16 de octubre de 2018
A medida que el negocio hotelero continúa expandiéndose en respuesta a la fuerte economía estadounidense, los promotores buscan oportunidades estratégicas para servir a las áreas metropolitanas y suburbanas. Para ello, construyen hoteles con los servicios más novedosos, materiales de calidad y las técnicas de construcción más rentables. Entender el coste de construir un hotel en la ubicación elegida es fundamental para la rentabilidad del proyecto.
Para entender lo que cuesta construir un hotel, ayuda desglosar los costes en componentes estándar.
Costes estándar de un hotel – Lista de componentes
Costes del terreno
Los costes varían en función de la ubicación y de cómo se haya adquirido el terreno. Los terrenos pueden comprarse como adquisiciones directas en el mercado. O bien, el terreno puede estar disponible a través de una herencia o haber sido comprado hace tiempo. Los promotores suelen asignar al terreno un valor como porcentaje del presupuesto total. En 2018, esto supone una media del 14% para los proyectos hoteleros con sede en Estados Unidos.
Costes duros
¿Sabías que los costes de ladrillo y mortero predominan en el desarrollo hotelero? Sin embargo, pueden variar mucho en función del tipo y la ubicación de la construcción. Por ejemplo, un hotel de servicios limitados puede variar desde un edificio de tres pisos con estructura de madera hasta un rascacielos con estructura de acero de clase A en un entorno urbano. La construcción de una habitación de gama alta puede costar cinco veces más que la de una habitación de gama baja. Los costes de la construcción no residencial aumentaron un 5,1% en los 12 meses que terminaron el 31 de marzo de 2018. Este aumento es el más alto desde 2010. Sin embargo, está muy por debajo de la tasa máxima del 10,6%. Y, los costes duros varían en promedio del 61% al 71% de los costes totales del proyecto. Esto depende de la clasificación del hotel (de escala media a lujo).
Costes blandos
Estos costes cubren los honorarios no relacionados con la construcción. Incluyen los costes de los servicios de ingeniería y arquitectura, los permisos, los impuestos de financiación, los seguros, la habilitación, la certificación LEED, etc. A veces, los costes blandos incluyen los gastos posteriores a la construcción, como la seguridad y el mantenimiento. La financiación suele ser la parte más importante de los costes blandos. Suelen representar entre el 2% y el 4% del presupuesto del proyecto. Los costes de adjudicación son más elevados en entornos urbanos y sensibles desde el punto de vista medioambiental. Por término medio, los costes blandos representan entre el 7% y el 17% del presupuesto total del proyecto.
Para más información sobre los costes duros y los costes blandos, lea nuestra guía, Costes duros frente a costes blandos en el sector inmobiliario comercial. Costes blandos en el sector inmobiliario comercial.
FF&E Costes
Los costes de mobiliario, enseres y equipos suponen entre el 8% y el 12%, de media, de los proyectos de construcción de hoteles. Estos costes incluyen el mobiliario de las habitaciones y los espacios públicos, los accesorios de los baños, las moquetas, los equipos de cocina y lavandería y los sistemas tecnológicos. Algunos proyectos podrían clasificarlos como costes duros.
Gastos de preapertura y capital circulante
Estos costes son de misión crítica, pero algunos proyectos los excluyen del presupuesto de desarrollo. Los costes incluyen el inventario, los suministros de funcionamiento, el personal de preapertura, la comercialización previa y los servicios técnicos. Estos costes representan entre el 2% y el 6% del presupuesto total del proyecto.
Video: Por qué construir un hotel es la mejor manera de desarrollar un terreno
¿Cuánto cuesta construir un hotel?
Costo de construcción del hotel «medio»
Definir lo que constituye el hotel «medio» es problemático debido al gran número de variables. ¿Tiene el hotel instalaciones para conferencias, piscina, restaurante y/o gimnasio? ¿El vestíbulo es elegante o sencillo? Independientemente del gran número de variables, existen estadísticas sobre el coste medio. En concreto, el hotel medio de Estados Unidos requiere unos 48.000 pies cuadrados y tiene 115 habitaciones de unos 325 pies cuadrados. Las habitaciones incluyen un baño completo y miden una media de 13×25 pies.
Los proyectos de hoteles de calidad utilizan las mejores técnicas y materiales disponibles para reducir los costes de reparación y sustitución. Los hoteles construidos con estándares de calidad tienen un coste de construcción comercial en 2018 de 463 dólares por SQFT. Este costo por SQFT asume mano de obra sindicalizada. El hotel «promedio» cuesta 22,2 millones de dólares para completar. Sin embargo, la variabilidad es enorme. Un estudio de 2017 de Cushman & Wakefield desarrolló estos costos promedio por habitación para cinco clases de hoteles:
- Escala media: $115,000
- Escala media alta: 148.000 dólares
- Escala superior: 209.000 dólares
- Escala superior: 398.000 dólares
- Lujo: 1.515.000 dólares
Es importante recordar la variabilidad incorporada a estas medias. Por ejemplo, un hotel de lujo cuesta mucho más de construir en un centro urbano importante que en un mercado secundario. Las técnicas de construcción modular tienen el potencial de acortar el tiempo de construcción. Esto reduce los costes hacia niveles más factibles. Por supuesto, una vez calculados todos los costes, tendrá que encontrar la mejor financiación para la construcción de hoteles.
