Grazie al lancio delle reti 5G e l’aumento della domanda per espandere il servizio cellulare a più aree rurali, c’è un sacco di parlare intorno torri cellulari e leasing torre cellulare. L’attività di leasing delle torri è aumentata l’anno scorso e i tassi previsti per l’anno prossimo indicano una crescita ancora maggiore nei prossimi anni.
Ogni giorno, i proprietari terrieri vengono contattati per aggiungere torri cellulari ai loro terreni e i contratti di locazione esistenti vengono estesi.
A prima vista, le offerte di affitto sembrano ottime. La compagnia della torre vi dirà che è una vittoria per tutti – e certamente può esserlo. Ma prima di firmare la linea tratteggiata, è importante capire a cosa stai rinunciando & cosa stai per guadagnare.
Impegno a lungo termine
Uno dei fattori più importanti da considerare è la durata del contratto & che è legalmente obbligato da esso. Mio padre mi diceva che certe situazioni sono come una “colazione con uova e prosciutto”. La gallina partecipa e il maiale si impegna.
Per saperne di più su questo argomento, vedi un altro articolo di Hugh Odom qui sul Wireless Divide nell’America rurale
La maggior parte dei contratti di locazione dei ripetitori sono come una “colazione a base di uova e prosciutto”: la compagnia del ripetitore può terminare il contratto di locazione del ripetitore quando vuole, ma il proprietario della proprietà si impegna per 20, 30 o più anni.
Prima di sedersi al tavolo della colazione con una società di torri cellulari, sapere esattamente cosa c’è sul menu.
Cosa si guadagna
Cosa si guadagna permettendo una torre cellulare sulla vostra proprietà è semplice: soldi. Raccoglierete un affitto o riceverete una somma forfettaria per il diritto di usare la vostra proprietà.
I valori del sito della torre cellulare non sono determinati nello stesso modo del valore immobiliare, e questo è qualcosa che i proprietari terrieri devono capire. Ogni sito di torre avrà il suo valore unico. A differenza dei beni immobili, non ci sarà un confronto tra i tassi di mercato. Questo significa che chiedere al tuo vicino il suo contratto d’affitto per il ripetitore non funzionerà. Significa anche che anche se il tuo vicino accetta un’offerta bassa, tu non devi farlo.
Inoltre, il tasso di affitto di oggi è solo il quadro a breve termine – come potrebbe essere il tasso di affitto tra 5 o anche 10 anni? I contratti di locazione delle torri cellulari sono strutturati per lunghi periodi di tempo, fino a 90 anni. I costi sono significativi. L’installazione della torre, l’aggiunta di ulteriori attrezzature necessarie e l’aggiornamento di qualsiasi miglioramento necessario al sito stesso possono costare centinaia di migliaia di dollari.
La durata di un contratto di locazione è pluriennale perché la società di torri cellulari ha bisogno di occupare e utilizzare il sito abbastanza a lungo per essere in grado di recuperare parte del denaro investito.
A causa del tempo e del denaro coinvolti, le società di telecomunicazione in genere non concedono mai un ampio diritto di terminazione alla fine di un termine di locazione o di rinnovo. Almeno non per il proprietario dell’immobile, anche se possono includere una clausola di risoluzione anticipata per loro stessi. Questo permette alla compagnia della torre cellulare di terminare il contratto di locazione se la posizione della torre diventa inutilizzabile a causa di problemi tecnologici, o se perde la licenza o il permesso di operare, o, ancora più importante, se trova il sito della torre inadatto a causa di cambiamenti nelle condizioni economiche.
Che cosa si rinuncia
Ci sono molteplici fattori da considerare quando si negozia un contratto di locazione di una torre cellulare, se il contratto di locazione è nuovo o esistente. La cosa più importante da tenere a mente è che il potere contrattuale del proprietario dell’immobile è direttamente correlato alle opzioni disponibili che una società cellulare ha, così come il valore complessivo della posizione della torre cellulare (o posizione potenziale).
Per esempio, ci sono altri edifici o proprietà nella zona con un layout simile e classificazioni di zonizzazione che la società della torre cellulare potrebbe considerare? La proprietà permette abbastanza spazio non solo per la costruzione di una torre, ma anche per una possibile espansione in futuro? Una società di torri cellulari in genere ha bisogno di un’area di 500-5.000 piedi quadrati di terreno per l’installazione di una torre.
Altre considerazioni includono implicazioni a lungo termine e possibile esposizione alla responsabilità. Le cose da considerare sono: cosa succede se il proprietario della proprietà vuole vendere il terreno ma non può rescindere il contratto? Cosa succede se i miglioramenti alla proprietà sono desiderati, ma il proprietario è limitato dalla posizione della torre o di altre attrezzature di supporto? Il valore della proprietà diminuirà a causa del ripetitore? Se la torre viene danneggiata, chi è responsabile del costo del servizio perso per i clienti?
I proprietari hanno bisogno di strutturare la flessibilità e la protezione della loro terra e dei loro diritti, perché nessuno può sapere cosa porterà il futuro. Senza un’adeguata consultazione, i contratti sono scritti con termini destinati a proteggere la compagnia, non il proprietario. Certamente, le torri cellulari possono essere una spinta economica per i proprietari terrieri, ma le opzioni dovrebbero essere attentamente valutate prima di firmare qualsiasi documento.
Hugh Odom è il presidente & fondatore di Vertical Consultants, una società di consulenza per l’affitto di torri cellulari. Prima di fondare Vertical Consultants, Odom ha lavorato per 10 anni come avvocato per AT&T, negoziando contratti di locazione di torri cellulari. Ora porta la sua esperienza e competenza per aiutare i proprietari terrieri e i gestori di proprietà ad assicurarsi il miglior accordo possibile per le loro proprietà. Per saperne di più https://www.celltowerleaseexperts.com/