El enfoque del coste de la valoración inmobiliaria

Los tasadores utilizan tres métodos diferentes para estimar el valor de una propiedad. El enfoque de los ingresos considera el valor como el valor actual de los flujos de caja futuros esperados generados por la propiedad. Es el más preciso cuando se valoran propiedades comerciales con ingresos por alquiler en mercados activos. El método de comparación de ventas relaciona el valor estimado de la propiedad en cuestión con propiedades similares que se han vendido recientemente en el mismo mercado. Este método es especialmente útil cuando los inmuebles comparables y el objeto de estudio son muy similares y se han vendido en los últimos meses. Esto significa que el método de comparación de ventas también se basa en un mercado activo para propiedades similares.

Por otro lado, el enfoque del coste para la valoración es el único método que no depende de un mercado activo para propiedades similares. En su lugar, el enfoque del coste estima el valor de la propiedad como el valor de sus componentes, el terreno subyacente y el valor depreciado de las mejoras. En este artículo vamos a profundizar en cómo funciona el enfoque de costes en las valoraciones.

La fórmula del enfoque de costes

Aunque los detalles son más complicados, la fórmula básica para valorar una propiedad utilizando el enfoque de costes es:

Valor de la propiedad = Valor del terreno + (Coste nuevo – Depreciación acumulada).

El enfoque del coste se basa en la creencia económica de que los compradores informados no pagarán más por un producto de lo que pagarían por el coste de producción de un producto similar que tenga el mismo nivel de utilidad. El enfoque del coste para la valoración es fácil de utilizar cuando el bien es nuevo y representa el mayor y mejor uso del bien. En este caso, el coste de lo nuevo se conoce porque las mejoras se acaban de construir. Además, la depreciación acumulada debería ser insignificante. Dado que el enfoque del coste no se basa en comparables, también es útil cuando se valora una propiedad de uso especial o una propiedad con componentes únicos.

Enfoque del coste: Coste nuevo

El coste nuevo puede definirse de dos maneras diferentes. El coste de reposición nuevo es el coste actual de construir un edificio con la misma utilidad utilizando los materiales de construcción actuales y respetando las normas, diseños y disposiciones actuales. El coste de reproducción nuevo es el coste actual de construir un duplicado exacto del inmueble con los mismos materiales y prácticas de construcción según el diseño, la disposición y las normas vigentes en el momento en que se construyó inicialmente el inmueble. En el caso de los inmuebles relativamente nuevos, prácticamente no hay diferencia entre el coste de reposición y el de reproducción. Sin embargo, cuanto más singular o histórica sea una propiedad, mayor será la diferencia de coste entre la reproducción y el coste de reposición. Construir una réplica exacta de una casa histórica es mucho más caro que construir una casa nueva.

Al considerar los costes de construcción, es importante tener en cuenta tanto los costes directos como los indirectos. Los costes directos incluyen los materiales y la mano de obra asociados a la construcción. Los costes indirectos incluyen costes como los impuestos, las tasas administrativas, los costes de financiación, los honorarios profesionales y los seguros. Hay cuatro métodos principales para estimar el coste nuevo cuando se calcula el coste de reposición o el coste de reproducción.

1. Método de la unidad comparativa – Los costes se basan en una estimación de suma global por pie cuadrado o por pie cúbico. Los costes se dividen en cinco categorías principales en función de los materiales de construcción: estructura pesada de acero con muros cortina exteriores, estructura de hormigón armado con muros cortina exteriores, muros de carga exteriores de hormigón armado o mampostería, muros de carga exteriores de construcción de bastidor y estructura metálica prefabricada. Los costes pueden desglosarse aún más por calidad.
2. Método de costes segregados- En lugar de considerar los costes de los componentes en una suma global, el método de costes segregados utiliza los costes medios de los componentes en función del material de construcción y la calidad. Por ejemplo, el método de costes segregados consideraría el coste de componentes como el tejado, la estructura, los revestimientos del suelo, la fontanería y la unidad de climatización por separado. Estos costos individuales juntos estimar el costo de nuevo.
3. Método de la unidad en el lugar- El método de la unidad en el lugar es similar al método de coste segregado, pero desglosa cada uno de los componentes principales en piezas más detalladas. Por ejemplo, la estructura del techo sería un coste de componente con el método de coste segregado. En este método, sin embargo, la estructura del tejado se calcularía mirando las piezas de la estructura del tejado, como las viguetas del tejado y las placas de la cubierta. Además, los costes estimados de los gastos generales y el beneficio del contratista se incorporan a cada una de las estimaciones de costes del método de la unidad en el lugar.
4. Método de estudio de cantidades- Este es el método más preciso para estimar el coste nuevo, pero también es el más difícil y el que requiere más tiempo. El método de estudio de cantidades estima el coste de cada elemento individual implicado en la construcción de las mejoras. Es similar a la forma en que los contratistas calculan el coste que proporcionan como estimación de la oferta. Hay un ajuste para los gastos generales y los beneficios que se añaden al coste total del componente base.

