La Reserva Federal y los tipos hipotecarios tienen una relación muy estrecha. Sin embargo, existen dos conceptos sobre las hipotecas que mucha gente no siempre entiende. El primero es cómo se determinan los tipos de interés de las hipotecas, seguido de cómo esos tipos de interés de las hipotecas se ven afectados cuando el Banco de la Reserva Federal de Estados Unidos emite cambios en los tipos de interés.
Incluso si no entiende completamente estos conceptos, todavía puede obtener un buen tipo de interés en su préstamo hipotecario. Sin embargo, en los mercados desafiantes con tipos de interés cambiantes, ayuda a conocer los conceptos básicos para que pueda velar por su propio bienestar financiero.
Cómo afectan los bonos a los tipos hipotecarios
Contrariamente a la creencia popular, los tipos hipotecarios no se basan en el billete del Tesoro a 10 años. Se basan en el mercado de bonos, es decir, en los bonos hipotecarios o en los valores respaldados por hipotecas. Cuando se busca un nuevo préstamo hipotecario, mucha gente se conecta a Internet para ver cómo va el billete del Tesoro a 10 años, pero en realidad, los valores respaldados por hipotecas impulsan las fluctuaciones de los tipos hipotecarios.
De hecho, no es inusual verlos moverse en direcciones completamente diferentes y, sin una orientación profesional, ese movimiento confuso podría hacer que tome una mala decisión financiera.
Los valores respaldados por hipotecas son préstamos hipotecarios que se empaquetan en grupos o paquetes de valores y luego se venden en el mercado de bonos.El precio de estos títulos de deuda agrupados se ve impulsado por las noticias nacionales y mundiales, que también afectan a los tipos hipotecarios individuales.
El siguiente gráfico ilustra la media de los tipos hipotecarios fijos a 30 años desde el año 2000 hasta hoy:
Cómo afectan las acciones de la Reserva Federal a los tipos hipotecarios
Cuando la Reserva Federal reduce los tipos de interés, especialmente con una bajada grande o repetida de puntos porcentuales, la gente asume automáticamente que los tipos hipotecarios bajarán.
Pero si sigue los tipos hipotecarios, verá que la mayoría de las veces, los tipos bajan muy lentamente, si es que lo hacen. Históricamente, cuando la Fed ha recortado drásticamente los tipos, los tipos hipotecarios se mantienen casi idénticos a los tipos establecidos meses antes del recorte que meses después del mismo. Sin embargo, los movimientos de la Fed no son totalmente irrelevantes. Suelen tener un impacto retardado e indirecto en los tipos de los préstamos hipotecarios.
Por ejemplo, cuando los inversores se preocupan por la inflación, esta preocupación hará subir los tipos. Cuando el Congreso quiere estimular la acción y recaudar dinero para un déficit, creará más bonos del Tesoro de Estados Unidos para que la gente los compre. Esta oferta añadida de nuevos bonos del Tesoro también puede hacer que los tipos hipotecarios suban.
Más importante aún es cuando un comprador está en el proceso de tomar la decisión de bloquear un préstamo justo antes de una bajada de tipos de la Fed. Digamos que un comprador está en un contrato y está pensando que la Fed va a bajar los tipos la próxima semana. El comprador podría tener la tentación de esperar antes de bloquear el préstamo, lo cual es un gran error.
Cuando la Reserva Federal realiza esa gran bajada, por ejemplo de 50 puntos básicos o más, puede hacer que los tipos fijos a 30 años se disparen inicialmente. Pero luego, con el tiempo, los tipos generalmente se nivelan o recuperan sus pérdidas, dependiendo, por supuesto, de las tendencias actuales del mercado. Por lo tanto, si un comprador está dentro de tres semanas de cierre antes de un recorte anticipado de la Fed, por lo general se recomienda para bloquear en antes de la reducción de la tasa de la Fed para proteger ese buen tipo de interés original.
Entendiendo APR
Es probable que vea APR cualquier momento que usted está buscando en las tasas hipotecarias. APR significa «tasa de porcentaje anual». Es la tasa de interés que se aplica a su pago mensual de la hipoteca, más los cargos adicionales. Digamos que el pago mensual de tu casa tiene un tipo de interés del 4,75%, pero la TAE de tu préstamo es del 5%. La diferencia se debe a las comisiones iniciales o continuas.
Cómo calcular un tipo de interés hipotecario
Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios se construyen utilizando un índice basado en el mercado actual, como el mercado de bonos, y un recargo que representa el beneficio del prestamista. Si consulta los tipos de interés publicados, tenga en cuenta que suelen representar una media, y que es posible que los tipos de su zona geográfica específica varíen.
Los tipos que le ofrezcan también se verán afectados por el rango de su puntuación crediticia. Los prestamistas fijan el precio de su préstamo hipotecario en función de su perfil de riesgo.
Si tiene una gran puntuación de crédito, es mucho menos probable estadísticamente que incumpla su préstamo, por lo que obtendrá un tipo de interés más bajo. Si tiene una puntuación crediticia más baja, su prestamista querrá más intereses para compensar el riesgo adicional de que incumpla el préstamo, por lo que tendrá que pagar un tipo de interés más alto.
El resultado final
Los tipos de interés hipotecarios no son tan sencillos como parecen. Múltiples factores económicos y normativos pueden influir cuando suben y bajan: Los bonos del Tesoro, los valores respaldados por hipotecas, los recortes de los tipos de la Fed y otros. Aunque los propietarios de viviendas promedio no necesitan ser expertos en lo que afecta a los tipos de interés hipotecarios, sí ayuda entender las influencias que hay detrás de ellos.
Lo que realmente importa es cómo le afectan los tipos de interés hipotecarios cuando llega el momento de comprar. Recuerde que su tipo de interés (alto o bajo) es diferente de su TAE. Es conveniente que la diferencia entre el tipo de interés y la TAE sea lo más pequeña posible, ya que una diferencia mayor indica que se ha invertido más en el préstamo.
Y cuando busque un préstamo, recuerde que los tipos que ve son a menudo una media o un tipo mínimo que se ofrece sólo a quienes tienen un crédito, unos ingresos y una deuda excelentes.