Il prezzo di listino mediano a Chicago è di $ 189.900, in crescita dell’11,8% da gennaio 2013 a gennaio 2014, secondo il più recente National Housing Trend Report pubblicato da Realtor.com. Questo mette Chicago vicino al prezzo di listino mediano nazionale di 195.000 dollari; tuttavia, Chicago si trova in cima alla lista per le 146 regioni classificate nel rapporto in termini di numero totale di annunci. Delle oltre 10.000 proprietà di Chicago attualmente in vendita su Realtor.com, che vanno in prezzo da $ 8.000 pignoramenti tutta la strada fino a un condominio attico $ 32 milioni, ci sono circa 400 case sul mercato al prezzo tra il prezzo di listino mediano di $ 189.900 e $ 200.000. Ecco uno sguardo a ciò che circa 200.000 dollari si ottiene oggi nel mercato immobiliare di Chicago.
Aree comunitarie
Le 237 miglia quadrate di terra che compongono Chicago è sede di una stima di 2,7 milioni di residenti che vivono all’interno di 77 aree comunitarie originariamente disegnate dai ricercatori dell’Università di Chicago nel tardo 1920. Queste aree comunitarie sono raggruppate in quattro lati: Central, North Side, West Side e South Side. Come altri mercati, i prezzi delle case a Chicago variano molto a seconda della posizione. Per esempio, secondo i dati dell’aggregatore immobiliare online Trulia, il prezzo medio di quotazione nel Lincoln Park di Chicago, appena a nord del centro, è stato di 1,04 milioni di dollari per la settimana terminata il 5 marzo 2014. Nel vicino North Park, una zona residenziale nel North Side di Chicago, il prezzo medio di listino era di 244.977 dollari durante la stessa settimana. Dal momento che dove si compra è un fattore determinante per ciò che si ottiene, vedremo cosa si compra con 200.000 dollari nelle diverse aree della città.
Centrale
La regione centrale è il centro commerciale e finanziario di Chicago, compresa l’area nota come The Loop, la sezione del centro circondata da binari ferroviari sopraelevati (“L”). In questa zona, gli acquirenti con un budget di 200.000 dollari cercheranno principalmente condomini e loft con una camera da letto e un bagno. Molte di queste proprietà sono sotto i 1.000 piedi quadrati e vantano servizi come terrazze sul tetto, sale fitness, magazzini extra, parcheggio riscaldato e sicurezza 24 ore su 24, e molte sono a pochi passi dai trasporti pubblici, da ristoranti popolari, da aziende e da negozi. Anche se sul lato piccolo, la maggior parte delle proprietà sul mercato a questo prezzo offrono aggiornamenti come elettrodomestici in acciaio inossidabile, piani di lavoro in granito e armadi in legno duro.
North Side
Il North Side di Chicago è la sezione residenziale più densamente popolata della città. Gli acquirenti nella fascia di prezzo dei 200.000 dollari cercheranno proprietà con una o due camere da letto e uno o due bagni. Molte delle case disponibili sono condomini di 800 – 1.250 piedi quadrati in grattacieli che offrono servizi come terrazze sul tetto, centri fitness, business center, piscine, sicurezza 24 ore e parcheggio in garage. A seconda della posizione esatta, le case possono essere a pochi passi dai trasporti pubblici, dai ristoranti e dai negozi. A questo prezzo, aspettatevi di vedere edifici più vecchi con unità aggiornate che includono elettrodomestici in acciaio inossidabile, piani di lavoro in granito, pavimenti in legno duro e piastrelle e mattoni a vista.
West Side
Il West Side di Chicago è la casa dei Chicago Bulls, dei Chicago Blackhawks e della University of Illinois at Chicago. Alcuni dei quartieri del West Side, specialmente quelli più vicini al centro, hanno sperimentato la rivitalizzazione economica, che ha contribuito ad aumentare i valori delle case in quelle zone. Con un budget di $ 200.000, gli acquirenti saranno alla ricerca di condomini che in genere offrono una o due camere da letto e uno o due bagni, con aggiornamenti tra cui elettrodomestici in acciaio inox e pavimenti in legno. Gli edifici condominiali tendono ad avere circa quattro piani (non alti), e possono offrire terrazze, piccoli cortili e parcheggio su strada. In questa fascia di prezzo, si potrebbe anche trovare una piccola, vecchia casa unifamiliare, anche se l’inventario per i condomini è molto più alto.
