Solicitar conjuntamente una hipoteca facilita la aprobación. Pero las cosas cambian, y uno de los prestatarios puede dejar la casa o necesitar liberarse del préstamo por otras razones. Hay opciones disponibles para eliminar el nombre de una hipoteca.
Es posible eliminar el nombre de alguien de una hipoteca, pero el proceso suele ser difícil. Eso es cierto tanto para los prestatarios principales como para los cofirmantes que ayudaron a un prestatario a ser aprobado. Hasta que no se cambie oficialmente la hipoteca (o se pague por completo), todos son responsables del préstamo, y esa deuda puede reducir su capacidad para obtener otros préstamos.
El desafío
Los prestamistas no están ansiosos por quitar el nombre de nadie de un préstamo hipotecario. Cuando aprueban el préstamo, evalúan las puntuaciones crediticias y los ingresos de ambos prestatarios en conjunto.
Especialmente cuando se trata de préstamos para la vivienda, puede ser necesario más de un ingreso para alcanzar una relación satisfactoria entre deudas e ingresos. En otras palabras, a muchas personas les resulta difícil cumplir los requisitos para obtener una hipoteca sobre una casa de tamaño familiar por sí solas.
En la mayoría de los casos, todos los prestatarios son responsables al 100% de la deuda, no es 50/50 en un préstamo conjunto. Si uno de los prestatarios no puede pagar por cualquier motivo -ya sea por dificultades financieras o por el fallecimiento de uno de los prestatarios-, el otro prestatario debe mantenerse al día con los pagos o liquidar el préstamo. Si los prestamistas eliminan un nombre, aumentan su riesgo y dan a alguien una «salida» libre del reembolso. Los prestamistas son reacios a hacer eso.
Desgraciadamente para los coprestatarios, los prestamistas ven a cada solicitante como una oportunidad individual de cobrar el préstamo.
Se puede pensar que es «nuestro» préstamo. Sin embargo, en los casos de divorcio, por ejemplo, ya no hay «nosotros», pero su acuerdo de préstamo no está estructurado de esa manera. Aunque un acuerdo de divorcio especifique que su ex es responsable de la deuda, los prestamistas pueden seguir cobrando a todos los que lo solicitaron.
Los ex cónyuges pueden enfrentarse a consecuencias legales por no cumplir las órdenes judiciales, pero no se puede cambiar un acuerdo de préstamo existente.
Cómo quitar un nombre
Hay varias formas de quitar el nombre de alguien de un préstamo.
Espera que el proceso lleve algo de tiempo e implique un papeleo importante, pero lo ideal es que puedas dejar el préstamo atrás.
Pregunta a tu prestamista
Comienza preguntando a tu actual prestamista sobre el cambio del préstamo. No lo conseguirá todo en una llamada telefónica, pero puede averiguar si es posible mantener el préstamo actual con un prestatario menos. En caso afirmativo, los prestatarios que queden a su nombre normalmente tendrán que volver a calificar para el préstamo de forma independiente. Esos prestatarios deben tener un buen crédito y suficientes ingresos para hacer los pagos cómodamente. Además, es posible que tengan que pasar por un proceso de solicitud similar al de cuando usted obtuvo el préstamo originalmente. Si su prestamista aprueba la solicitud, puede proporcionar una liberación de responsabilidad (a menudo utilizada en casos de divorcio).
Refinanciar el préstamo
Si su prestamista actual no le ayuda, intente refinanciar el préstamo. Para ello, solicita un nuevo préstamo y utiliza ese préstamo para pagar la antigua deuda. La persona responsable del préstamo de reemplazo debe solicitarlo individualmente, y necesita ingresos y puntuaciones de crédito suficientes para calificar para el préstamo. Otros prestamistas podrían estar más dispuestos a aprobar un nuevo préstamo, y usted podría beneficiarse de programas como los préstamos de la FHA (que pueden tener normas de aprobación más fáciles cuando se trata del tamaño de su pago inicial y las puntuaciones de crédito).
Si está bajo el agua
La refinanciación es particularmente difícil cuando su casa vale menos de lo que debe, o si tiene un mínimo de capital en la casa. Los prestamistas convencionales tienen requisitos estrictos en cuanto a la relación préstamo-valor, y usted no cumplirá esos criterios a menos que extienda un gran cheque en el momento del cierre. Afortunadamente, existen programas gubernamentales de refinanciación que podrían ayudarle a conseguir un nuevo préstamo. Antes de hacer todo el papeleo, verifique que puede conseguir la refinanciación del préstamo bajo el prestatario que desea.
Asunción
Puede ser posible transferir una hipoteca a un prestatario diferente. Las hipotecas asumibles ofrecen esta característica, pero la mayoría de los préstamos no son asumibles. Si usted ha pedido un préstamo a través de la FHA o VA, puede tener esta capacidad. Sin embargo, vale la pena preguntar, no importa donde usted pidió prestado.
Vender la propiedad
Si usted no tiene ninguna suerte con los enfoques anteriores, es posible que tenga que vender la propiedad y utilizar los ingresos de las ventas para pagar el préstamo. Eso puede perturbarlo a usted o a su familia, y podría ser difícil vender si está bajo el agua, así que revise sus opciones cuidadosamente y obtenga ayuda de profesionales locales de bienes raíces antes de tomar una decisión.
Costos
Todas las opciones anteriores implican honorarios, así que evalúe varias alternativas antes de elegir, y decida quién paga los honorarios. Incluso si vende una propiedad y recibe dinero, los honorarios del agente inmobiliario y otros costos probablemente reduzcan su ganancia. Entre las opciones enumeradas, una liberación de responsabilidad o una asunción de préstamo es probablemente la más asequible porque evitan los costes de cierre asociados a la refinanciación.
La misma historia para los cofirmantes
Todo lo anterior es cierto para los cofirmantes de una hipoteca. Como cofirmante, usted es 100% responsable del préstamo, y los prestamistas no quieren dejarle fuera de juego. Hable con el prestatario principal sobre la refinanciación, y recuerde que su futuro está ligado al suyo.
Con algunos préstamos (préstamos estudiantiles, en particular), es más fácil conseguir un co-firmante del préstamo después de un período de pagos a tiempo. Sin embargo, los préstamos para la vivienda por lo general no ofrecen las mismas características.
Escrituras de renuncia
Una escritura de renuncia por lo general no elimina el nombre de un prestatario de una hipoteca. Con una escritura de renuncia, un propietario puede transferir todos los derechos de propiedad a otra persona, pero cualquier acuerdo de préstamo se mantiene sin cambios. Como resultado, una escritura de renuncia puede dejar a un prestatario en peor situación: deben dinero en una propiedad, pero ya no tienen ningún interés de propiedad en ella.
Renunciar a un interés de propiedad no significa renunciar a la responsabilidad de pagar.
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