Es importante ser coherente y tratar a todos los posibles inquilinos de la misma manera para no violar ninguna ley de vivienda justa. Como mínimo, querrá asegurarse de que todos los inquilinos presenten una solicitud de alquiler y autoricen un informe de crédito y una comprobación de antecedentes penales. Si no tienes pasos consistentes que sigues cada vez que seleccionas inquilinos, entonces sigue leyendo.
Este artículo es el primero de una serie de cinco partes en las que hablaremos de cómo debe ser un buen proceso de selección y cuáles son las cinco etapas recomendadas para seleccionar adecuadamente a un inquilino. En esta parte, discutimos el uso del primer punto de contacto para precalificar a los inquilinos haciendo varias preguntas importantes.
Cinco etapas para un buen proceso de selección
Etapa 1: Primer contacto – El posible inquilino le llama para obtener más información sobre la propiedad y el contrato de alquiler. Haga algunas preguntas de preselección para asegurarse de que este posible inquilino no va a hacerle perder el tiempo.
Etapa 2: La muestra – El posible inquilino ha pasado la etapa 1. Ahora, usted ha programado para mostrar el apartamento y se reunirá con el posible inquilino (s) cara a cara por primera vez. Tenga cuidado con estas señales de alarma.
Etapa 3: La solicitud – Su posible inquilino sigue interesado y usted también. Pídale que rellene una solicitud de alquiler que incluya referencias de anteriores propietarios y empleadores. Realice un informe de crédito y una comprobación de antecedentes penales.
Etapa 4: Proceso de aprobación – Este inquilino parece un buen candidato. Acéptelo y rechace suavemente a todos los demás solicitantes. Sin embargo, hasta que no tenga un contrato de arrendamiento firmado, no habrá terminado la selección.
Fase 5: Firma del contrato – Usted y su(s) posible(s) inquilino(s) están listos para firmar el contrato. Revise el contrato de arrendamiento con él o ella cuidadosamente y asegúrese de que todas las reglas están completamente entendidas. No es demasiado tarde para romper el contrato si las cosas no van bien, incluso en este punto.
¿Cuándo debe empezar a seleccionar a su inquilino?
Si cree que el proceso de selección comienza cuando recibe una solicitud de alquiler completada, o peor aún, cuando está a punto de firmar el contrato, entonces se ha puesto en riesgo y se ha perdido formas fáciles de filtrar inquilinos terribles.
Para la mayoría de los propietarios, lo mejor es empezar a pensar en la selección en el primer punto de contacto con el inquilino, antes incluso de conocerlo o mostrarle la propiedad. Esto suele ocurrir cuando el inquilino envía un correo electrónico o llama para hacerle saber que está interesado en su alquiler. Precalificar a cada inquilino con algunas preguntas imprescindibles lo antes posible evita que tanto usted como sus posibles inquilinos pierdan un tiempo valioso.
Simplemente, usted quiere tener un diálogo rápido de ida y vuelta antes de reunirse. Lo que realmente está tratando de averiguar al hacer preguntas a su posible inquilino es si es serio sobre el alquiler y si vale la pena tanto su tiempo como el suyo para hacer una demostración in situ.
Nuestras preguntas a continuación están destinadas a ayudarle a determinar si debe seguir adelante con la muestra de la propiedad.
Las cinco preguntas más importantes que debe hacer a sus inquilinos
Pregunta uno: ¿Por qué se muda?
Al principio, puede parecer que esto no es de su incumbencia. Sin embargo, preste atención a las respuestas, ya que éstas pueden hacer aflorar algunas señales de alarma que asustan. Debe tener cuidado con los inquilinos que se mudan debido a un desahucio o a una mala relación con su anterior propietario. Desconfíe de los inquilinos que se quejan de su situación actual, ya que los malos inquilinos suelen traer sus problemas consigo. En su lugar, usted quiere buscar razones legítimas como la necesidad de un lugar más grande para una familia o un cambio de trabajo.
Pregunta dos: ¿Cuándo planea mudarse?
Si un inquilino dice algo como «mañana» o «la próxima semana», probablemente significa que no son buenos planificadores. Un inquilino responsable comienza su búsqueda con mucha antelación y planifica en consecuencia. De hecho, la mayoría de los propietarios exigen a sus inquilinos que les avisen con 30 días de antelación si planean mudarse. No querrás ser el próximo propietario que reciba un aviso de última hora y tenga que luchar por encontrar un nuevo inquilino. Sin embargo, un inquilino que busca con más de 90 días de antelación es igualmente malo. Si acaba de empezar su búsqueda, es probable que no esté preparado para comprometerse, ya que no ha visto suficientes lugares para tomar una decisión. También es posible que el momento no funcione si su propiedad estará disponible antes. No hay necesidad de tomar el tiempo para mostrar su propiedad si usted sabe que el tiempo no va a funcionar.
Pregunta tres: ¿Cuál es su ingreso mensual?
La norma aquí es asegurarse de que su inquilino tiene un ingreso que es de 2,5 a 3 veces la cantidad de alquiler que se pide. Esto es sólo matemática básica para usted – usted está tratando de asegurarse de que el inquilino puede pagar el alquiler de su lugar. Aunque los pagos mensuales de las deudas también pueden afectar a la asequibilidad, podrás validar esto más adelante con un informe de crédito. Por ahora, puedes asumir que están diciendo la verdad. A continuación, pregúntales si tienen la fianza y el primer mes de alquiler disponibles al firmar el contrato. Saber esto, junto con sus ingresos, es un buen indicador de su salud financiera. Desconfía de cualquier inquilino que te pida pagar la fianza mensualmente o a plazos. Un escenario de «mitad ahora, mitad después» es típicamente malo.
