gli appaltatori. Come dice l’adagio, il possesso è i nove decimi della legge, quindi se non li pagate per un cattivo lavoro, l’onere è su di loro di perseguire la questione in un arbitrato o in un tribunale per piccole controversie per cercare di ottenere denaro da voi, piuttosto che viceversa.
Cosa fare quando un appaltatore sfora il budget
Più grande è un progetto, più alto è il rischio che vada fuori budget.
Anche gli appaltatori che fanno un lavoro di alta qualità e che si presentano ogni giorno in orario possono ancora colpirti con costi a sorpresa. Prima di raccogliere preventivi, dite ad ogni appaltatore che avete una politica di tolleranza zero per i progetti che vanno fuori budget. Chiedete loro di essere estremamente precisi nell’offerta del progetto, perché non li userete per progetti futuri, né li raccomanderete ad altri investitori immobiliari se vi colpiranno con costi a sorpresa a metà del restauro.
Se l’appaltatore insiste che è impossibile sapere quali sorprese troverà dietro un muro o sotto un pavimento, chiedete una seconda, terza e quarta opinione. Potrebbe essere vero, nel qual caso altri appaltatori dovrebbero confermare questa posizione. Oppure gli altri appaltatori potrebbero avere migliori intuizioni su ciò che si trova sotto la superficie.
È difficile dimostrare che un appaltatore ha intenzionalmente fatto un’offerta inferiore a quella reale, sapendo di un lavoro aggiuntivo che avrebbe dovuto essere completato, con l’intenzione di colpire il proprietario dopo aver firmato il contratto. Se sospettate che sia successo, potete rivolgervi alla commissione statale per le licenze, o al mediatore, o al tribunale per le controversie di modesta entità. Basta essere pronti a provarlo.
Più probabilmente, dovrete scegliere tra licenziarli o pagarli e semplicemente non usarli più.
Cosa fare quando un appaltatore ci sta mettendo troppo a finire il lavoro
Come sanno gli esperti di house flippers, prevedere quanto tempo ci vuole per ristrutturare una casa è difficile e incline ad andare fuori programma.
È il tuo lavoro come investitore immobiliare per imparare come ottenere un appaltatore per finire un lavoro – e nei tempi previsti. Iniziate a negoziare duramente prima di firmare il contratto per pagare meno in anticipo e più al completamento del progetto. Più un appaltatore ha un incentivo finanziario a finire il lavoro velocemente, più è probabile che avvenga nei tempi previsti.
Dovete anche essere persistenti nel seguire l’appaltatore. Chiamalo più volte al giorno se devi; come dice l’adagio, la ruota cigolante ottiene l’olio, quindi cigola forte e spesso per aggiungere un altro incentivo per loro a finire il tuo progetto.
Cosa fare quando un appaltatore non finisce il lavoro
Non puoi guadagnare un profitto come house flipper se non completi e sistemi le case che hai flip!
Succede più spesso di quanto i nuovi investitori pensino. Quando l’appaltatore non riesce a completare il lavoro, o quando gli appaltatori non richiamano, contatta il loro agente assicurativo per presentare una richiesta di risarcimento. Se questo fallisce, passate attraverso i passi di cui sopra in ordine e vedete dove trovate la trazione.
Se l’appaltatore ha preso i soldi ed è scappato, c’è una buona possibilità che non fosse legato o autorizzato. In questo caso, passate direttamente ai numeri 5 e 6 e provate con un tribunale per le controversie di modesta entità o assumete un avvocato.
È un errore costoso che i principianti fanno spesso quando si tratta di rivendere le case: assumere appaltatori inaffidabili!
6 Consigli di prevenzione per evitare problemi con gli appaltatori
Gli appaltatori possono essere la vostra più grande risorsa o il vostro peggior incubo. Il trucco è quello di lavorare solo con appaltatori eccellenti per ogni fascia di prezzo, e di estirpare i semi cattivi prima che ti possano costare decine di migliaia di dollari.
Qui ci sono 6 consigli di prevenzione per rendere ogni affare di house flipping un successo.
Vagliare attentamente gli appaltatori
A prescindere dal prezzo o dalla specializzazione del vostro appaltatore, vagliateli meticolosamente per massimizzare le probabilità di assumere un buon appaltatore.
Chiamate tutte le referenze che forniscono e fate domande approfondite, come:
- Cosa è andato bene nel progetto?
- Cosa non è andato secondo i piani?
- Quali sono state le difficoltà nel lavorare con loro?
- Hanno completato il progetto nei tempi e nei costi previsti?
- Qual era il loro stile di lavoro? Hanno avuto bisogno di essere gestiti in modo microscopico per completare il progetto o sono stati auto-guidati?
- Posso dare un’occhiata ai progetti finiti? (tramite foto prima/dopo o di persona)
- Li assumereste di nuovo?
