En bienes raíces, un acuerdo de compra es un contrato entre un comprador que quiere comprar una casa u otra pieza de propiedad real y un vendedor que posee esa propiedad y quiere venderla. Un acuerdo de compra de bienes raíces suele ser propuesto por un comprador, y está sujeto a la aceptación de los términos por parte del vendedor.
Un contrato de acuerdo de compra de bienes raíces no transfiere realmente el título de una casa, edificio o lote. En cambio, proporciona un marco de los derechos y responsabilidades de cada parte antes de que la transferencia legal del título pueda ocurrir.
Detalles del acuerdo de compra de bienes raíces
Un simple acuerdo de compra de bienes raíces identificará los siguientes elementos básicos:
- Detalles del comprador y del vendedor: Los nombres completos y la información de contacto de las partes del contrato.
- Detalles del inmueble: La dirección de la propiedad, así como una descripción legal del terreno para identificar con precisión la ubicación de la propiedad. Una descripción legal del terreno será comúnmente en metros y límites y preparada por un topógrafo autorizado.
- Precio de compra: El precio total que se pagará por la propiedad, incluyendo cualquier depósito o ajuste.
- Representaciones y garantías: El vendedor hará ciertas declaraciones de hechos y promesas con respecto a la propiedad en las que el comprador se basará para entrar en la transacción.
- Financiación: ¿Financiará el comprador su compra a través de la financiación de terceros o de la financiación del vendedor, o asumirá el comprador la hipoteca existente del vendedor?
- Contingencias: Cualquier acción o condición que deba ocurrir para que el contrato se lleve a cabo.
- Seguro de título: Una de las partes suele ser responsable de obtener un seguro de título a nombre del comprador. El seguro de título es una forma de seguro que cubre la pérdida de valor de la propiedad debido a futuros descubrimientos de defectos en el título.
- Fechas de cierre y posesión: ¿Cuándo se producirá la transferencia legal y cuándo tendrá derecho el comprador a tomar posesión de la propiedad?
- Declaración de la pintura con base de plomo: Una divulgación obligatoria para las casas construidas antes de 1978. Una divulgación de la pintura a base de plomo proporciona a los compradores cierta información sobre los peligros del plomo en la casa, proporcionando la oportunidad de una inspección independiente del plomo.
- Resolución de disputas: Muchos acuerdos contienen una cláusula obligatoria u opcional de resolución de conflictos que orienta la forma en que las partes resuelven sus disputas. Esto puede incluir el uso de la mediación, el arbitraje, o ir a través de los tribunales.
- Opción de terminar: Cláusula que permite al comprador echarse atrás en el acuerdo de compra durante un periodo fijo antes de la fecha de cierre.
- Inspección: El comprador tiene derecho a inspeccionar la vivienda en un periodo de tiempo determinado.
- Entregables de cierre: Los entregables son los documentos que se transferirán a la otra parte durante el cierre.
- Costes de cierre: Los costes de cierre son los honorarios asociados al cierre de la compra de la propiedad.
- Riesgo de pérdida: El riesgo de pérdida es la responsabilidad del vendedor o del comprador por la propiedad si hay daños entre el momento en que se crea el contrato y se finaliza.
- Impuestos inmobiliarios: También conocidos como impuesto sobre la propiedad, los impuestos sobre bienes inmuebles son impuestos que gravan la tierra y cualquier estructura que esté permanentemente unida al suelo, como edificios o casas.
- Contrato inmobiliario
- Acuerdo de compra de bienes inmuebles
- Acuerdo de compra de bienes inmuebles
- Contingencia de inspección: Permite al comprador inspeccionar la propiedad antes del cierre para asegurarse de que no hay defectos graves que puedan afectar al disfrute o al valor de la propiedad. En caso de que la propiedad tenga un defecto grave y el vendedor no lo subsane, el comprador no estaría obligado a cumplir su parte del trato porque «no se ha cumplido la contingencia».
- Contingencia de financiación: Permite al comprador rescindir el contrato y recuperar su depósito de garantía si no puede conseguir un préstamo o una hipoteca después de hacer un esfuerzo de buena fe para obtenerlo.
- Contingencia de tasación: Permite al comprador rescindir el contrato después de que un tasador autorizado realice una valoración de la vivienda, estimando el valor de la misma, si el valor estimado por el tasador de la vivienda es inferior al precio de compra acordado. Contingencia de venta de la vivienda: Permite al comprador rescindir el contrato si la vivienda no se vende en una fecha determinada. Esto suele ser necesario para un comprador que necesita los fondos de la venta de su casa para comprar la nueva propiedad.
- Financiación por terceros: Un banco u otra institución de crédito proporciona un préstamo o una hipoteca al comprador que éste debe devolver a lo largo del tiempo, con intereses. Esta es la forma más común de financiación de la compra de propiedades. La financiación de terceros puede verse afectada por aspectos como la situación laboral del comprador, su cartera financiera actual y su puntuación crediticia.
- Financiación del vendedor: El vendedor actúa como el banco o la institución de crédito y se compromete a prestar al comprador dinero para comprar la propiedad. El comprador devuelve el préstamo a lo largo del tiempo, con intereses.
- Asunción de la hipoteca: El comprador se compromete a asumir y pagar la responsabilidad del vendedor por los pagos de una hipoteca ya existente sobre la propiedad. Este método ahorra al comprador los costes de cierre o los tipos de interés potencialmente más altos de una nueva hipoteca.
