Derechos de los Inquilinos de la Sección 8

Programas » Proyecto de Organización de Inquilinos de la Sección 8 (STOP)

Esta información se aplica a los inquilinos que viven en edificios de la Sección 8 basados en proyectos o en viviendas multifamiliares del HUD. Si busca información sobre los vales de la Sección 8, vea Section 8 Voucher Organizing.

Los inquilinos de la Sección 8 tienen derechos, pero en nuestra sociedad, tener un derecho no significa que se respete. Los que tienen el poder (propietarios, empresarios, gente rica, etc.) suelen conocer muy bien sus derechos. Y cuando no los conocen, suelen tener dinero para contratar un abogado que defienda esos derechos en los tribunales.

Las personas con bajos ingresos están en una situación muy diferente. Los abogados asequibles o gratuitos no suelen estar disponibles cuando más los necesitamos. Y los tribunales están llenos de jueces que tienen más probabilidades de ser propietarios que inquilinos. Los propietarios tienen el control sobre una necesidad vital básica, y son en general las mismas personas que controlan nuestra sociedad a gran escala.

La verdad real, sin embargo, es que los inquilinos son los que tienen el poder. Somos muchos, muchos más que los propietarios. Si nos organizamos colectivamente, podemos llamar la atención del público sobre las necesidades de los inquilinos y sobre cómo cambiar su situación. Podemos dar ejemplo, tomando una posición contra un sistema que está en contra de nosotros, a favor de los ricos y poderosos. Cuanto más se eduque, se movilice y se organice a los inquilinos, mayor será el control sobre nuestras propias vidas. Conocer estos derechos te ayudará a empezar a desplazar el centro de poder del propietario hacia los inquilinos que viven en el edificio.

Los inquilinos de la Sección 8 están cubiertos por todas las leyes estatales, locales y federales al igual que los demás inquilinos. Pero también están cubiertos por leyes y reglamentos adicionales del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Usted puede leer «Derechos y Responsabilidades del Residente»:http://www.hud.gov/offices/hsg/mfh/gendocs/mfhrrr.pdf publicado por HUD para los Inquilinos de la Sección 8. Desafortunadamente, el folleto de HUD ampliamente distribuido deja fuera muchos de sus derechos más importantes.

Sus derechos: lo básico

El primer paso para tener un conocimiento práctico de sus derechos es saber qué derechos han ganado los inquilinos antes que usted. Si los inquilinos no están lo suficientemente informados sobre sus derechos para saber cuándo han sido violados, esos derechos bien podrían no existir en absoluto.

La siguiente cosa que todo inquilino de la Sección 8 debe saber es que cuando un propietario entra en un acuerdo para tener la Sección 8 basada en el proyecto, ese propietario obtiene tratos especiales del gobierno, incluyendo ingresos de alquiler mensuales garantizados, y/o tasas de interés bajas, o pagos hipotecarios bajos.

A cambio, el gobierno espera que los propietarios sigan ciertas reglas para asegurar que los inquilinos están siendo bien tratados. Sin embargo, estas normas no suelen ser aplicadas por el HUD, ya que a menudo no están al tanto de las infracciones. Por lo tanto, los inquilinos deben ser los «ojos y oídos» del HUD, e informarles para defender sus derechos.

La siguiente información fue tomada de varias publicaciones del HUD, muchas de las cuales los inquilinos nunca ven, incluso cuando el HUD les dice a los propietarios que deben dar una a cada inquilino. Estas publicaciones incluyen: HUD Management Agent Handbook 4381.5 REV-2, HUD Resident Rights and Responsibilities, así como muchas otras publicadas por organizaciones de derechos de los inquilinos en todo el país.

¿Sabía usted?

El propietario está obligado por el HUD

• Reconocer a las organizaciones legítimas de residentes que se reúnen regularmente, operan democráticamente, son representativas de todos los residentes y son independientes de la administración.
• Proveer un espacio de reunión accesible dentro de las instalaciones para las reuniones del consejo de residentes.
• Proporcionar a los residentes información sobre las ayudas al alquiler y otras ayudas públicas.
• Responder a las peticiones válidas de los residentes que impliquen preocupaciones sobre las condiciones o la calidad de vida.
• Permitirles participar en las decisiones relativas al bienestar de su vivienda.
• Tomar medidas inmediatas para resolver todos los problemas significativos o recurrentes planteados por los inquilinos.
• Proveer una copia de cualquier solicitud escrita por un residente o Consejo de Residentes a la persona que la presenta.
• Tomar medidas inmediatas para abordar los problemas que les plantea el HUD.