Inoltre, chiedete di chiamare il cliente più recente di un appaltatore, che potrebbe non essere scelto come riferimento ideale dall’appaltatore. Ancora meglio, chiedete al proprietario dell’immobile se potete passare e dare un’occhiata al lavoro in prima persona, se disponibile.
Ricercate l’appaltatore su Angie’s List, il Better Business Bureau, e qualsiasi altro sito web di recensioni che potete trovare per scovare qualsiasi potenziale problema. In Google, potete cercare il nome dell’appaltatore (azienda) con parole chiave come “rip off”, “scam”, “fake”, e anche aggiungere la città in cui vi trovate. Esempi di cose che potete cercare sono:
- truffa
- Nome della città
- cattivo
- rip off
Perché controllare gli appaltatori è così cruciale, assicuratevi di leggere su come trovare appaltatori per girare le case prima di prendere una decisione di assunzione.
Ricevi diversi preventivi
Al minimo, raccogli tre preventivi da appaltatori. Meglio ancora, raccogli quattro o cinque preventivi.
Con ogni appaltatore, fate quante più domande possibili su quale lavoro ritengono necessario e quanto sono certi del loro budget. Chiedi se vedono dei rischi di complicazioni o di spese impreviste, e perché.
Più citazioni otterrete, più sarete sicuri di aver trovato l’appaltatore giusto per il lavoro.
Essere chiari sulla portata del lavoro
Se non siete chiari su ciò che volete, allora come può un appaltatore essere chiaro su di esso?
Senza una chiara portata del lavoro, la vostra proprietà potrebbe non risultare come avete immaginato. Prendete il tempo con ogni appaltatore, quando raccogliete i preventivi, per specificare in dettaglio ciò che la vostra visione è per la proprietà.
Poi chiedete all’appaltatore di metterlo per iscritto. Rivedete l’ambito di lavoro scritto e se manca qualcosa, non importa quanto piccolo, assicuratevi che l’appaltatore lo aggiunga per iscritto prima di firmare il contratto.
Prova prima gli appaltatori su progetti più piccoli
Non vuoi che il primo progetto che dai ad un nuovo appaltatore sia un progetto di ristrutturazione da 75.000 dollari.
Iniziate prima con progetti di lavoro più piccoli. Potrebbe essere una riparazione del tetto in una delle vostre proprietà, o riparare il muro a secco e dipingere un’unità, o rifare una cucina o un bagno. Ma si vuole stabilire la fiducia e il rapporto con un appaltatore prima di affidargli decine o centinaia di migliaia di dollari.
Utilizza appaltatori con licenza e garanzia per progetti importanti
C’è un tempo e un luogo per i tuttofare economici e senza licenza. Possono dipingere e fare lavori di cartongesso, riparare perdite, sturare scarichi e gabinetti, e altri lavori di base.
Non dovrebbero occuparsi di grandi progetti di ristrutturazione.
Quando vendete una casa, il vostro obiettivo è quello di assumere un appaltatore adeguato alla portata del progetto e alla qualità della proprietà. Per ristrutturazioni significative, assumete appaltatori con licenza e garanzia, e chiamate per verificare la loro licenza di lavoro e la loro polizza assicurativa. Questo lascerà aperte altre opzioni delineate sopra su come affrontare un cattivo appaltatore.
Fare foto prima, durante e dopo il lavoro
Come detto sopra, in una controversia avrete bisogno di mettere insieme un caso convincente sul perché e come l’appaltatore non è riuscito a rispettare il contratto. Uno dei modi più facili e persuasivi per farlo è attraverso, di nuovo, un’accurata documentazione fotografica.
Accendete il timestamp sulla vostra macchina fotografica prima di scattare le foto, per provare l’ora e la data in cui ogni foto è stata scattata. Come minimo, scattate foto ogni settimana, e assicuratevi di avere un sacco di foto “prima” per stabilire la condizione di base della proprietà.
Fare le foto è un passo critico nella vostra lista di controllo di flipping della casa! Senza foto, avrai poche opzioni su cosa fare quando un appaltatore fa un lavoro scadente.
Parola finale
Una delle competenze più importanti che gli investitori immobiliari possono imparare è come assumere e gestire gli appaltatori, così come costruire relazioni con loro. A meno che non siate voi stessi un appaltatore esperto, avrete bisogno di selezionare e gestire gli appaltatori.
Se assumete gli appaltatori giusti, che fanno un lavoro di qualità nel rispetto dei tempi e del budget, potreste non dover uscire di tasca per nessun lavoro. Quando si prende in prestito un prestito hard money, il prestatore tipicamente copre la maggior parte o tutti i costi di riparazione dovuti all’appaltatore. Nel caso dei prestiti ponte di LendingHome, copriamo il 100% di tutti i costi di ristrutturazione dell’appaltatore.
Quando si ha la certezza che l’appaltatore completerà il lavoro nei tempi e nei costi previsti, si può dedicare più tempo a trovare buoni affari e meno tempo a selezionare, assumere e supervisionare gli appaltatori.
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