Coste de la construcción de un hotel de 3 estrellas
Un hotel de 3 estrellas es una propiedad media que ofrece servicios selectos. Como es lógico, hay muchas variables que afectan al coste de construcción de un hotel de 3 estrellas, entre ellas:
- Localización
- Competencia cercana
- Instalaciones de comedor
- Salón de banquetes/conferencias
- Salón de vestíbulo
- Piscina/gimnasio
- ¿Cuál es la fase actual de la construcción?
- ¿Qué tan cerca está la zona de impacto del sitio de construcción?
- ¿Qué porcentaje de materiales de construcción ya se han comprado?
- ¿Cuáles son los requisitos para un préstamo de construcción?
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Muchos de estos servicios son estándar en los hoteles de 4 y 5 estrellas pero siguen siendo opcionales en las propiedades de 3 estrellas. Un estudio sobre hoteles de servicios selectos reveló que los costes de desarrollo eran de 221.000 dólares por habitación. Para un hotel de 100 habitaciones, el coste medio de un hotel de 3 estrellas asciende a 22,1 millones de dólares.
Coste de construcción de un hotel de 4 estrellas
Un hotel de 4 estrellas ofrece todos los servicios. Naturalmente, esta clase de hotel es de alto nivel y atrae a los viajeros más exigentes. Al ser un hotel con todos los servicios, es de esperar que haya opciones gastronómicas que incluyan restaurantes, bares y servicio de habitaciones las 24 horas. Las habitaciones son más grandes y están bien amuebladas. Se puede esperar un salón del vestíbulo más grande y de mayor calidad, una sala de instalaciones, un gimnasio bien equipado y una piscina. El coste medio por habitación es de 318.200 dólares, por lo que el coste medio de un hotel de 4 estrellas es de 31,82 millones de dólares para un hotel de 100 habitaciones. Por supuesto, la ubicación es el factor determinante del coste de construcción de un hotel de 4 estrellas.
Coste de construcción de un hotel de 5 estrellas
Un hotel de 5 estrellas es una propiedad de lujo. ¡Atrae a los viajeros adinerados que tienen las más altas expectativas y los bolsillos a juego! Normalmente, estos hoteles están situados en distritos céntricos y en lugares frente al mar, aunque los complejos de 5 estrellas pueden residir en zonas suburbanas y rurales. Un hotel de 5 estrellas ofrece numerosas ventajas adicionales, como servicio de conserjería, servicio de aparcacoches y grandes suites de lujo, posiblemente con varias habitaciones y baños. También puede haber un spa, uno o más restaurantes y bares de alta calidad, masajes en la habitación y mucho más. El coste de construcción por habitación asciende a una media de 604.200 dólares, lo que sitúa el coste de construcción de un hotel de 5 estrellas de 100 habitaciones en más de 60 millones de dólares.
El comodín medioambiental
Cuando se pregunta «¿Cuánto cuesta construir un hotel?», no se pueden descuidar los riesgos impuestos por acontecimientos medioambientales negativos. Entre ellos se encuentran los huracanes y los incendios forestales, que parecen aumentar en frecuencia y gravedad. Y, por supuesto, el coste de construcción de un hotel se disparará si la obra se ve afectada por un huracán. Esto es un hecho en el negocio hotelero. Los huracanes aumentaron los costes de construcción de hoteles este año y el año pasado. Por ejemplo, esto ocurrió en lugares concretos del sureste, como Florida, Georgia y las Carolinas. Durante un desastre natural, los materiales y la mano de obra se vuelven escasos y mucho más costosos.
Al analizar el impacto de los desastres naturales en los proyectos de construcción de hoteles. Por ejemplo, los factores importantes son:
El peor escenario
Ciertamente, el peor caso ocurre cuando la trayectoria del huracán pasa directamente sobre el sitio de construcción. Pero también hay que considerar los efectos secundarios, como la destrucción que se produce en las zonas donde se fabrican o envían los materiales de construcción. Los puertos de Florida, Texas y Luisiana siempre están ocupados con el envío de FF&E y otros materiales. Cuando un puerto queda inutilizado por un huracán, los horarios de entrega se ven alterados y los precios de los materiales aumentan. Los costes de construcción aumentan en todo el país, no sólo en el sureste.
Sin embargo, en algunos aspectos, un hotel en construcción podría recuperarse de un desastre natural más rápido que un hotel existente que necesita reparaciones importantes. Por un lado, las obras de construcción de un hotel ya cuentan con mano de obra y materiales. En cambio, los hoteles existentes tienen que competir con los residentes por la mano de obra y los materiales. Tras el paso de un huracán, los materiales como los suministros para techos, la madera y los paneles de yeso tienen una gran demanda. Del mismo modo, los incendios forestales de Canadá y California hicieron que los precios de la madera se dispararan en todo el país. Un proyecto hotelero afectado por la catástrofe que necesite, por ejemplo, paneles de yeso, puede tener que pagar más por los materiales y el envío desde almacenes lejanos.
Puede ser difícil crear planes de contingencia útiles que anticipen los desastres naturales. Esto se debe a que cada evento es único. No obstante, a los promotores les conviene reservar fondos de contingencia importantes. Esto es especialmente cierto en las regiones que se enfrentan a más riesgos medioambientales. Además, los proyectos de construcción pueden beneficiarse si se programan para completarse antes del comienzo de la temporada de huracanes. Esto es especialmente cierto en el Sur o en la temporada de incendios forestales en el Oeste.
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