En Georgia, un propietario puede desalojar a un inquilino por no pagar la renta o por violar una parte del contrato de arrendamiento o contrato de alquiler. Un inquilino puede tener una defensa legal para desafiar un desalojo. Este artículo resumirá el proceso de desalojo en Georgia y detallará algunas de las defensas más comunes disponibles para los inquilinos en Georgia.
El proceso de desalojo en Georgia
En Georgia, los juicios de desalojo, también llamados procedimientos de desposesión, se rigen por el capítulo de propietarios e inquilinos del código de Georgia. Las citas legales incluidas en este artículo se refieren a las secciones pertinentes del código de Georgia.
Aunque la ley estatal faculta a un propietario a desalojar a un inquilino por no pagar la renta o por violar una parte del contrato de alquiler o arrendamiento (ver OCGA §44-7-50), la ley no proporciona detalles sobre cómo y cuándo el inquilino debe ser notificado del procedimiento de desalojo. El propietario debe exigir la posesión de la unidad de alquiler, ya sea oralmente o por escrito, y el inquilino debe negarse a dar al propietario la posesión antes de que el propietario pueda presentar una declaración jurada ante el tribunal para iniciar el procedimiento de desalojo (véase OCGA §44-7-50). No hay un plazo establecido para el tiempo que el propietario debe dar al inquilino antes de presentar el papeleo para los procedimientos de desalojo.
Después de que el propietario presente la declaración jurada ante el tribunal, el inquilino recibirá una copia de la declaración jurada y una citación. El inquilino tendrá entonces siete días para presentar una respuesta ante el tribunal, si así lo desea. El plazo de siete días incluye los fines de semana y los días festivos, pero si el séptimo día cae en un fin de semana o en un día festivo, el inquilino tendrá hasta el siguiente día hábil para presentar la respuesta ante el tribunal (véase OCGA § 44-7-51).
La citación tendrá una fecha para la audiencia, en la que el juez escuchará las partes del caso del propietario y del inquilino. Si el inquilino desea impugnar el desalojo, debe responder a la respuesta y comparecer en la audiencia. En la audiencia, el juez tomará una decisión final sobre si el inquilino será desalojado.
Para obtener más información sobre cómo responder a una declaración jurada de desalojo, consulte el folleto How to Answer an Eviction Warrant (Cómo responder a una orden de desalojo), publicado por Georgia Legal Aid.
No siempre es conveniente para el inquilino impugnar un desalojo. El inquilino podría terminar pagando todos los honorarios del tribunal y de los abogados del propietario si pierde el caso. El inquilino también podría recibir una calificación crediticia negativa. La mejor opción para el inquilino podría ser intentar negociar un acuerdo con el propietario fuera del sistema judicial. Muchas comunidades cuentan con servicios de mediación gratuitos o de bajo coste que se ocupan de las disputas entre propietarios e inquilinos; hay recursos locales disponibles a través del sitio web mediate.com y de la Asociación Americana de Arbitraje. Las preguntas frecuentes sobre la mediación en el sitio de Nolo proporcionan más información sobre el tema.
Dicho esto, puede haber muy buenas razones por las que un inquilino puede querer luchar contra un desalojo en Georgia, como se discute en la siguiente sección.
Defensas del inquilino ante los desalojos en Georgia
Esta sección describe algunos de los motivos más comunes que los inquilinos pueden tener para luchar contra un desalojo en Georgia.
El propietario desaloja al inquilino utilizando procedimientos de «autoayuda»
Los propietarios no pueden desalojar a un inquilino sin recibir una orden judicial. Es ilegal que un propietario intente desalojar a un inquilino a través de cualquier otro medio, como cortar los servicios públicos (ver OCGA § 44-7-14.1) o cambiar las cerraduras de la unidad de alquiler. Tales acciones se denominan desalojos de autoayuda. Si el propietario intenta desalojar al inquilino utilizando procedimientos de autoayuda, el propietario podría acabar debiendo al inquilino una indemnización por daños y perjuicios. Consulte el artículo de Nolo Procedimientos ilegales de desalojo en Georgia para obtener más información.
