Viele Hauskäufer denken, dass der Kauf eines neu gebauten Hauses klüger ist als der Kauf eines „gebrauchten“. Die Wartungs- und Reparaturkosten eines nagelneuen Hauses sollten minimal sein; die Baumaterialien, Systeme und Geräte sollten den neuesten Vorschriften entsprechen und energieeffizient sein; der Grundriss und die Ausstattung sollten den Anforderungen an ein zeitgemäßes Leben entsprechen, und das Haus sollte bezugsfertig sein. Eine brandneue Immobilie hat auch einen emotionalen Reiz für Käufer: Keine Abnutzungserscheinungen und kein Umgang mit dem Geschmack oder den Fehlern anderer – so die Argumentation!
Was viele Käufer nicht wissen, ist, dass neue Häuser oft noch zahlreiche versteckte Kosten haben. Wenn Sie einen Neubau von einem Bauträger oder Immobilienentwickler kaufen, sollten Sie auf Folgendes achten, um sicherzugehen, dass Sie Ihr Geld sinnvoll ausgeben und keine unangenehmen Überraschungen erleben.
Key Takeaways
- Der Kauf eines neu gebauten Hauses erfordert fast genauso viel Liebe zum Detail wie der Kauf eines bereits vorhandenen Hauses. Inspizieren Sie ein neues Haus sorgfältig, da es versteckte Mängel haben kann.
- Wenn Sie Modellhäuser besichtigen, sollten Sie verstehen, was Standard ist und was eine erweiterte Ausstattung darstellt, die natürlich mehr kostet.
- Sie sollten einen eigenen Immobilienmakler haben und sich über Ihre eigene Hypothek informieren – gehen Sie nicht davon aus, dass die Bedingungen des Bauunternehmens die besten sind.
Versteckte Mängel
Genauso wie ein älteres Haus kann auch ein brandneues Haus mehrere versteckte oder „latente“ Mängel aufweisen, die teure Reparaturen erfordern könnten. Eine schwache Decke könnte brechen. Das Abstellgleis könnte abfallen. Die Holzböden könnten sich verziehen. Ihre Toilette könnte überlaufen. Die elektrische Verkabelung könnte falsch ausgeführt sein. Starke Regenfälle können unzureichende Abdichtungen oder Planierungen offenbaren, die zu Lecks oder Überschwemmungen führen. Jedes Problem, das Sie in einem bestehenden Haus befürchten, kann auch in einem brandneuen Haus auftreten.
Um sich selbst zu schützen, sollten Sie sich über den Ruf des Bauunternehmens und die eingesetzten Subunternehmer informieren, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten. Und bezahlen Sie immer für eine gründliche Inspektion durch einen unabhängigen Hausinspektor, der nicht mit dem Bauunternehmen verbunden ist.
Es kann klug sein, zwei Inspektionen zu verschiedenen Zeiten zu vereinbaren, um sicherzustellen, dass Ihr neues Haus wirklich frei von Mängeln und in bezugsfertigem Zustand ist – eine, nachdem das Haus gebaut wurde, aber bevor alle Oberflächen eingebaut wurden (Probleme können leichter identifiziert werden), und eine weitere, kurz bevor Sie es schließen und in Besitz nehmen.
Finden Sie außerdem heraus, welche Art von Garantie das Haus hat, und lesen Sie diese sorgfältig, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten. Möglicherweise müssen Sie sich auf diese Garantie verlassen, wenn versteckte Mängel auftauchen, die Ihre Hausratversicherung nicht abdeckt. Verschiedene Aspekte des Hauses können unterschiedlich lange abgedeckt sein, also stellen Sie sicher, dass Sie sich dieser Einschränkungen bewusst sind – zum Beispiel kann das HLK-System länger unter die Garantie fallen als Badezimmerarmaturen. Melden Sie dem Bauunternehmer alle Probleme, sobald Sie sie bemerken.
Fehlende Notwendigkeiten
Neubauhäuser werden oft in einer Standard- oder Grundausstattung geliefert und enthalten möglicherweise nicht alles, was Sie brauchen oder wollen. Es ist durchaus üblich, dass bei diesen Häusern im Innenbereich einige Geräte und Fensterabdeckungen sowie im Außenbereich Terrassen, Zäune und Landschaftsgestaltung fehlen.
Jeder dieser fehlenden Punkte kann eine zusätzliche Ausgabe bedeuten. Bevor Sie ein Angebot machen, fragen Sie, was im Preis des Hauses enthalten ist, notieren Sie, was fehlt, und recherchieren Sie, wie viel diese Dinge kosten werden. Planen Sie diese Anschaffungen unbedingt in Ihr Budget mit ein. Wenn Sie es sich nicht leisten können, diese Dinge aus eigener Tasche zu bezahlen, könnte der Bauträger Ihre Abschlusskosten übernehmen, um das Geld freizumachen, das Sie für Jalousien, Rollrasen und eine Waschmaschine und einen Trockner benötigen.