South Side
Il South Side è la sezione più grande di Chicago, che comprende circa il 60% della superficie della città. Ad un prezzo di 200.000 dollari, gli acquirenti troveranno soprattutto case unifamiliari con alcuni condomini e case a schiera. Molte delle case unifamiliari sono a due piani, 1.800 – 2.000 piedi quadrati proprietà costruite nei primi anni del 1900, con tre camere da letto e due bagni. Alcune sul mercato hanno quattro o cinque camere da letto, ma a causa dell’età delle case, possono avere solo uno o due bagni. A questo prezzo, le case possono avere pavimenti in legno duro o moquette nuova, elettrodomestici in acciaio inossidabile, piani di lavoro in granito, un camino e un piccolo cortile.
Acquistare o affittare?
In tutta la nazione, il divario tra i costi di affitto e quelli di acquisto si è ridotto, in parte a causa dell’aumento dei tassi di interesse e dei prezzi delle case. Un anno fa, il rapporto Rent vs. Buy di Trulia mostrava che – in media in tutta la nazione – era il 44% più economico comprare una casa che affittarla. Oggi, il rapporto più recente di Trulia trova che ora è il 38% più economico comprare che affittare. Il rapporto confronta i costi per un periodo di sette anni utilizzando cinque calcoli:
- L’affitto medio e il prezzo di vendita per una serie identica di proprietà;
- I costi mensili totali iniziali di proprietà (supponendo il 20% in giù e un mutuo a tasso fisso di 30 anni al 3.5% di interesse, così come le spese annuali di manutenzione, assicurazione, servizi e tasse di proprietà) e di affitto (affitto mensile più assicurazione dell’affittuario);
- I costi mensili totali futuri di proprietà e affitto;
- Costi e ricavi una tantum (per la proprietà, questo include i costi di chiusura e la tassa sui guadagni di capitale del 15% per i guadagni sopra l’esclusione annuale di 500.000 dollari; per l’affitto, questo include un mese di deposito cauzionale); e
- Il valore attuale netto per tenere conto del costo opportunità del denaro (questo confronta i flussi di cassa nel tempo.
Anche se i tassi di interesse sono ancora attraenti, l’inventario sta migliorando e gli standard di prestito si sono rilassati dall’ambiente post-crisi finanziaria del 2008, comprare non è sempre la scelta giusta per tutti. La decisione di comprare o affittare dipende da molti fattori, compreso il luogo in cui si pensa di vivere, il tasso del mutuo, la fascia di reddito e l’orizzonte temporale. Per esempio, se vi assicurate un prestito a 30 anni a tasso fisso del 3,5%, siete nella fascia d’imposta del 15% e pensate di rimanere in una casa per sette anni, sarebbe il 44% più economico comprare che affittare a Chicago. Ora supponiamo che abbiate un prestito del 4,8%, siate nella fascia d’imposta del 25% e pensiate di trasferirvi dopo tre anni. In queste condizioni, è solo il 22% più economico comprare che affittare a Chicago, secondo il Trulia Rent vs. Buy Report. A seconda della vostra situazione e delle circostanze esatte, decidere di comprare o affittare può essere una decisione facile, o una decisione che richiede molta considerazione e calcolo dei numeri.
La linea di fondo
Anche se la casa più costosa sul mercato di Chicago in questo momento è un attico da 32 milioni di dollari, ci sono molte proprietà disponibili che sono vicine al prezzo di listino mediano di 189.900 dollari per la città. Gli acquirenti che cercano di vivere vicino al centro della città saranno alla ricerca di proprietà in condomini di alto livello, mentre quelli che cercano più lontano troveranno una selezione di condomini, case a schiera e case unifamiliari. Molte delle proprietà di Chicago in questa fascia di prezzo sono vecchie case ed edifici che sono stati aggiornati per attrarre gli acquirenti di oggi, pur mantenendo il fascino e gli interessanti elementi architettonici che si trovano nelle prime case della città.