El propietario no puede:

• Interferir con los esfuerzos de los residentes para organizarse o representar los intereses de los residentes.
• Interferir con los esfuerzos de los residentes para obtener subsidios de alquiler u otra asistencia pública.
• Discriminar a los inquilinos por su raza, origen nacional, religión, creencias u otras clases protegidas.
• Impedir el uso de las salas comunitarias cuando lo solicite el Consejo de Residentes en relación con las funciones de la organización.
• Impedir el uso de las salas comunitarias cuando lo soliciten los residentes que pretendan organizarse o considerar colectivamente cualquier asunto relacionado con el proyecto.
• Cargar a los residentes una cuota por el uso de las salas comunitarias, a menos que normalmente se cobre una cuota por otros eventos (como comidas a la canasta, etc.).
• Enviar a los representantes de la administración a las reuniones de los residentes.
• Evitar, amenazar con desalojar, retener los beneficios o tomar cualquier otra represalia contra los residentes por organizarse o hacer valer sus derechos.
• Comprar a los líderes de los residentes ofreciéndoles favores especiales como empleo, alquileres reducidos o gratuitos, reparaciones preferentes u otros beneficios que no están disponibles para todos los residentes de la urbanización.
• Intentar formar una organización de residentes competidora bajo el control de la empresa de gestión o del propietario.
• Acosar sexualmente o de otra manera a los inquilinos.

Por lo tanto, todos los inquilinos de la Sección 8 tienen derecho:

• A organizarse para obtener mejores condiciones de vida, más dignidad, mayor control sobre su propia situación de vivienda, propiedad de los inquilinos, mejor trato por parte del propietario y cualquier otra cosa que deseen.
• A quejarse al HUD, a otros inquilinos, a las organizaciones de inquilinos o a los medios de comunicación sobre los propietarios de la Sección 8 que violen estas normas o los molesten de otra manera.
• A vivir en una vivienda decente, segura e higiénica.
• A tener reparaciones oportunas y un mantenimiento de calidad.
• A utilizar el espacio común para organizarse, considerar los problemas de los inquilinos o cualquier otro motivo.
• A una respuesta inmediata a las peticiones o quejas, sin acoso ni intimidación.
• A recibir un aviso razonable por escrito de cualquier inspección u otra entrada en su apartamento.
• A mantener la confidencialidad de toda la información proporcionada por la administración.
• A ser reconocido por los propietarios como una voz en las decisiones.
• A la igualdad de trato y uso de los servicios e instalaciones del edificio.
• A un aviso de un año de la intención del propietario de salir del programa de la Sección 8 para alquilar en el mercado abierto.
• A recibir un aviso de, y a participar y comentar sobre:
  • La aprobación por parte del HUD de los aumentos de alquiler
  • La conversión de los servicios públicos pagados por el propietario a los servicios públicos pagados por el inquilino
  • La reducción de la asignación de servicios públicos para residentes
  • La conversión de las unidades residenciales a un uso no residencial
  • La aprobación por parte del HUD de una construcción o remodelación importante

Y cualquier otro derecho que tengan los inquilinos según las leyes locales, estatales y federales.

Si el propietario viola estas reglas:

• El HUD espera que los inquilinos o los consejos de residentes adopten el siguiente procedimiento para lograr que el propietario cumpla con estas reglas:
  • Notificar al propietario por escrito.
  • Espere un tiempo razonable para obtener una respuesta o para que el propietario solucione el problema.
  • Si no hay respuesta o el problema no se soluciona, envíe la queja por escrito al administrador de préstamos/activos del HUD de su edificio. Para averiguar quién es el Administrador de Préstamos/Activos, llame al HUD y pídales el nombre del Administrador de Préstamos/Activos de su edificio.
  • Se supone que su Administrador de Préstamos/Activos del HUD toma nota de las infracciones durante sus revisiones de gestión, lo que podría resultar en una calificación general más baja. Su participación en las revisiones e inspecciones de la administración es clave para asegurarse de que el HUD deje constancia de los problemas.
  • La falta de aprobación de las inspecciones de la administración o físicas puede dar lugar a un cambio de administración impuesto por el HUD. En casos extremos, puede dar lugar a una ejecución de la hipoteca o a la recuperación de la propiedad por parte del HUD. En algunos casos, el HUD ha vendido el edificio a los inquilinos por 1 dólar después de la reposesión!
  • El HUD rara vez está al tanto de las violaciones, ya que los inquilinos rara vez las denuncian por temor a las represalias (que es, por cierto, ilegal). Dado que los propietarios infringen esta ley de forma rutinaria, lo más seguro es quejarse en grupo, de forma colectiva. Después, con los inquilinos y el HUD vigilándolos, será menos probable que abusen de tus derechos en el futuro.

  Más opciones para los inquilinos de la Sección 8

  Estas no son las únicas opciones que tienes si quieres protegerte y defender tus derechos. La clave está en presionar eternamente para obtener aún más derechos organizando a todos los inquilinos de su edificio colectivamente para tener una voz unida. A medida que se ponen sobre la mesa nuevas normas más estrictas sobre cómo los propietarios deben tratar a los inquilinos, las normas más antiguas y débiles se fortalecen.

  Los inquilinos también pueden presionar al propietario de muchas otras maneras. Organizar un consejo de inquilinos en su edificio es la forma más eficaz de protegerse. Como grupo puedes identificar estrategias y tácticas para conseguir los cambios que quieres en tu casa y proteger tus derechos.

  Los inquilinos de todo el país se están organizando juntos y están ideando nuevas y eficaces formas de conseguir cambios en su situación vital. Cómo y por qué organizarse es el tema del Manual de Organización de Inquilinos de la Sección 8.