Pregunta cuatro: ¿Puedo pedir referencias de sus antiguos propietarios y empleadores?
Con la excepción de alguien que se muda directamente de la casa de sus padres por primera vez, si el inquilino no puede proporcionar referencias o pone excusas, debe seguir adelante. Exija siempre referencias. Este es un consejo rápido de los expertos en alquileres. Pide como referencia a un antiguo propietario en lugar de a su actual arrendador. Si el propietario actual tiene problemas con el inquilino o está pasando por un desahucio, estará encantado con la oportunidad de quitarse a este inquilino de encima y dirá cualquier cosa para hacerlo. Sin embargo, un antiguo propietario probablemente recordará a un mal inquilino y estará encantado de darle una respuesta sincera. Debe preguntar a los antiguos arrendadores cosas sencillas como «¿Pagaban el alquiler a tiempo?», «¿Respetaron la propiedad y a los vecinos?» y «¿Por qué se mudaron?»
Pregunta cinco: ¿Enviará una solicitud de alquiler y dará su consentimiento para una verificación de crédito y antecedentes?
La respuesta aquí es bastante sencilla. Descalifique a cualquiera que rechace una solicitud y una verificación de crédito inmediatamente. Si no dan su consentimiento, normalmente significa que tienen algo que ocultar o que saben que su crédito no es lo suficientemente bueno. Si sigues tu proceso de selección, hazles saber que esto es un requisito para todos los solicitantes y que tratas a todos los solicitantes por igual. No puedes hacer excepciones. Además, estás cumpliendo las leyes de vivienda justa al exigir a todos los solicitantes el mismo conjunto de normas. También deberías considerar preguntarles directamente en este punto si han tenido algún desahucio. Si tienes que pasar por un desahucio tú mismo, es una pesadilla de seis a nueve meses. Su informe de crédito mostrará si tienen problemas de crédito y si estos fueron en el pasado o más recientes.
Pregunta de bonificación: ¿Cuántas personas van a vivir en el apartamento?
Más personas simplemente significa más desgaste. Usted querrá ajustar el alquiler, el depósito de seguridad o restringir el número de personas. De hecho, en muchos estados la ley dicta que una residencia no puede tener un contrato de alquiler con más de 2 personas por dormitorio.
Ahora también es un buen momento para averiguar si tienen alguna mascota que vaya a vivir en el apartamento. Si tienen una política de «no mascotas», pueden descalificarse mutuamente y no tendrán que hacer una demostración que nunca iba a ir a ninguna parte de todos modos.
Cómo responder a las preguntas sobre el proceso de solicitud
Si hace estas preguntas por teléfono con antelación, anote las respuestas y compárelas con lo que el prospecto realmente pone en su solicitud de alquiler más tarde. A menudo, las discrepancias son bastante reveladoras sobre si son adecuados para su propiedad.
A veces los inquilinos le pedirán que sea más indulgente con ellos debido a cualquier circunstancia especial. Esto no es una buena idea. Puede ser difícil mantenerse firme y, por lo tanto, hemos proporcionado un lenguaje a continuación que le ayudará a explicar todos los requisitos.
«Tendrá que presentar una solicitud de alquiler y autorizar una verificación de crédito y antecedentes. La tasa de solicitud es de 45 dólares. También necesitaré referencias de sus anteriores arrendadores. También debe saber que necesitaré verificar los ingresos y que quien pague/viva en el apartamento también deberá figurar en la solicitud y en el contrato de alquiler.»
Aunque a veces pueda escuchar respuestas que parecen súplicas o historias tristes, debe asegurarse de seguir el mismo proceso con cada solicitante. Exija una solicitud de alquiler, una comprobación de crédito, una comprobación de antecedentes penales y referencias a todos y cada uno de los posibles inquilinos. Es fácil dejarse llevar por una historia emotiva o una situación desafortunada de un inquilino, pero hay que recordar que su negocio de alquiler está en juego. Aquí están las cuatro cosas que los administradores de propiedades profesionales hacen y que un propietario de bricolaje a menudo se deja atrapar:
- Nunca toman una decisión durante la entrevista/reunión
- No hacen excepciones por historias tristes
- No toman decisiones basadas en historias tristes
- Siempre piden un informe crediticio
Lo que hay que aprender
Puedes aprender mucho con sólo estas cinco preguntas que debes hacer a tus potenciales nuevos inquilinos. Después de este artículo, esperamos que se dé cuenta de que un buen proceso de selección comienza incluso en el punto de primer contacto con un inquilino potencial. Al hacer estas preguntas y escuchar sus respuestas, puede precalificar a los inquilinos y establecer sus expectativas y requisitos establecidos.
A continuación, ha creado una buena base de partida para la selección de sus inquilinos que puede llevar a cabo al mostrar la propiedad, pedir una solicitud de alquiler, pasar por su proceso de aprobación y, finalmente, crear y firmar el contrato de arrendamiento. Si todavía quieres aprender más sobre la selección de inquilinos, echa un vistazo a nuestra guía completa sobre la selección de inquilinos.
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