Fare domanda congiunta per un’ipoteca rende più facile l’approvazione. Ma le cose cambiano, e uno dei mutuatari potrebbe lasciare la casa o avere bisogno di liberarsi dal mutuo per altri motivi. Ci sono opzioni disponibili per rimuovere un nome da un mutuo.
È possibile togliere il nome di qualcuno da un mutuo, ma il processo è tipicamente impegnativo. Questo è vero sia per i mutuatari primari che per i cofirmatari che hanno aiutato un mutuatario ad essere approvato. Finché non si cambia ufficialmente l’ipoteca (o la si paga interamente), tutti sono responsabili del prestito, e quel debito può ridurre la loro capacità di ottenere altri prestiti.
La sfida
I finanziatori non sono ansiosi di togliere il nome di qualcuno da un prestito per la casa. Quando hanno approvato il prestito, hanno valutato i punteggi di credito e il reddito di entrambi i mutuatari insieme.
Soprattutto quando si tratta di mutui per la casa, più di un reddito può essere necessario per raggiungere un soddisfacente rapporto tra debito e reddito. In altre parole, molte persone hanno difficoltà a qualificarsi per un mutuo su una casa di dimensioni familiari da soli.
Nella maggior parte dei casi, tutti i mutuatari sono responsabili al 100% del debito – non è 50/50 su un prestito congiunto. Se un mutuatario non è in grado di pagare per qualsiasi motivo – che si tratti di difficoltà finanziarie o che uno dei mutuatari muoia – l’altro mutuatario deve tenere il passo con i pagamenti o pagare il prestito. Se i prestatori rimuovono un nome, aumentano il loro rischio, e danno a qualcuno una libera “uscita” dal rimborso. I prestatori sono riluttanti a farlo.
Purtroppo per i co-mutuatari, i prestatori vedono ogni richiedente come un’opportunità individuale di riscuotere il prestito.
Si potrebbe pensare che sia il “nostro” prestito. Tuttavia, in caso di divorzio, per esempio, non c’è più “noi”, ma il vostro contratto di prestito non è strutturato in questo modo. Anche se un accordo di divorzio specifica che il tuo ex è responsabile del debito, i prestatori possono ancora riscuotere da tutti quelli che hanno fatto domanda.
Gli ex coniugi possono affrontare conseguenze legali per non aver seguito gli ordini del tribunale, ma non puoi cambiare un accordo di prestito esistente.
Come rimuovere un nome
Ci sono diversi modi per togliere il nome di qualcuno da un prestito.
Aspettatevi che il processo richieda un po’ di tempo e che coinvolga molte scartoffie, ma idealmente, sarete in grado di lasciarvi il prestito alle spalle.
Chiedi al tuo prestatore
Inizia chiedendo al tuo attuale prestatore di cambiare il prestito. Non riuscirai a fare tutto in una telefonata, ma puoi scoprire se è possibile mantenere il prestito esistente con un mutuatario in meno. Se è così, tutti i mutuatari rimanenti i cui nomi rimangono avranno tipicamente bisogno di riqualificarsi per il prestito in modo indipendente. Questi mutuatari hanno bisogno di un buon credito e di un reddito sufficiente per fare i pagamenti comodamente. Inoltre, potrebbero aver bisogno di passare attraverso un processo di applicazione simile a quando avete originariamente ottenuto il prestito. Se il tuo prestatore approva la richiesta, può fornire un rilascio di responsabilità (spesso usato in caso di divorzio).
Rifinanziare il prestito
Se il tuo attuale prestatore non ti aiuta, prova a rifinanziare il prestito. Per farlo, si richiede un nuovo prestito e si usa quel prestito per pagare il vecchio debito. La persona responsabile del prestito sostitutivo deve fare domanda individualmente, e ha bisogno di un reddito sufficiente e di un punteggio di credito per qualificarsi per il prestito. Altri istituti di credito potrebbero essere più disposti ad approvare un nuovo prestito, e si potrebbe beneficiare di programmi come i prestiti FHA (che possono avere standard di approvazione più facili quando si tratta di dimensioni dell’acconto e punteggi di credito).
Se sei sott’acqua
Il rifinanziamento è particolarmente difficile quando la tua casa vale meno di quanto devi – o se hai una minima equità nella casa. Gli istituti di credito convenzionali hanno requisiti rigorosi per i rapporti prestito-valore, e non si soddisfano questi criteri a meno che non si scriva un grosso assegno alla chiusura. Fortunatamente, esistono programmi di rifinanziamento del governo che potrebbero aiutarvi a ottenere un nuovo prestito. Prima di fare tutte le scartoffie, verificate che potete ottenere il prestito rifinanziato con il mutuatario che volete.
Assunzione
Può essere possibile trasferire un mutuo a un mutuatario diverso. Le ipoteche assumibili offrono questa caratteristica, ma la maggior parte dei prestiti non sono assumibili. Se avete preso in prestito attraverso la FHA o la VA, potreste avere questa possibilità. Comunque, vale la pena chiedere, non importa dove hai preso in prestito.
Vendere la proprietà
Se non hai fortuna con gli approcci di cui sopra, potrebbe essere necessario vendere la proprietà e utilizzare il ricavato della vendita per pagare il prestito. Questo può sconvolgere voi o la vostra famiglia, e potrebbe essere difficile vendere se siete sott’acqua, quindi rivedete attentamente le vostre opzioni e fatevi aiutare da professionisti immobiliari locali prima di prendere una decisione.
Costi
Tutte le opzioni di cui sopra comportano delle spese, quindi valutate diverse alternative prima di scegliere, e decidete chi paga le spese. Anche se state vendendo una proprietà e ricevete denaro, le spese dell’agente immobiliare e altri costi probabilmente riducono il vostro guadagno. Tra le opzioni elencate, un rilascio di responsabilità o un’assunzione di prestito è probabilmente la più conveniente perché evitano i costi di chiusura associati al rifinanziamento.
Stessa storia per i cofirmatari
Tutto quanto sopra è vero per i cofirmatari di un mutuo. Come cofirmatario, sei responsabile al 100% per il prestito, e gli istituti di credito non vogliono lasciarti fuori dai guai. Parla al mutuatario principale del rifinanziamento, e ricorda che il suo futuro è legato al tuo.
Con alcuni prestiti (prestiti per studenti, in particolare), è più facile togliere un cofirmatario dal prestito dopo un periodo di pagamenti puntuali. Tuttavia, i prestiti per la casa non offrono tipicamente le stesse caratteristiche.
Atti di rinuncia
Un atto di rinuncia non rimuove tipicamente il nome del mutuatario da un mutuo. Con un quitclaimed, un proprietario può trasferire tutti i diritti di proprietà a qualcun altro, ma tutti i contratti di prestito rimangono invariati. Di conseguenza, un quitclaimed può lasciare un mutuatario in una situazione peggiore: deve dei soldi su una proprietà, ma non ha più alcun interesse di proprietà in essa.
Cedere un interesse di proprietà non significa rinunciare alla responsabilità di pagare.
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