Wenn sich das als zu teuer oder zeitaufwendig erweist, suchen Sie nach einem neuen Haus, das mit allem Notwendigen ausgestattet ist, oder ziehen Sie eine Immobilie in Betracht, die fast nagelneu ist und gerade so bewohnt ist, dass der Vorbesitzer alle fehlenden Notwendigkeiten installiert hat.
Preisintensive Upgrades
Das Vorzeigemodell, das Sie besichtigen werden, hat typischerweise alle verfügbaren Upgrades, die der Bauherr anbietet, von Hartholzböden und Granitarbeitsplatten bis hin zu Erkerfenstern und übergroßen Bädern. Wenn Sie sehen, was Sie alles haben könnten, kann das Sie dazu verleiten, deutlich mehr als den Grundpreis auszugeben, der Sie ursprünglich zu dem Grundstück und der Gemeinde geführt hat. Der Preisunterschied zwischen dem Basismodell und dem Modell mit allem Schnickschnack kann mehrere zehntausend Dollar betragen.
Auch wenn Sie die Upgrades über den Bauträger kaufen, zahlen Sie möglicherweise einen Aufpreis und haben eine begrenztere Auswahl, als wenn Sie die Upgrades selbst vornehmen. Sie müssen auch den zukünftigen Wiederverkaufswert berücksichtigen. Treffen Sie eine Auswahl, die eine Vielzahl von Käufern anspricht und die nicht dazu führt, dass Ihr Haus für die Gegend über- oder unterbewertet ist.
Einige Bauherren integrieren gehobene Ausstattungsmerkmale in das Standardmodell und rechnen sie in den Grundpreis ein. Stellen Sie einfach sicher, dass Sie wissen, was Sie sehen, bevor Sie ein Haus besichtigen und sich in etwas verlieben, das Sie sich nicht leisten können – oder sich abgezockt fühlen, weil das Standardmodell hinter dem Luxusmodell zurückzubleiben scheint.
Eine ungewisse Zukunft
In einer neuen Gemeinschaft wissen Sie vielleicht nicht wirklich, worauf Sie sich langfristig einlassen. Wie werden Ihre Nachbarn sein? Was wird auf dem leeren Grundstück nebenan gebaut werden? Wie zuverlässig werden die Dienstleistungen sein (z.B. Schneeräumung, Energieversorgung oder Müllabfuhr)? Wie werden sich diese Unbekannten auf Ihre Lebensqualität und den Wiederverkaufswert Ihres Hauses auswirken? „Neubau“ ist nicht unbedingt ein Synonym für „niedrige Kriminalität“, „freundliche Nachbarn“ oder „tolle Nachbarschaftspflege“
Es ist in Ordnung, ein Risiko für diese Unbekannten einzugehen. Seien Sie sich nur bewusst, dass Sie ein Risiko eingehen. Die Bedingungen können sich auch in etablierten Nachbarschaften ändern, aber zumindest haben diese Gegenden eine Geschichte und einen Ruf, der Ihnen eine bessere Vorstellung davon geben kann, wie das Leben in Ihrem neuen Haus sein wird, verglichen mit einer brandneuen Entwicklung.
Mangelnde Repräsentation
Wenn Sie ein neues Haus kaufen, sollten Sie nicht einfach unbewaffnet in das Verkaufsbüro gehen, auch wenn es wie eine einfache One-Stop-Shop-Operation erscheinen kann. Der Verkaufsvertreter des Bauträgers vertritt den Bauträger – und nicht Sie. Jede Finanzierung, die der Bauträger möglicherweise arrangiert hat, ist nicht unbedingt die beste oder günstigste verfügbare Finanzierung. Recherchieren Sie und machen Sie sich mit den verschiedenen Hypothekenarten und den Zinssätzen der Kreditgeber in Ihrer Gegend vertraut.
Dann suchen Sie sich auf der Grundlage Ihrer Recherchen einen eigenen Immobilienmakler und einen eigenen Kreditgeber, um sicherzustellen, dass Sie den besten Preis für das Haus und den niedrigsten Zinssatz und die niedrigsten Gebühren für Ihre Hypothek erhalten.
Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, gibt es Schritte, die Sie unternehmen können. Ein solcher Schritt besteht darin, eine Anzeige bei der Verbraucherschutzbehörde (Consumer Financial Protection Bureau) oder beim US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Das Fazit
Machen Sie keine Annahmen darüber, was Sie bekommen werden, wenn Sie ein neues Haus kaufen. Es kann teurer werden und mit viel mehr Unwägbarkeiten einhergehen, als Sie es sich vorgestellt haben. Wenn Sie sich jedoch auf die Erfahrung vorbereiten, werden Sie wissen, wie Sie auf Ihre besten Interessen achten und Ihr Geld weise ausgeben können.