El propietario está desalojando al inquilino por no pagar el alquiler
Un inquilino podría tener una defensa legal disponible para desafiar un desalojo por falta de pago del alquiler.
El inquilino ha pagado el alquiler en su totalidad
Si el propietario está desalojando al inquilino por no pagar el alquiler, el inquilino puede detener el desalojo pagando el alquiler en su totalidad, incluyendo las tasas judiciales aplicables, dentro de los siete días siguientes a la recepción de la citación para la demanda de desalojo. El inquilino sólo puede detener el desalojo de esta manera una vez dentro de un período de doce meses (ver OCGA § 44-7-52).
El arrendador no ha hecho las reparaciones necesarias
El arrendador tiene la responsabilidad de mantener la unidad de alquiler en buen estado (ver OCGA § 44-7-13). Aunque los estatutos de Georgia no dicen nada al respecto, la jurisprudencia parece sugerir que si el arrendador no hace una reparación necesaria (es decir, una reparación que va más allá del desgaste normal de la unidad de alquiler, como que el calentador de agua deje de funcionar), entonces el inquilino puede arreglar la reparación y deducir el importe de la misma del alquiler.
El arrendador desaloja al inquilino por razones discriminatorias
La Ley Federal de Vivienda Justa y la Ley de Vivienda Justa de Georgia hacen que sea ilegal que un arrendador discrimine a un inquilino por motivos de raza, religión, género, origen nacional, estado familiar (incluyendo niños menores de 18 años y mujeres embarazadas) y discapacidad. Si un inquilino es desalojado por alguna de estas características, puede utilizar la ley de vivienda justa como defensa contra el desalojo. Consulte el artículo de Nolo Discriminación en la vivienda prohibida por la ley estatal y local para obtener más información sobre las leyes que prohíben la discriminación contra los inquilinos.
Recursos para el inquilino para impugnar un desalojo en Georgia
Aunque Georgia no ha aprobado demasiadas leyes que regulen los desalojos, hay una serie de recursos disponibles para los inquilinos que necesitan ayuda para impugnar un desalojo. El manual Georgia Landlord Tenant Handbook, publicado por el Estado de Georgia, ofrece muchas respuestas a las preguntas más frecuentes relacionadas con el desalojo. GeorgiaLegalAid.org también ofrece artículos y folletos relacionados con el desalojo con más información para los inquilinos. Los inquilinos que viven en viviendas con asistencia federal también deben consultar la página de recursos para inquilinos en HUD.gov.
Su tribunal local también es un buen recurso, ya que los casos de desalojo se presentan en el tribunal del condado donde se encuentra la unidad de alquiler. Se presentan específicamente en el tribunal de primera instancia. Visite el directorio en línea de la corte de Georgia para encontrar la corte de magistrados de su condado.
Cuándo contratar a un abogado con experiencia para inquilinos
Si tiene preguntas sobre su caso de desalojo o su defensa, o si el propietario ya ha contratado a un abogado, probablemente también debería contactar a un abogado. Un abogado puede encargarse de todo el caso o aconsejarle sobre cómo proceder. Un abogado también puede informarle sobre las probabilidades de ganar su caso. Es posible que quiera contratar a un abogado especialmente si tiene un caso complicado o si está seguro de ganar y su contrato de alquiler o arrendamiento le da derecho a los honorarios del abogado si gana en el tribunal.
Para obtener consejos sobre cómo encontrar un buen abogado, consulte el artículo de Nolo Cómo encontrar un excelente abogado.
Más información sobre desahucios y rescisiones
Para obtener más artículos sobre el tema, consulte la sección de desahucios y rescisiones de Nolo.com. Si quiere saber cómo afecta la quiebra del inquilino a un desahucio, vea el artículo de Nolo Inquilinos en quiebra.
Para más información sobre los derechos del inquilino, vea Every Tenant’s Legal Guide, de Janet Portman y Marcia Stewart (Nolo).