Por Julian Hebron el 15 Jun 2018
El valor líquido en la vivienda es el porcentaje del valor de su casa que posee, y es clave para acumular riqueza a través de la propiedad de la vivienda. Echemos un vistazo más de cerca a cómo construir la equidad de la casa sin soplar su presupuesto – y cómo acceder a ella cuando la necesite.
¿Cuánto capital tiene usted?
La equidad es fácil de calcular cuando usted compra por primera vez una casa porque es básicamente su pago inicial. Por ejemplo, si pones $11,250 de enganche en una casa de $225,000, tu pago inicial es del 5 por ciento y también lo es tu capital.
Desde 2016 hasta el primer trimestre de 2018, la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez en los Estados Unidos comenzaron con alrededor del 7 por ciento de capital, según Inside Mortgage Finance. Esto es alentador porque muestra que no es necesario pasar años ahorrando para un 20 por ciento de enganche o más antes de comprar. Los compradores de vivienda que repiten empezaron con más patrimonio, alrededor del 17 por ciento.
Cómo construir su patrimonio
Aquí hay seis maneras en que su casa puede crear riqueza para usted. Algunas requieren tiempo, dinero – o ambos. Un prestamista puede ayudarle a decidir qué es lo que más le conviene.
Deje que su casa se revalorice
Construir patrimonio a través de la revalorización puede llevar poco tiempo o mucho, dependiendo del mercado. Con los precios de las viviendas subiendo como lo han hecho en los últimos años, la apreciación ha sido una bendición para muchos propietarios.
Una investigación de Zillow indica que el valor medio de la vivienda creció de 185.000 dólares en abril de 2016 a 216.000 dólares en abril de 2018. Si usted compró una casa por $185,000 en abril de 2016 con un pago inicial de $12,950, su capital inicial del 7 por ciento habría crecido al 23 por ciento en abril de 2018.
Calculamos esto restando el saldo de su préstamo actual ($165,600) del valor actual de su casa ($216,000). Luego dividimos la diferencia entre el valor actual de tu casa. Una octava parte de este 16 por ciento adicional de patrimonio neto proviene del pago de su hipoteca, y el resto es la apreciación del mercado.
Si esperó dos años y compró la misma casa en abril de 2018 con un pago inicial del 20 por ciento de $43,200, comenzó con un 20 por ciento de patrimonio neto. También usaste 3,3 veces más efectivo para hacer la compra. Y aquí está el truco: su coste mensual total de la vivienda sería el mismo: unos 1.050 dólares en ambos casos.
Este ejemplo ilustra dos cosas:
En primer lugar, el poder de la revalorización de la vivienda. Es muy parecido a comprar acciones y beneficiarse cuando su valor sube. Pero también hay una diferencia: Mientras que usted pagará plusvalías por el aumento del valor de las acciones, está exento de pagar impuestos por las plusvalías de la vivienda principal hasta 250.000 dólares, o 500.000 dólares para los matrimonios.
En segundo lugar, esperar a «ahorrar lo suficiente» no es el factor principal para determinar si puede permitirse comprar una vivienda. Cuando se trata de calificar para un préstamo, los prestamistas sí miran su pago inicial. También querrán saber de cuánto dispondrá en reservas de efectivo después del cierre. Pero hay muchas opciones para pagos iniciales bajos que requieren reservas mínimas.
Tu presupuesto mensual es el principal factor que los prestamistas tienen en cuenta para decidir si puedes permitirte una casa. Los prestamistas le permitirán gastar entre el 43 por ciento y el 49 por ciento de sus ingresos en las facturas mensuales, lo que en realidad está en el lado alto y podría forzar su presupuesto.
Desde 2016, la mayoría de los compradores por primera vez han gastado alrededor del 38 por ciento de sus ingresos en la vivienda y otras deudas, lo que es un tope bastante seguro para el presupuesto.
Haz un pago inicial más grande
Puedes hacerlo pero, como hemos visto, esperar para ahorrar dinero extra puede ir en contra de tus intereses financieros más amplios si pierdes la oportunidad de construir equidad a través de la apreciación. Por lo tanto, debe encontrar un equilibrio entre el pago inicial, el presupuesto mensual y los ahorros para otras prioridades. Un buen prestamista puede proporcionarle información sobre los tipos de interés y el mercado para ayudarle a conseguirlo.
Utilice las ganancias inesperadas
Aproveche las bonificaciones del trabajo, los regalos de la familia y las herencias para pagar su hipoteca. Si lo hace en un solo pago, compruebe si su prestamista recalcula (o «refunde») su pago en función del nuevo y menor saldo.
Haga pagos quincenales
Haga pagos de la hipoteca cada dos semanas en lugar de una vez al mes. En el transcurso de un año, esto sumará 13 pagos mensuales en lugar de 12. Construirá un patrimonio más rápido y ahorrará entre cinco y seis años de una hipoteca a 30 años. Sólo asegúrese de que su prestamista no le cobre un extra por procesar los pagos semestrales.
Reduzca el plazo de su préstamo a la mitad
Consiga una hipoteca de 15 años en lugar de una de 30, y acumulará capital dos veces más rápido. Dos advertencias aquí: Tendrá un pago mensual significativamente más alto y, debido a eso, puede tener un tiempo más difícil de calificar.
Haga mejoras en el hogar
Es poco probable que los nuevos electrodomésticos o las características cosméticas como la pintura aumenten el valor. Sólo las grandes mejoras como las nuevas cocinas, o los baños adicionales u otras habitaciones añadirán un valor significativo. Asegúrese de que el coste de dichas mejoras creará el valor añadido que está buscando.
Cómo utilizar su patrimonio
Debe pedir un préstamo o vender su casa para utilizar su patrimonio. Las tres formas más conocidas de acceder a su patrimonio mediante un préstamo son una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), un préstamo con garantía hipotecaria o una refinanciación en efectivo. Compara los pros y los contras de cada una.
Los tipos de interés están subiendo ahora mismo, por lo que estas opciones de préstamo podrían costar más en el futuro. Hable con su prestamista para determinar el mejor enfoque para usted.
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Nota: Las opiniones y puntos de vista expresados en este artículo son los del autor y no reflejan necesariamente la opinión o posición de Zillow.