También se pueden incluir estos elementos adicionales:
Este acuerdo también puede llamarse:
Términos comunes utilizados en este acuerdo
Depósito de garantía: Un depósito de garantía es un depósito que muestra la buena fe y el compromiso del comprador para proceder a la compra de la propiedad. A cambio de que el comprador haga un depósito de garantía, el vendedor retira la propiedad del mercado. Al cierre de la compra, el depósito de garantía se abona al precio de compra. Si el contrato se rescinde según los términos del acuerdo, el depósito de garantía suele devolverse al comprador.
Contingencia: Una contingencia es una condición que debe cumplirse para que se produzca la compra. Si la contingencia no se cumple, el comprador tiene la opción de rescindir el contrato y no seguir con la compra. Algunos ejemplos de contingencias contractuales comunes incluyen:
Escrow: El escrow es un tercero neutral encargado de retener los fondos durante la transacción de compra. Los depósitos de garantía suelen depositarse en la plica. La plica ofrece protección a ambas partes mientras los riesgos contractuales están pendientes. Por ejemplo, un comprador podría colocar su depósito de garantía en la plica hasta que se complete una inspección de la casa, y estar seguro de que si hay problemas con la inspección y el comprador decide no seguir adelante con el contrato, su depósito de garantía será devuelto por la parte de la plica.
Cierre: El cierre es el paso final de la transacción inmobiliaria entre el comprador y el vendedor. Todos los acuerdos son finalizados, el dinero es intercambiado, los documentos son firmados e intercambiados, y el título de la propiedad pasa al comprador.
¿Cuándo necesito un contrato de compra de bienes raíces?
Después de ver House Hunters en HGTV durante años, finalmente es su turno para salir y encontrar la casa perfecta. O bien ha comprado una casa en mal estado, ha invertido su dinero y sudor en arreglarla, y ahora está listo para ponerla a la venta. De cualquier manera, una vez que encuentre esa casa perfecta o el comprador ideal, querrá asegurarse de tener un acuerdo por escrito para garantizar que todo vaya bien hasta el cierre, y sabrá qué hacer si hay algún contratiempo en el camino.
Debería utilizar este acuerdo si (a) es un potencial comprador o vendedor de una propiedad residencial, (b) quiere definir los derechos legales de cada parte en la venta, y (c) perfilar los respectivos deberes de cada parte antes de la transferencia del título legal.
Este acuerdo se puede utilizar para cualquier compra o venta de una propiedad residencial, siempre y cuando la construcción de la casa se complete antes de la fecha de cierre del contrato.
A continuación se presenta un esquema general del proceso de compra de una vivienda:
| Proceso de acuerdo de compra de una vivienda | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| Listado | El comprador acude a jornadas de puertas abiertas en busca de la casa perfecta | El vendedor pone en venta su casa |
| Oferta de compra | El comprador hace una oferta al vendedor | El vendedor puede aceptar o contraofertar |
| Se ejecuta el acuerdo final | El comprador y el vendedor acuerdan y finalizan el acuerdo de compra | Comprador y vendedor acuerdan y finalizan el acuerdo de compra |
| Se abre la plica y el comprador deposita la fianza | El comprador completa las inspecciones, revisa el título | El vendedor hace las reparaciones acordadas, adquiere el seguro del título |
| Préstamo | El comprador inicia el proceso de préstamo | El prestamista (tercero) o el vendedor acuerdan la financiación |
| Cierre | El comprador paga el saldo restante | El vendedor se muda de la casa y finaliza la transferencia del título |
| El comprador recibe las llaves y la escritura registrada y se muda a su nueva casa | Escrow paga al vendedor y registra la escritura en la Oficina de Registros del Condado | |
Después del cierre de su contrato, tendrá que tener una escritura de garantía o Quitclaim Deed para transferir la propiedad.
A veces un comprador pagará por la propiedad todo en efectivo. Sin embargo, la mayoría de las veces, el comprador necesitará financiación adicional para llegar al precio total de la compra. Estos son los tres métodos de financiación más comunes que se utilizan en los acuerdos de compra de bienes inmuebles:
El acuerdo de financiación puede documentarse en un Contrato de Préstamo o Pagaré. Si la propiedad se va a pignorar para garantizar el préstamo, también se puede utilizar un Contrato de Hipoteca o una Escritura de Fideicomiso.
Las consecuencias de no utilizar un Acuerdo de Compra de Propiedad
Si no tiene un acuerdo de compra de bienes raíces, usted y la otra parte del contrato no tendrán un entendimiento claro de sus derechos, los posibles riesgos y cualquier implicación económica de esos posibles riesgos. Sin un acuerdo, será mucho más difícil negociar el alcance de la responsabilidad de cada parte y hacer valer sus derechos legales.
Uno sencillo podría ayudar a prevenir algunas de estas consecuencias:
| Vendedor | Comprador |
|---|---|
| 1. Tiempo perdido | 1. Tiempo perdido |
| Comparecencia en el juzgado para aclarar la propiedad y el título | Comparecencia en el juzgado para aclarar la propiedad y el título |
| Demanda para obtener el precio total de la compra | Demanda para la posesión de propiedad o devolución del dinero |
| Dificultad para limpiar su nombre | Transferencia de títulos más difícil |
| Contingencias no cumplidas antes del cierre | Contingencias no cumplidas antes del cierre |
| 2. Pérdida de dinero | 2. 2. Pérdida de la propiedad |
| Regalo inesperado de la propiedad | El vendedor no tenía el título legal |
| Responsable de los honorarios e incumplimientos | Responsable de los honorarios e incumplimientos |
| No se pagó a tiempo | No recibió la posesión a tiempo o en absoluto | Penalidades por venta indebida | La propiedad no es la misma que se describe en persona |