El año 2020 fue uno lleno de cambios económicos significativos en EE.UU. El desempleo alcanzó un récord del 14,8% en abril de 2020, y los mercados financieros tocaron mínimos no vistos en años por la misma época.
¿Seguirán los precios de la vivienda el mismo camino? Aunque la Recesión de 2020 ciertamente recuerda a las oleadas de ejecuciones hipotecarias y a la caída de los precios de la vivienda de 2007 a 2009, parece que esta vez puede ser un poco diferente para el mercado inmobiliario.
Precios de la vivienda en una recesión
Estados Unidos ha experimentado varias recesiones a lo largo de los años, siendo la peor la Gran Recesión que tuvo lugar de 2007 a 2009. En ese momento, los precios de las viviendas en la mayor parte de Estados Unidos se desplomaron, el desempleo se disparó y muchos propietarios de viviendas se encontraron bajo el agua en sus hipotecas, o en ejecución hipotecaria.
La recesión de 2007 a 2009 fue más extrema que otras en la historia de Estados Unidos, y no es necesariamente indicativa de cómo serán las futuras recesiones.
Odeta Kushi, economista jefe adjunto de la compañía de seguros de títulos First American, lo explicó a The Balance a través de un correo electrónico.
«Los precios de la vivienda disminuyeron claramente de forma significativa durante la Gran Recesión, pero en otras recesiones modernas, la apreciación de los precios de la vivienda apenas se movió, y el crecimiento anual de las ventas de viviendas existentes apenas disminuyó», dijo Kushi. «La realidad es que los precios de la vivienda y las ventas de viviendas existentes no disminuyen necesariamente sólo a causa de una recesión. De hecho, el mercado de la vivienda se beneficia de una manera específica durante una recesión: La política monetaria suele relajarse para impulsar la economía, lo que a menudo conduce a la caída de los tipos hipotecarios, lo que aumenta el poder de compra de los consumidores y hace que las viviendas sean más asequibles.»
La Reserva Federal ofrece un vistazo a la evolución de los precios de la vivienda en las tres últimas recesiones. El único cambio importante a la baja se observó en la Gran Recesión. Los cambios en los precios en las recesiones de 1991 y 2001 fueron mucho más apagados.
El estado de la vivienda en 2020
Cuando se compara con la Gran Recesión, las condiciones son diferentes esta vez. Eso podría proteger a la vivienda (y a los precios de la misma) de cualquier colapso importante. Hay algunos factores que indican por qué el mercado de la vivienda podría mantenerse fuerte.
- La oferta es corta y la demanda es alta: Antes de la Gran Recesión había un exceso de inventario de viviendas y la construcción estaba en auge. Esa oferta adicional (más la oleada de propiedades embargadas que se sumó a ella) llevó a la caída de los precios. En esta ocasión, la oferta se encuentra en el extremo opuesto del espectro, con un número de anuncios extremadamente limitado en todo el país. Esto, unido a la fuerte demanda de los compradores, podría ser suficiente para sostener los precios, incluso durante una recesión.
- Las normas de préstamo son más estrictas: Las normas crediticias laxas de principios de la década de 2000 dejaron a muchos propietarios con hipotecas que no podían pagar, una situación que luego se desintegró en un aumento de las ejecuciones hipotecarias en todo el país. Los prestamistas han reforzado sus requisitos de calificación desde entonces (y especialmente este año), por lo que no es tan probable que se produzca un descenso similar.
- Los tipos de interés siguen siendo bajos: Al comienzo de la Gran Recesión, los tipos hipotecarios rondaban el 6%, lo que dificultaba a los propietarios de viviendas el pago de sus préstamos y la creación de patrimonio. Aunque los tipos han fluctuado mucho desde entonces, alcanzaron mínimos históricos en 2020. Ahora, unos meses después, el tipo medio de las hipotecas a 30 años a partir del 25 de febrero de 2021 es del 2,97%, según Freddie Mac.
Los expertos esperan en gran medida que la vivienda capee el temporal durante esta última recesión. Las previsiones trimestrales de Freddie Mac publicadas en junio de 2020 apuntaban a un aumento de los precios de la vivienda (un 2,3% en todo el año y un 0,4% en 2021), así como a la continuidad de los bajos tipos hipotecarios.
Qué significa el alto desempleo para la venta de viviendas
El aumento del desempleo es algo que podría suponer un problema para el mercado inmobiliario durante esta recesión. Por un lado, podría reducir la capacidad de los estadounidenses para permitirse una vivienda, lo que afectaría a la demanda. Además, podría dificultar la obtención de préstamos hipotecarios para muchos compradores.
«Las dificultades económicas, en particular un choque de ingresos negativos y el alto desempleo, pueden disminuir el número de potenciales compradores de vivienda en el mercado», dijo Kushi. «Sin embargo, hay razones para creer que el grupo de potenciales compradores de vivienda puede no reducirse tanto como las solicitudes de desempleo y la tasa de paro pueden sugerir».
Además, el gasto de los consumidores, así como la relación entre la deuda y los ingresos de los hogares (DTI), han bajado en los últimos años, lo que significa que los estadounidenses pueden tener más dinero en efectivo para capear el temporal.
El impacto de la desaceleración de la construcción en la vivienda
La construcción estaba en auge antes de la Gran Recesión. Las viviendas iniciadas alcanzaron un máximo de casi dos décadas en 2006, justo antes de que la economía diera un giro hacia lo peor.
Ahora, las nuevas viviendas se construyen a un ritmo mucho más lento. Según la Oficina del Censo, los permisos de construcción, las viviendas iniciadas y las viviendas terminadas disminuyeron en abril de 2020, tanto en comparación con marzo como en términos interanuales. Las viviendas iniciadas disminuyeron en más de una cuarta parte en el mes, lo que indica que estas condiciones de baja oferta pueden persistir durante bastante tiempo (las viviendas iniciadas suelen convertirse en viviendas terminadas en unos siete meses).
Si la escasa oferta se mantiene, es más probable que los precios sigan subiendo, especialmente si hay más compradores potenciales en el mercado. Los datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios muestran que la actividad de nuevos préstamos hipotecarios para la compra de viviendas aumentó en mayo de 2020. La demanda podría aumentar aún más.
El resultado final
La recesión tocará todos los aspectos de la economía, y la vivienda no es diferente. ¿Significa eso que se avecina otro descalabro? Probablemente no. Los precios de la vivienda pueden incluso seguir subiendo, a pesar de todas las malas noticias económicas.
«Hemos visto claramente un descenso en las ventas de viviendas este año durante la tradicional temporada de compra de viviendas de primavera debido a las medidas de distensión social, pero los precios de la vivienda han seguido subiendo», dijo Kushi. «De cara al futuro, prevemos que los precios de la vivienda seguirán subiendo en los próximos meses, mientras que las ventas de viviendas existentes pueden tener dificultades para cobrar impulso debido al limitado inventario de viviendas disponibles para la venta.»