Enfoque de costes: Depreciación

La depreciación provoca la diferencia de valor entre el coste nuevo de las mejoras y el valor contributivo actual de las mismas. Las tres formas de depreciación son la física, la funcional y la externa. La depreciación física es el resultado del desgaste normal de la propiedad que se produce con el paso del tiempo. La depreciación funcional es el resultado de los cambios en las necesidades o preferencias a lo largo del tiempo que provocan una reducción de la utilidad de la propiedad. La depreciación externa es el resultado de las tendencias adversas del vecindario o de la economía. Hay tres métodos que los tasadores pueden utilizar para estimar la depreciación.

1. El método de edad-vida- Este método es el más simple y más común de estimar la depreciación. El tasador estima la edad total, la edad efectiva y la vida restante de las mejoras. La edad efectiva es una función de la condición actual de la propiedad, así como su utilidad y ubicación en el mercado actual.
2. Método de desglose- Esta es la forma más precisa y completa de estimar todas las formas de depreciación. Sin embargo, es extremadamente complicado y requiere mucho tiempo. El método de desglose identifica cada forma individual de depreciación física, funcional y externa. A continuación, se cuantifica la depreciación de cada factor individual y se suma para calcular la depreciación acumulada de la propiedad.
3. Método de extracción del mercado- El método de extracción del mercado utiliza los datos de las ventas comparables para estimar el porcentaje de depreciación apropiado para aplicar a la propiedad en cuestión. Los tasadores encuentran el valor depreciado de las mejoras en la propiedad comparable restando el valor del terreno y el valor de contribución de las mejoras del precio de venta. El porcentaje de depreciación del valor de la propiedad comparable es el valor depreciado de las mejoras dividido por el coste nuevo de dichas mejoras. Este porcentaje se aplica entonces a la propiedad en cuestión.

Enfoque del coste: Valor del terreno

Hay muchas técnicas que los tasadores pueden utilizar para estimar el valor del terreno, pero todas ellas son esencialmente alguna forma del enfoque de ingresos o del enfoque de comparación de ventas. La comparación directa es el método más común para estimar el valor del terreno. El precio del suelo se obtiene simplemente a partir de parcelas vendidas recientemente. También puede calcularse como un valor residual utilizando la ecuación del enfoque de costes para una propiedad de nueva construcción en la que se conocen tanto el coste nuevo como el precio de venta.

Ejemplo de tasación con enfoque de costes

Supongamos que un tasador utiliza el enfoque de costes para estimar el valor de una propiedad de 1 acre de terreno. Los terrenos de tamaño y ubicación similares se venden por unos 40.000 dólares. Utilizando el método de la unidad comparativa, un tasador encuentra que el coste nuevo de un edificio de materiales de construcción y calidad similares es de 40 $/pie cuadrado para un edificio de 24.000 pies cuadrados. Por lo tanto, el coste nuevo de las mejoras es de 960.000 dólares. Las mejoras tienen una vida económica total estimada de 40 años y una vida económica restante de 30 años. El método de depreciación por edad sugiere que las mejoras deben ser depreciadas en un 25%, ya que han envejecido el equivalente a 10 de los 40 años. La deducción por depreciación adecuada es el 25% de los 960.000 $, lo que supone 240.000 $. Utilizando el enfoque del coste, el tasador estima que el valor final de la propiedad es de 760.000 dólares.

Conclusión

En este artículo hemos analizado el enfoque del coste para la valoración, que es comúnmente utilizado por los tasadores de bienes raíces comerciales. Hemos comparado el enfoque de costes con el enfoque de ventas comparables y también el enfoque de costes con el enfoque de ingresos. La principal diferencia con el enfoque del coste es que no requiere un mercado activo. El enfoque del coste determina el valor sumando el valor del terreno al coste de un edificio nuevo equivalente y restando la depreciación. Hemos visto cómo los tasadores calculan el coste de un edificio nuevo, la depreciación y también cómo se determina el valor del terreno. Por último, pasamos a través de un ejemplo de enfoque de costes paso a paso para mostrar cómo el enfoque de costes se puede utilizar para determinar el valor de la propiedad.